Phiên giao dịch 25/3, thị giá cổ phiếu NTC đóng cửa ở mức 117.500 đồng/cổ phiếu. So với thời điểm mới lên niêm yết trong năm 2016, mức tăng còn ấn tượng hơn nhiều: 600%!
Mức tăng giá mạnh này có thể lý giải là nhờ kết quả kinh doanh ấn tượng trong các năm qua, đặc biệt là trong năm 2018. Báo cáo tài chính 2018 sau kiểm toán của NTC cho thấy, năm qua, Công ty đạt doanh thu 532 tỷ đồng, cao hơn 3,6 lần năm 2017. Lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ tăng với tỷ lệ tương ứng, từ 131 tỷ đồng lên mức 470 tỷ đồng. Thu nhập trên mỗi cổ phần (EPS) đạt 29.035 đồng, năm 2017 là 8.639 đồng.
Năm 2018, NTC đã hoàn thành vượt 3% kế hoạch doanh thu và vượt 28,5% kế hoạch lợi nhuận sau thuế.
Nhìn kỹ vào báo cáo tài chính 2018 của NTC, có thể thấy, doanh thu, lợi nhuận tập trung trong quý cuối năm. Cụ thể, doanh thu thuần quý IV/2018 đạt 411,6 tỷ đồng, tăng gấp hơn 9 lần cùng kỳ 2017; lợi nhuận sau thuế đạt 325,4 tỷ đồng, tăng gấp 7,3 lần cùng kỳ. Kết quả này chủ yếu là nhờ doanh thu chuyển nhượng dự án Khu dân cư thuộc Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (với 363,646 tỷ đồng). Loại trừ khoản doanh thu đột biến này, doanh thu năm 2018 của NTC chỉ tăng khoảng 14% so với cùng kỳ.
Nhiều câu hỏi xung quanh dự án Khu dân cư Nam Tân Uyên
Theo Nghị quyết Đại hội cổ đông thường niên năm 2018 của NTC, Đại hội thống nhất việc thành lập pháp nhân mới để quản lý khu dân cư thuộc Khu công nghiệp Nam Tân Uyên.
Thuyết minh báo cáo tài chính năm 2018 (đã được kiểm toán) cho biết: “Trong năm, NTC thành lập công ty con là Công ty TNHH Công nghiệp và đô thị Nam Tân Uyên theo Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số 3702677285 ngày 22/6/2018 với vốn điều lệ là 80 tỷ đồng để thực hiện dự án Khu dân cư Nam Tân Uyên.
Theo Quyết định 041/QĐ-HĐQT-NTC ngày 26/9/2018 của Hội đồng quản trị, NTC tăng vốn điều lệ của Công ty TNHH Công nghiệp và đô thị Nam Tân Uyên từ 80 tỷ đồng lên 400 tỷ đồng theo hình thức huy động vốn từ thành viên mới là CTCP Phát triển đô thị Nam Á với số vốn góp là 320 tỷ đồng (chưa rõ vốn thực góp là bao nhiêu).
Theo giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp sửa đổi lần 1 ngày 9/10/2018 của Công ty TNHH Công nghiệp và đô thị Nam Tân Uyên, sau khi hoàn thành tăng vốn điều lệ thì tỷ lệ vốn của Công ty là 20%. Trong năm, Công ty đã chuyển nhượng và bàn giao toàn bộ dự án Khu dân cư Nam Tân Uyên cho Công ty TNHH Công nghiệp và đô thị Nam Tân Uyên theo giá trị chuyển nhượng là 400 tỷ đồng”.
Trên thị trường, thông tin về CTCP Phát triển đô thị Nam Á khá ít ỏi. Theo thông tin từ cơ sở dữ liệu thông tin doanh nghiệp, công ty này được cấp mã số thuế vào tháng 3/2017, với ngành nghề kinh doanh chính là bất động sản.
Có hai câu hỏi cần đặt ra ở đây về Công ty Phát triển đô thị Nam Á: Một là, cơ cấu cổ đông thế nào và nguồn vốn góp của công ty này từ đâu? Hai là, về mặt pháp lý, công ty này độc lập với NTC, nhưng thực chất có mối quan hệ liên quan hay không?
Sẽ là mâu thuẫn khi khẳng định rằng, không có mục đích kinh tế trong mối quan hệ giữa NTC và Công ty Phát triển đô thị Nam Á. Bởi lẽ, việc lập ra Công ty TNHH Công nghiệp và đô thị Nam Tân Uyên được NTC công bố là nhằm quản lý khu dân cư này, nhưng Công ty mới được cấp mã số thuế ngày 22/6/2018, thì trong quý IV, quá trình tăng vốn và chuyển nhượng dự án đã đồng thời diễn ra. Giả sử NTC và Nam Á độc lập hoàn toàn, vậy việc lập ra một công ty con có mục đích gì và tại sao không chuyển nhượng trực tiếp dự án này từ NTC sang Nam Á?
Một chi tiết cần chú ý nữa là, thời gian chuyển nhượng dự án được tiến hành sau khi công ty con tăng vốn, NTC trở thành công ty liên kết (chỉ còn nắm giữ 20%), do đó, NTC không cần hợp nhất kết quả kinh doanh từ Công ty TNHH Công nghiệp và đô thị Nam Tân Uyên, mà được phép ghi nhận 80% doanh thu từ việc chuyển nhượng, bất kể dự án này có được bán ra ngoài hay chưa. Trên thực tế, giá trị chuyển nhượng NTC ghi nhận trong báo cáo tài chính là 400 tỷ đồng, nhưng doanh thu chỉ hơn 363 tỷ đồng (90% giá trị chuyển nhượng).
Khoản chuyển nhượng này thực chất cũng không tạo ra khoản lợi nhuận 353 tỷ đồng như hầu hết các nhà đầu tư suy nghĩ. Bởi đây là chi phí sử dụng đất đóng tiền một lần cho nhà nước, đã được NTC chi ra từ những năm trước nhưng dự án chưa đi vào vận hành và bây giờ khi chuyển nhượng lại, NTC được thu hồi về.
Về khía cạnh dòng tiền, trên báo cáo tài chính các năm của NTC thường xuyên xuất hiện các khoản chi khác cho hoạt động kinh doanh, nhưng không được Công ty thuyết minh rõ ràng, ngoại trừ năm 2018, khoản chi bằng tiền này hơn 199 tỷ đồng; trong đó, 100 tỷ đồng là khoản chi trả cho Nam Á để thực hiện hợp đồng hợp tác đầu tư dự án Khu dân cư Nam Tân Uyên. Số tiền này, theo người viết, có thể là chi cho Nam Á để xây dựng cơ sở hạ tầng cho khu dân cư đang mở bán đất nền hiện tại, lợi ích tối đa của NTC còn lại là 20% (tương ứng vốn góp 80 tỷ đồng).
Vào thời điểm đầu tháng 12/2018, đã xuất hiện một số hình ảnh của Khu dân cư Nam Tân Uyên do Ban Quản lý Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên làm chủ đầu tư, tọa lạc trên mặt tiền đường ĐT 746 thuộc phường Khánh Bình, thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương. Khu dân cư có diện tích 52 ha, mới chỉ là khu đất hoang, chưa xây dựng cơ sở hạ tầng, nhưng hàng ngày luôn có nhân viên túc trực chào bán. Hai đơn vị phân phối dự án Khu dân cư Nam Tân Uyên gồm Công ty Bất động sản Hoa Sen và Công ty Bất động sản Núi Hồng.
Dự án có mức vốn đầu tư gần 4.000 tỷ đồng, nhưng lại được giao phần lớn kiểm soát và lợi ích cho Nam Á, một công ty mới thành lập và hoạt động được 2 năm cũng là một dấu hỏi. Bởi với tiềm lực tài chính hiện tại, NTC hoàn toàn có khả năng tự thực hiện. Nhìn vào bảng cân đối kế toán của NTC, tại thời điểm cuối năm 2018, Công ty có khoản tiền và tương đương tiền 93 tỷ đồng và khoản cho vay lên tới 1.316,87 tỷ đồng.
Cổ đông lớn PHR dự kiến thoái vốn
Trong năm 2018, với đà tăng tốt của cổ phiếu NTC, hầu như các giao dịch của cán bộ chủ chốt chủ yếu là bán cổ phiếu. Đáng chú ý, cổ đông lớn là bà Nguyễn Thị Thanh Thủy đã thoái hết 7% cổ phần tại NTC. Tính tới cuối năm 2018, cổ đông lớn nhất tại NTC là CTCP Cao su Phước Hòa (PHR) - đang nắm giữ 32,9% cổ phần; Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam - nắm 20,4% cổ phần, tương ứng giá trị theo thị giá lần lượt là hơn 622 tỷ đồng và 386 tỷ đồng.
Gần đây, PHR đặt kế hoạch lợi nhuận trước thuế năm 2019 hơn 1.200 tỷ đồng, phần lớn lợi nhuận sẽ tới từ việc thoái vốn. Công ty này đang đợi văn bản phê duyệt từ công ty mẹ.
Trước đó, tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2018 của NTC, các cổ đông nhỏ lẻ đã chất vấn Ban lãnh đạo về kế hoạch tăng vốn của Công ty, trong khi tiền gửi ngân hàng đang có hơn 1.300 tỷ đồng. Cổ đông NTC cũng chất vấn về việc Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam thể hiện tham vọng nâng tỷ lệ sở hữu tại NTC, tuy nhiên tại thời điểm đầu năm 2018, giá cổ phiếu trên sàn quá cao (trên 70.000 đồng/cổ phiếu) nên sẽ không mua trực tiếp từ PHR, mà mua từ phát hành riêng lẻ. Đến nay, hiện vẫn chưa có thêm công bố thông tin gì bất thường từ phía NTC về động thái này.
Tập đoàn Cao su Việt Nam hiện đang nắm giữ 66,62% cổ phần PHR, như vậy, tỷ lệ sở hữu nắm trực tiếp và gián tiếp tại NTC là 42,3% và là cổ đông được hưởng lợi nhiều nhất từ việc chia cổ tức 200% của NTC tới đây. Việc phát hành riêng lẻ giá thấp nếu diễn ra, cổ đông nhỏ lẻ của NTC sẽ bị thiệt hại nhiều nhất, chưa kể rủi ro từ những con số chưa được giải thích phía trên.
Sự không rõ ràng nằm ở NTC nằm ở việc chuyển nhượng đất đóng tiền sử dụng một lần và ghi nhận doanh thu, trong khi việc này không làm phát sinh lợi nhuận thực cho cổ đông, thực chất chỉ như việc thanh lý quyền sử dụng đất. NTC cần bóc tách rõ ràng nghiệp vụ này để tránh gây hiểu lầm cho cổ đông. Các chủ thể tham gia với lợi ích kinh tế cụ thể cần được Công ty giải trình rõ ràng, minh bạch để bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ và xây dựng hình ảnh công ty đại chúng tốt hơn.
