“Bỗng dưng” tăng vọt
Gần đây, trên thị trường địa ốc, đâu đâu cũng nghe chủ đầu tư kêu ca về tiền sử dụng đất. Ngoài thời gian tính toán kéo dài dẫn đến dự án chậm trễ triển khai, việc tiền sử dụng đất “bỗng dưng” tăng vọt càng chồng thêm gánh nặng cho doanh nghiệp.
“Chỉ có trực tiếp làm dự án, lo hoàn thiện thủ tục pháp lý mới thấu hiểu được nỗi khổ của doanh nghiệp bất động sản”, tổng giám đốc một doanh nghiệp đang đầu tư một dự án tại Bình Dương nói và cho biết, theo kế hoạch, trong quý IV này doanh nghiệp sẽ tung sản phẩm ra thị trường, các thủ tục pháp lý gần như đã hoàn thiện, dự án cũng đã khởi công xây dựng với tiến độ nhanh, chỉ còn một bước cuối cùng là đóng tiền sử dụng đất là phải chờ đợi.
Thế nhưng, kế hoạch đã đảo lộn, thời điểm bán hàng và giá bán phải thay đổi. Ban đầu, giá bán căn hộ dự kiến ở mức dưới 30 triệu đồng/m2 căn cứ trên chi phí đầu vào, trong đó tiền sử dụng đất tạm tính khoảng 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo thông tin thăm dò, có thể tiền sử dụng đất sẽ tăng 4 lần, do đó giá bán chắc chắn phải đẩy lên do phải đưa chi phí phát sinh vào giá thành.
Tương tự, sau nhiều năm chờ đóng tiền sử dụng đất, chủ đầu tư một dự án nhà ở tại TP. Thủ Đức, TP.HCM đã choáng váng khi nhận được thông báo tiền sử dụng đất của dự án lên tới hơn 250 tỷ đồng.
Điều khiến doanh nghiệp này “đau đầu” là trước đây, dự án được các đơn vị thẩm định tạm tính tiền sử dụng đất chỉ hơn 50 tỷ đồng, nhưng vì kẹt dòng tiền nên đã bán sản phẩm cho khách hàng với giá thành căn cứ trên tiền đất tạm tính.
Hiện tại, chi phí này đã tăng tới 5 lần, nếu tiếp tục bán với giá cũ thì chắc chắn lỗ nặng, còn nếu điều chỉnh tăng giá để đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng thì sẽ rất cao.
Không chỉ tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, việc thẩm định giá đất đang vướng ở khắp nơi.
Đại diện một tập đoàn bất động sản đang đầu tư một khu đô thị lớn tại Bình Định chia sẻ, trước đây, khi tiến hành triển khai dự án, mặc dù chưa có thông báo chính thức tiền sử dụng đất, nhưng các đơn vị thẩm định đưa ra con số tạm tính từ 1.500-2.000 tỷ đồng và dựa vào đó để triển khai kế hoạch đầu tư, kinh doanh dự án.
Tuy nhiên, gần đây, tiền sử dụng đất của dự án được các đơn vị thẩm định “tiết lộ” ước chừng lên đến gần 6.000 tỷ đồng. Nếu chốt con số này, doanh nghiệp không có khả năng để đóng và dự án không thể tiếp tục triển khai.
Nguyên nhân của việc định giá đất chậm và tiền sử dụng đất bị “đội” lên cao, theo các doanh nghiệp, là do cách tính còn nhiều bất cập. Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành cho biết, tiền sử dụng đất phải đóng được tính bằng tổng doanh thu trừ đi tổng chi phí.
Vấn đề ở đây là cơ quan nhà nước luôn muốn doanh thu ở mức lớn nhất và chi phí thấp nhất để ra tiền sử dụng đất cao nhất, trong khi doanh nghiệp muốn chi phí hợp lệ, doanh thu phù hợp. Sự xung đột này khiến cả doanh nghiệp lẫn cơ quan quản lý gặp khó.
 |
Tại TP.HCM, gần 60.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng do vướng tiền sử dụng đất. Ảnh: Lê Toàn. |
“Mặt khác, tiền sử dụng đất được tính tại thời điểm có quyết định giao đất. Vậy nếu quyết định giao đất kéo dài nhiều năm thì giải quyết như thế nào? Đây là lý do chính khiến gần 60.000 căn hộ tại TP.HCM chưa được cấp sổ hồng hiện nay”, ông Thành cho hay.
Ông Nguyễn Như Bình, Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM thừa nhận, thực tế, việc định giá đất còn nhiều vướng mắc, có nhiều chi phí hợp lý của chủ đầu tư không được đưa vào hoặc buộc phải bỏ ra, nếu có đưa vào thì cũng với mức độ rất hạn chế.
“Chẳng hạn, chi phí tháo dỡ làm sạch mặt bằng thi công là khoản chi phí bắt buộc, nhưng có một số trường hợp không cho đưa vào. Khi các chi phí phí hợp lý không được ghi nhận thì chủ đầu tư buộc phải tăng giá sản phẩm để bù đắp”, ông Bình nêu dẫn chứng, đồng thời cho rằng, tăng giá bán là điều không chủ đầu tư nào muốn, nhưng nếu không tăng thì chắc chắn sẽ lỗ bởi các chi phí đầu vào phát triển dự án đều tăng cao, đặc biệt là tiền sử dụng đất.
Nguy cơ “treo” sổ hồng do tiền sử dụng đất bổ sung
Từ đầu năm 2024, thị trường bất động sản có nhiều tín hiệu khởi sắc, nhu cầu sở hữu nhà tăng cao. Tuy nhiên, thay vì vui mừng, nhiều chủ đầu tư cũng như đơn vị môi giới lại tỏ ra lo lắng, vì thực tế khó khăn vẫn chất chồng: Với chủ đầu tư là dự án bị vướng pháp lý kéo dài, khó tiếp cận vốn vay…, còn đơn vị môi giới thì không có hàng để bán do nguồn cung ách tắc.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trong 6 nhóm nguyên nhân khiến dự án bị vướng pháp lý không thể triển khai và dự án đã triển khai nhưng chưa thể cấp sổ hồng, nguyên nhân đứng đầu là do vướng mắc trong cách tính giá đất.
Ông Châu cho biết, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ về giá đất đã quy định các phương pháp định giá đất. Tuy nhiên, thực tế, các tiêu chí để thực hiện định giá đất bị vướng, chủ yếu là phương pháp thặng dư. Mặc dù vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 12/2024 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014, nhưng các vấn đề then chốt liên quan đến việc định giá đất lại chưa được đưa vào.
“Định giá đất cần phải đảm bảo đúng, đủ, công bằng và không tận thu. Nhà nước lẽ ra thu được 10 đồng thì chỉ nên thu 9 đồng, còn 1 đồng xem như kích cầu đầu tư, người dân tham gia tiêu dùng cũng góp phần phát triển kinh tế, nuôi dưỡng nguồn thu. Hay nói cách khác, quy định thì nên công bằng cho cả Nhà nước, người dân và doanh nghiệp”, ông Châu nêu quan điểm.
Một vấn đề nổi cộm khác là việc cấp sổ hồng tại các dự án tiếp tục bị “treo” do quy định về tiền sử dụng đất bổ sung.
Theo quy định tại Điểm c, Khoản 2, Điều 257 - Luật Đất đai 2024, tất cả các dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, điều chỉnh quy hoạch chi tiết… trước ngày luật này có hiệu lực thi hành nhưng chưa quyết định giá đất và phương án giá đất chưa được trình UBND cấp có thẩm quyền đều phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Theo ông Châu, các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại không có lỗi trong việc cơ quan nhà nước chưa ban hành quyết định giá đất, phương án giá đất chưa được trình UBND cấp có thẩm quyền, nhất là với trường hợp doanh nghiệp tự mua đất để làm dự án. Quy định này chưa thật thỏa đáng đối với trường hợp doanh nghiệp tự mua đất để làm dự án và nếu không có hướng dẫn cụ thể, khả năng sẽ có hàng loạt dự án đứng trước nguy cơ không cấp được sổ hồng.
Ông Châu cho biết, tính đến thời điểm hiện tại, riêng TP.HCM ước tính vẫn còn hơn 58.000 sổ hồng chưa được cấp tại hàng trăm dự án nhà ở khiến chủ sở hữu bất an, chủ đầu tư không thu được 5% số tiền còn lại của hợp đồng, giao dịch trên thị trường không được và thậm chí phát sinh những giao dịch ngầm...
