Cung - cầu dần chuyển biến
Cùng với khó khăn chung, thị trường đất nền khu vực vùng ven TP.HCM như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè, Nhơn Trạch, Long Thành... cũng chìm trong ảm đạm một thời gian dài, một số khu vực giảm giá từ 35-50% vẫn khó giao dịch, thông tin rao bán “cắt lỗ” tràn lan. Dẫu vậy, triển vọng của phân khúc đất nền vẫn được đánh giá tích cực. Đây là kết quả từ các đợt điều chỉnh chính sách liên quan đến tín dụng bất động sản, tháo gỡ các khó khăn về thủ tục pháp lý cho các dự án.
Ghi nhận thực tế của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, nhiều doanh nghiệp có dự án đất nền khu vực phía Nam đã đồng loạt triển khai bán hàng trở lại. Chẳng hạn, tại Long An, sau thời gian dài “án binh bất động”, Thắng Lợi Group mở bán trở lại dự án The Diamond City.
Cũng như các chủ đầu tư khác, Thắng Lợi Group cũng áp dụng chính sách bán hàng cạnh tranh để hỗ trợ tài chính tối đa cho khách hàng: Thanh toán đợt 1 chỉ 18%, tương đương 360 triệu đồng, sau đó giãn tiến độ 1%/tháng trong 12 tháng và 1,5-3%/2 tháng trong 12 tháng tiếp theo. Với những khách hàng chọn thanh toán nhanh nhận được chiết khấu lên đến 20%.
Hay tại Đồng Nai, Hệ thống 5F đã ký kết hợp tác đầu tư - phân phối độc quyền và chính thức công bố ra thị trường dự án Khu đô thị Estella City tọa lạc trong tổng thể Khu đô thị - công nghiệp Sông Mây quy mô 36,7 ha. Đây là dự án đầu tiên được Hệ thống 5F triển khai tại thị trường Đồng Nai. Về chính sách bán hàng, người mua chỉ cần đóng trước 372 triệu đồng là có thể sở hữu một nền đất và được chủ đầu tư cam kết về lợi nhuận.
Tương tự, Công ty Asian Holding cũng đang mở bán một dự án đất nền ở Đồng Nai. Theo chia sẻ của chủ đầu tư, giai đoạn 1 dự án đã bán thành công gần 100 nền đất có sổ đỏ riêng và hiện có 15 đại lý với gần 500 nhân viên môi giới tham gia phân phối.
Một nhân viên môi giới tên Nghĩa của sàn Asian Holding đang bán hàng tại huyện Long Thành cho biết, người mua bắt đầu quay trở lại thị trường, giao dịch phát sinh ở cả sản phẩm “ngộp” và không ngộp. Theo môi giới này, nhà đầu tư chịu xuống tiền thời điểm này được xem là tín hiệu tốt, tạo kỳ vọng cho sự hồi phục thanh khoản thị trường đất nền nói riêng, thị trường bất động sản phía Nam nói chung.
“Hiện người mua đã đi xem đất trở lại nhưng sức cầu chưa lan rộng. Các nhà đầu tư chủ yếu lựa mua sản phẩm ở những khu vực có tiềm năng rõ nét, pháp lý rõ ràng…”, nhân viên môi giới này chia sẻ thêm.
Báo cáo thị trường quý III/2023 của DKRA Group cho biết, Long An là địa phương dẫn đầu nguồn cung mới khu vực phía Nam với tỷ trọng 47% (lượng tiêu thụ mới đạt 57% nguồn cung, tiếp theo là Đồng Nai (24%), Bình Dương (21%) và Tây Ninh (8%). Riêng Bà Rịa - Vũng Tàu không xuất hiện nguồn cung mới. DKRA Group dự báo, nguồn cung đất nền tại các vùng phụ cận trong quý IV/2023 có thể tăng nhẹ so với quý III/2023.
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, lượng tin rao bán và mức độ quan tâm tới nhà đất tại các thị trường vùng ven có sự tăng trưởng tích cực trong quý vừa qua. Cụ thể, lượt tìm kiếm nhà đất tại Bình Dương tăng 2-4% với phân khúc đất nền và chung cư, loại hình biệt thự tăng mạnh gần 19%. Đồng Nai cũng cho thấy sức hút với đất nền tăng trở lại khi nhu cầu mua loại hình này hơn 6%, còn Long An ghi nhận tăng 2%.
 |
Đặt cọc mua đất |
Chưa thể nóng vội
Dù sức cầu chưa bùng nổ, song việc người mua rục rịch quay trở lại đang được kỳ vọng sẽ giúp thị trường đất nền hồi phục sớm hơn dự báo trước đó. Theo các chuyên gia, sự phục hồi của thị trường đất nền tỉnh chưa thể hiện đồng đều ở các khu vực, nhưng có thể sẽ bật mạnh từ đầu năm tới nhờ yếu tố hạ tầng với một loạt dự án lớn đang được thúc đẩy triển khai như đường Vành đai 3 TP.HCM, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành…
Bởi nếu triển khai theo đúng tiến độ, những dự án hạ tầng giao thông này sẽ cùng về đích trong giai đoạn 2025-2026 và giải bài toán kết nối giao thông. Theo đó, dọc các tuyến vành đai, cao tốc sẽ khai mở những không gian phát triển đô thị mới, đồng thời mở ra cơ hội cho dòng tiền đầu tư.
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và giá bán nhà ở tại TP.HCM đã tăng quá cao, mạng lưới đường cao tốc, vành đai sẽ thúc đẩy xu hướng xây dựng các đô thị ly tâm trong những năm tới. Đây là cơ hội cho những thị trường vùng ven như Củ Chi, Hóc Môn…, hay các địa phương lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu…
Đồng quan điểm, TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế nhận định, với mạng lưới hạ tầng là các tuyến cao tốc, vành đai đã, đang và sẽ triển khai, khu vực phía Nam và cụ thể là khu vực cách trung tâm TP.HCM khoảng 100km sẽ là những nơi nhà đầu tư bất động sản nên “khoanh vùng”. Bên cạnh đó, khu vực lân cận các khu công nghiệp đã có quỹ đất sạch, nhà máy xây dựng, công nhân về làm việc, các khu vực dọc cảng biển Cái Mép - Thị Vải cũng là những địa chỉ giàu tiềm năng.
Ở góc nhìn thận trọng hơn, ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cho rằng, tác động của hạ tầng cần phải “đúng lúc, đúng nơi và đúng chỗ”, bởi không phải nơi nào có hạ tầng đi qua cũng khiến cho bất động sản nhộn nhịp. Tương lai của phân khúc đất nền vẫn là vùng trung tâm thành phố và khu vực vùng ven với khoảng cách từ 30-50 km. Việc kết nối hạ tầng với bất động sản không chỉ tính bằng số ki-lô-mét, mà còn bằng thời gian di chuyển.
“Thị trường đất nền vùng ven TP.HCM đã trải qua một giai đoạn khá khó khăn. Đây là loại hình mang tính đầu cơ cao. Từ cuối năm 2022 đến nay, đất nền giảm giá phổ biến từ 5-30% tùy khu vực. Nếu để hồi phục thanh khoản thì đất nền TP.HCM sẽ hồi phục trước, sau đó mới lan ra các khu vực lân cận”, ông Quang nhận định.
Còn ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng, thị trường đất nền hiện vẫn duy trì thế giằng co căng thẳng giữa bên mua và bên bán. Phía người mua muốn giá bán giảm sâu hơn, trong khi người bán cố giữ giá với mong muốn thu hồi tối đa vốn liếng bỏ ra.
“Sự giằng co này dự báo kết thúc vào khoảng nửa đầu năm 2024, khi thị trường bất động sản đi vào giai đoạn phục hồi. Do đó, đất nền sẽ là loại hình bất động sản nhận được nhiều sự quan tâm trong thời gian tới”, ông Minh Tuấn nhận định.
