Những “rào cản” vô hình
Hiện nay, quy trình của một cuộc đấu giá quyền sử dụng đất gồm tổ chức đấu giá xác định giá khởi điểm quyền sử dụng đất; thông báo đấu giá; phát hành hồ sơ đấu giá và nhận lại hồ sơ tham gia đấu giá hợp lệ; tiến hành phiên đấu giá khi đã có hồ sơ tham gia.
Trong đó, khâu phát hành và nhận lại hồ sơ đấu giá tại Điều 38, Luật Đấu giá năm 2016 quy định, người tham gia đấu giá phải mua hồ sơ do cơ quan đấu giá phát hành và nộp lại hồ sơ hoàn tất. Đây chính là thủ tục mà nhiều luật sư cho rằng, khi đấu giá sẽ rơi vào tình trạng công khai trên văn bản, nhưng bí mật trên thực tế.
Cụ thể, luật sư Trần Đình Dũng, Đoàn Luật sư TP.HCM chia sẻ, trên thực tế, để có được hồ sơ đấu giá một khu đất, nhất là những “khu đất vàng” có giá trị cao mà nhiều doanh nghiệp, cá nhân mong muốn, là cả một vấn đề khó khăn. Thường người có nhu cầu phải “quan hệ” mới có thể có được hồ sơ dự đấu giá.
Sau khi có hồ sơ, đến khâu hoàn tất nộp hồ sơ cũng không phải đơn giản nếu không được sự ưu ái từ phía người nhận. Thường thì việc hoàn tất hồ sơ rất khó khăn khi khoảng thời gian chỉ hơn 13 ngày kể từ ngày niêm yết theo quy định tại Luật Đấu giá. Tuy nhiên, các hình thức phát hành và nhận lại hồ sơ đấu giá, Luật chỉ quy định duy nhất một hình thức trực tiếp.
“Như vậy, rõ ràng thủ tục phát hành hồ sơ đấu giá đang là vấn đề gây khó cho người có nhu cầu tham gia đấu giá để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tạo kẽ hở pháp luật để không công khai rộng rãi tài sản đấu giá”, luật sư Dũng nói,
Cũng theo ông Dũng, quy định “chỉ thực hiện thủ tục đấu giá 2 lần rồi chuyển sang giao đất không đấu giá”, là tạo điều kiện cho khoảng cách từ kế hoạch đưa ra đấu giá đến thực hiện giao thẳng đất không qua đấu giá rất gần nhau.
Trong thực tế, với nhiều quy định còn chưa đảm bảo tính công khai đại chúng, thì việc chỉ có một người đăng ký là rất dễ xảy ra. Khi đó, đất thay vì đem đấu giá, sẽ được chuyển sang diện giao đất, vì không đủ số người, tổ chức tham dự đấu giá. Ngay sau khi đưa vào diện “chuyển sang giao đất không đấu giá” theo quy định tại Điều 118, Luật Đất đai 2013, thì bất kỳ cá nhân, tổ chức có nhu cầu tham gia đấu giá nào cũng không còn cơ hội tiếp cận.
Chưa kể, trong quá trình cổ phần hóa hiện nay, giá cả phụ thuộc rất lớn vào ý chí của một số cá nhân. Điều này dễ dẫn đến chủ quan duy ý chí, gây thất thoát lớn cho tài sản công.
Chẳng hạn, một khu đất có giá 3.000 tỷ đồng, nhưng lãnh đạo doanh nghiệp có thể đưa vào dự án hợp tác với giá 2.000 tỷ đồng mà không sai luật, nếu có đủ chữ ký của một số người có trách nhiệm trong doanh nghiệp và cơ quan chủ quản. Khi đó, tài sản công thất thoát cả ngàn tỷ đồng.
“Gần đây, trong cổ phần hóa, quyền sử dụng đất không được kiểm soát giá và xảy ra không ít vụ thất thoát tài sản công. Chính vì vậy, đưa vào đấu giá công khai đất là tài sản công do doanh nghiệp quản lý sử dụng khi giao dịch chuyển nhượng, hợp tác đầu tư, cổ phần hóa, là cần thiết để tránh gây thất thoát tài sản công”, luật sư Dũng nói và đưa ra dẫn chứng một điển hình về thất thoát tài sản công là khu đất số 8-12 Lê Duẩn (quận 1, TP.HCM), do không đem đấu giá đã gây thất thoát cho ngân sách nhà nước hàng trăm tỷ đồng.
Trong khi đó, khu đất kế bên là khu đất tài sản công số 23 Lê Duẩn ban đầu định giá 558 tỷ đồng, nhưng sau khi đấu giá, đã bán được 1.430 tỷ đồng. Với trường hợp này, nếu giao đất không đấu giá, thì sẽ áp dụng mức giá này, như vậy gây thất thoát cho ngân sách nhà nước gần 1.000 tỷ đồng.
“Điều này cho thấy thực tế, sự chênh lệch khoản thu ngân sách khi so sánh giữa việc giao đất và đấu giá là quá lớn. Đây cũng chính là kẽ hở pháp luật để nảy sinh tham nhũng, tiêu cực, gây thiệt hại cho nhà nước và nhân dân”, ông Dũng nói.
Đồng quan điểm, luật sư Trần Văn Duẩn, Giám đốc Công ty Luật Thanh Niên chia sẻ, đấu giá là một hình thức bán tài sản công khai, với mục đích có được nhiều người tham gia mua. Càng nhiều người mua thì tài sản bán được giá càng cao. Có thể thấy, đấu giá như một phiên chợ được mở ra mà bất kỳ ai có nhu cầu đều có thể tham gia mua.
Tuy nhiên, hiện các văn bản pháp luật tạo ra không ít rào cản để người có nhu cầu mua tài sản đấu giá tiếp cận được với cuộc đấu giá, nhất là đối với quyền sử dụng đất công, dẫn đến thất thoát tài sản của Nhà nước.
Cần có luật riêng
Tại hội thảo “Giá và đấu giá quyền sử dụng đất - Thực trạng và giải pháp”, nhiều luật gia cho rằng, cần phải có luật riêng biệt để điều chỉnh cho hoạt động này trong xã hội. Bởi quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt trong giao dịch xã hội.
Hiện các điều khoản nằm rải rác trong các đạo luật liên quan tới hoạt động này không được thống nhất trong áp dụng (Luật Đấu giá, Luật Đất đai, Luật Quản lý sử dụng tài sản công, Luật Thi hành án dân sự, Bộ luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Tổ chức UBND và HĐND…); sự biến động giá cả thị trường quyền sử dụng đất khá nhanh chóng trong thực tế khiến việc đấu giá thiếu minh bạch.
Theo các luật gia, cần thiết, Ủy ban Thường vụ Quốc hội phải ra Nghị quyết để điều chỉnh về đấu giá quyền sử dụng đất công, quyền sử dụng đất là tài sản công. Trong đó, đặc biệt công khai hóa và minh bạch thông tin đấu giá, tạo điều kiện tối đa cho bất kỳ cá nhân, tổ chức nào cũng được tham gia đấu giá mà không cần các thủ tục rườm rà như “phát hành hồ sơ”.
“Cần nghiêm cấm mọi trường hợp giao đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất, kể cả việc thanh toán bằng quyền sử dụng đất cho các dự án. Công khai rộng rãi thông tin về đấu giá đất để các cá nhân và tổ chức tham dự đấu giá”, luật sư Nguyễn Đức Nhuần, Giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật quận 9, TP.HCM chia sẻ.
Trong khi đó, luật gia Nguyễn Thị Sơn, Ủy viên Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam đề xuất, cần có chế tài với các công ty thẩm định giá. Đưa chứng thư thẩm định giá phải chịu trách nhiệm, chứ không thể nói “chỉ là để tham khảo”, trong khi chứng thư này quyết định toàn bộ tiến trình đấu giá đất.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng kiến nghị, sửa đổi Luật Đất đai theo hướng hoàn thiện cơ chế xác định "giá đất cụ thể" để xác định "giá khởi điểm tài sản đấu giá, trong đó có quyền sử dụng đất" một cách hợp lý, nhưng không để xảy ra tình trạng xác định giá khởi điểm quá thấp một cách bất bình thường, bởi có thể dẫn đến làm thất thoát tài sản nhà nước.
Bên cạnh đó, Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng cần sửa theo hướng không giao "Tổ chức phát triển quỹ đất" chức năng tổ chức việc đấu giá quyền sử dụng đất, để thống nhất một đầu mối là "Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản" do UBND cấp tỉnh thành lập làm việc này (như mô hình tổ chức thực tế hiện nay tại TP.HCM).
“Hiệp hội kiến nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị định mới thay thế Nghị định 15/2015/NĐ-CP về đầu tư theo hình thức đối tác công tư để xã hội hóa đầu tư, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tham gia. Đồng thời, cần bổ sung trở lại chế định đấu thầu dự án có sử dụng đất vào Luật Đất đai để đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ của hệ thống pháp luật…”, ông Châu khiến nghị.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
