“Đất vàng” lại nóng
Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM vừa trình dự thảo báo cáo UBND Thành phố về kế hoạch tổ chức công tác đấu giá cho các lô đất tại Khu đô Thị mới Thủ Thiêm. Sở này đang tiếp nhận ý kiến để kiện toàn phương án đấu giá trước khi trình UBND Thành phố phê duyệt.
Trong kế hoạch đấu giá năm 2024, TP.HCM dự định đấu giá 4 lô đất trong khu Thủ Thiêm và 3.790 căn hộ chung cư trước đây được xây dựng tái định cư. Ba lô dành cho dân cư đa chức năng, tập trung phát triển nhà ở và một phần nhỏ diện tích thương mại dịch vụ. Lô còn lại thuộc Khu chức năng 7 được quy hoạch khách sạn nghỉ dưỡng.
Thời gian chuẩn bị hồ sơ từ tháng 5 đến tháng 10/2024 và hoạt động đấu giá dự kiến từ tháng 7 đến tháng 11 năm nay.
Tiếp theo, vào tháng 9 và tháng 11/2025, Thành phố dự kiến sẽ tiếp tục bán đấu giá 7 lô trong khu vực đất vàng này. Đây là các lô đa chức năng, gồm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại... Các lô đất tập trung ở Khu chức năng 1 và 3, vị trí kết nối tốt với Cầu Ba Son và tiện ích công cộng hiện hữu.
Kế hoạch đấu giá đất Thủ Thiêm năm 2024 và 2025 nhận được sự quan tâm lớn từ cộng đồng doanh nghiệp và nhà đầu tư, bởi tương lai của Thủ Thiêm được định hướng thành khu đô thị hiện đại với hệ thống hạ tầng đồng bộ, không gian xanh mát và đa dạng tiện ích. Việc thu hút đầu tư vào Thủ Thiêm sẽ tạo ra nhiều cơ hội kinh doanh mới và việc làm, cùng với các khu vực dân cư chất lượng và giá trị bất động sản dự kiến tăng cao.
Theo các chuyên gia trong ngành, mức giá trúng đấu giá này có thể là tham chiếu quan trọng không chỉ để chủ đầu tư các dự án bất động sản ở TP.HCM định vị lại giá bán và có thể dẫn đến mặt bằng giá bất động sản cao hơn. Hơn nữa, nếu diễn ra thành công, lần đấu giá này sẽ là tiền đề cho việc đấu giá các lô đất còn lại của Thủ Thiêm và các lô đất khác trên địa bàn TP.HCM như Bình Quới - Thanh Đa, khu tái định cư Thủ Thiêm, khu Nam Sài Gòn, khu Tây Bắc, các khu chế xuất, khu công nghiệp.
“Thị trường bất động sản như bình thông nhau, nếu giá ở phân khúc này, khu vực kia lên sẽ kéo phân khúc khác lên theo. Vì vậy, kết quả đấu giá đất ở Thủ Thiêm tác động rất lớn đến thị trường bất động sản TP.HCM”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) chia sẻ.
Cần thận trọng
Để tránh đi phải “vết xe đổ” từ đợt đấu giá năm 2021, các doanh nghiệp thắng đấu giá ở mức giá cao gấp 7-8 lần giá thị trường, đều lần lượt bỏ cọc. Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM đã và đang hoàn thiện các khâu trong quy trình đấu giá như: phương án đấu giá, việc tổ chức lại việc bán đấu giá, xác định giá khởi điểm…
Ngoài ra, các chuyên gia còn góp ý thêm, cần phải làm tốt khâu sàng lọc nhà đầu tư. Cần cụ thể hóa các tiêu chí để lựa chọn nhà đầu tư có tiềm lực và sự quan tâm thực chất thông qua các tiêu chí như: Kinh nghiệm, năng lực thực hiện dự án, nghiên cứu khả thi của phương án kinh doanh và phát triển… Việc sàng lọc này giúp tránh những đơn vị có thể gây nhiễu loạn thị trường. Đồng thời, cũng cần phải hoàn thiện quy trình đấu giá như giá đất khởi điểm, hình thức đấu giá, khoản tiền đặt cọc…
Về hình thức đấu giá, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam cho biết, hiện nay có 4 hình thức đấu giá: Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá; Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá; Đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp; và Đấu giá trực tuyến. Nhìn chung hình thức đấu giá chia ra trực tiếp (lời nói hay bỏ phiếu) và gián tiếp (phong bì đóng kín).
Trong đó, đấu giá trực tiếp (bằng lời nói hoặc bỏ phiếu trực tiếp) có ưu điểm của hình thức này là đấu giá được đến cùng, minh bạch, có sự cạnh tranh trực tiếp và góp phần tăng thu ngân sách. Tuy nhiên, hạn chế của hình thức này là dễ lộ thông tin, dễ xảy ra tình trạng thông đồng, hay như cuộc đấu giá 2021 là thổi giá cao, rồi bỏ cọc.
Ngược lại, hình thức bỏ phiếu gián tiếp sẽ không chỉ giúp bảo mật thông tin người tham gia đấu giá, mà còn làm giảm áp lực; thúc đẩy sự công bằng và ngăn chặn sự thông đồng giữa những người tham gia đấu giá. Tuy nhiên, hình thức này không thúc đẩy đấu giá được đến cùng và yêu cầu một cơ chế giám sát chặt chẽ khi mở phiếu trả giá.
Đối với số tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá, Luật Đất Đai 2013 quy định, việc đấu thầu theo quy định của Luật Đấu giá tài sản. Do đó, để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường và trục lợi, chuyên gia Savills đề xuất nâng tỷ lệ tiền đặt trước tối thiểu lên 10%, thay vì 5% khi đấu giá quyền sử dụng đất.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao CBRE cũng cho rằng, việc khởi động quá trình đấu giá đất Thủ Thiêm mang lại nhiều yếu tố tích cực cho thị trường. Các nhà đầu tư trong và ngoài nước đều quan tâm, mong chờ cuộc đấu giá này, bởi Thủ Thiêm là một trong những địa điểm quan trọng tại TPHCM - khu trung tâm mới của thành phố tương lai.
Theo bà Dung, nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm tới việc đấu giá đất. Nhưng trước đây, nhiều đơn vị nói với CBRE về việc không biết về quy trình đấu giá, hoặc có biết thì thời gian gấp gáp không làm xong được bộ hồ sơ, mất cơ hội tham gia. Vì thế, vị này đề xuất một quy trình đấu giá minh bạch, rõ ràng để các nhà đầu tư nước ngoài có thể tham gia, cạnh tranh lành mạnh với nhà đầu tư trong nước.
Ngoài ra, các chủ đầu tư trước đây từng trúng giá nhưng bỏ cọc nên phải làm sao để đảm bảo và sàng lọc được sức khỏe tài chính doanh nghiệp, có quy trình kiểm soát chặt chẽ với tổ chức thắng thầu.
“Nhiều ý kiến cho rằng, giá khởi điểm quá thấp và số tiền đặt cọc cũng thấp nên dễ dẫn tới doanh nghiệp bỏ cọc sau khi trúng thầu. Vì vậy, cần có cơ chế, phương pháp đánh giá giá đất, giá khởi điểm phù hợp khi giá đất trên thị trường tăng lên từng ngày”, bà Dung kiến nghị.
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án DKRA Group cũng cho rằng, việc đấu giá có thể thành công vì các doanh nghiệp nước ngoài cũng rất quan tâm tới quỹ đất Thủ Thiêm, không chỉ riêng doanh nghiệp nội. Vì vậy, một quy trình minh bạch, công khai, thông tin công bố rộng rãi... để kêu gọi nhà đầu tư quan tâm tham gia đấu giá là cần thiết để có thể thu hút đông đảo đối tác dự thầu.
Ngoài ra, cần xem xét kỹ sức khỏe tài chính của doanh nghiệp khi tham gia đấu giá. Khi doanh nghiệp đáp ứng tốt về tài chính sẽ gia tăng được thành công của phiên đấu giá.
Điều kiện để doanh nghiệp tham gia cần được sàng lọc rõ ràng với các tiêu chí cụ thể, như thời gian thành lập 5-10 năm, báo cáo tài chính trong 3-5 năm gần nhất, sao kê tài khoản ngân hàng cần có định mức số dư và thời hạn duy trì số dư 6 tháng đến 1 năm ở ngân hàng...
