Đà giảm giá thu hẹp dần
“Đứng hình” trong một khoảng thời gian dài cùng với sự trầm lắng chung của thị trường, phân khúc đất nền phía Nam đang có sự chuyển biến khi giao dịch rục rịch xuất hiện, giá đất cũng chuyển dịch từ trạng thái giảm mạnh sang mức giảm nhẹ hơn hoặc đi ngang, thậm chí giá bán sơ cấp ở một số khu vực có xu hướng tăng nhẹ.
Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2023 của DKRA Group cho thấy, sức cầu chung toàn thị trường có tín hiệu khởi sắc so với quý trước đó, dù chưa thực sự đáng kể. Cụ thể, tại thị trường TP.HCM và vùng phụ cận, phân khúc đất nền ghi nhận 6 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 271 nền đất, tương đương 21% so với cùng kỳ năm 2022; tỷ lệ tiêu thụ đạt 25% (tương đương 68 nền đất), bằng 18% so với quý trước đó và bằng 12% cùng kỳ. Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực, trong đó cả nguồn cung mới lẫn lượng tiêu thụ đều tập trung tại Long An.
Mặt bằng giá bán mới trong quý không biến động so với lần mở bán trước đó, nhưng ghi nhận mức tăng từ 1-3% so với cùng kỳ tùy khu vực. Cụ thể, Long An có mức biến động giá rất mạnh, cao nhất lên tới 60,1 triệu đồng/m2 và thấp nhất là 18,3 triệu đồng/m2; còn Đồng Nai là 16,6 triệu đồng/m2 và 11,8 triệu đồng/m2; Bình Dương là 16 triệu đồng/m2 và 15,4 triệu đồng/m2; Tây Ninh có giá bán “dễ chịu” nhất khi mức giá cao nhất là 7,2 triệu đồng/m2 và thấp nhất là 5,2 triệu đồng/m2.
Theo đánh giá của các chuyên gia, trong bối cảnh lãi suất cho vay giảm, các chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường được ban hành kịp thời, tâm lý nhà đầu tư cũng trở nên ổn định hơn. Hiện nay, lãi suất vay ngân hàng cho các khoản vay hiện hữu đã giảm từ 1,5-2,5%/năm so với thời điểm đầu năm.
Khảo sát của Báo Đầu tư Chứng khoán cũng cho thấy, hầu hết ngân hàng đều áp dụng 2 mức lãi suất, đó là lãi suất vay ưu đãi trong một khoảng thời gian cố định và lãi suất sau thời gian ưu đãi. Biên độ điều chỉnh lãi suất cho vay giữa ưu đãi và sau ưu đãi phổ biến từ 2-3,8%/năm.
Những chuyển động về chính sách và giá cả cho thấy, thị trường đang trong giai đoạn “chiết khấu” tốt cho bên mua và dù chưa đảo chiều rõ nét về thanh khoản, song thời điểm này phân khúc đất nền phía Nam bắt đầu có giao dịch trở lại. Các môi giới đã vào “guồng đua” đăng tin và dẫn khách đi xem đất. Về phía người mua, không chỉ người có nguồn tiền nhàn rỗi, mà một bộ phận nhà đầu tư vốn mỏng nhưng tiếp cận được tín dụng ngân hàng cũng đang tìm kiếm cơ hội mua hàng giá thấp.
Anh Trần Đông, một môi giới nhà đất khu Tây TP.HCM cho biết, so với đầu năm, số lượng người quan tâm tới đất nền thời điểm này có dấu hiệu tăng trở lại, nhưng có điểm khác biệt là nếu như trước đây khách hàng chủ yếu dò hỏi giá, thì lúc này đã sẵn sàng xuống tiền.
“Mỗi tháng, tôi chốt thành công 2-3 giao dịch. So với thời điểm thị trường ổn định, con số này còn khiêm tốn, nhưng ít ra vẫn tốt hơn so với giai đoạn đóng băng”, môi giới này nói, đồng thời cho biết thêm, nguồn hàng bán ra hiện tại vẫn chủ yếu là đất nền giảm giá của những nhà đầu tư vốn mỏng cần bán để trả nợ ngân hàng hoặc xoay sở công việc khác.
Vùng ven giữ thế chủ đạo
Theo đánh giá của các chuyên gia, trong bối cảnh quỹ đất khu vực nội đô ngày một khan hiếm và giá neo cao, thị trường đất nền vùng ven sẽ là điểm đến lý tưởng kích hoạt xu hướng đầu tư trở lại, nhất là những nơi hạ tầng giao thông đang được thúc đẩy đầu tư.
DKRA Group dự báo, thị trường đất nền vùng phụ cận các đô thị lớn tiếp tục giữ vị thế chủ lực cả về nguồn cung mới lẫn lượng tiêu thụ. Cụ thể, tại TP.HCM, nguồn cung phân khúc đất nền trong quý IV/2023 có thể tăng nhẹ so với quý trước đó, dao động từ 350-420 nền, tập trung chủ yếu tại các vùng phụ cận như Đồng Nai, Long An, Bình Dương. Sức cầu chung toàn thị trường dự kiến tăng, nhưng khó có đột biến trong ngắn hạn, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm dự án đã hoàn thiện pháp lý và hạ tầng. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, đất nền luôn là phân khúc được quan tâm, nhưng nếu so với các loại hình khác, thời điểm phục hồi của thị trường đất nền có thể sẽ chậm hơn do nhiều yếu tố.
Cụ thể, về tăng trưởng kinh tế, dự báo đến năm 2024 kinh tế mới có khả năng hồi phục. Tín dụng dành cho đầu tư bất động sản vẫn chưa thực sự rộng mở, lãi suất dù trong xu hướng giảm nhưng chậm, dự kiến cần thêm 3-4 quý nữa mới thể trở về mức lãi suất thấp như thời điểm năm 2021.
Bên cạnh đó, tốc độ giải ngân đầu tư công dự kiến đến năm 2025 mới có thể bùng nổ, trong khi Luật Đất đai sửa đổi dự kiến đến cuối năm 2024 mới thông qua và cần có thời gian để thẩm thấu. Ngoài ra, tâm lý thị trường còn thận trọng với các phân khúc bất động sản thuộc nhóm đầu tư, đầu cơ, ít phục vụ nhu cầu thực.
Do đó, dự báo đến cuối năm 2024, thị trường đất nền mới có sự đảo chiều, nhà đầu tư sử dụng nhiều đòn bẩy nợ vay chưa nên tham gia vào phân khúc này ở thời điểm hiện tại, còn nhà đầu tư có dòng tiền dư dả đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội.
“Hiện chưa phải thời điểm phù hợp để người sử dụng đòn bẩy tài chính đầu tư đất nền. Nếu đầu tư, cần tính đến bài toán dài hơi trong khoảng 5 năm để có được góc nhìn và kỳ vọng lợi nhuận phù hợp, tránh tình trạng mua tháng này rồi kỳ vọng 3-6 tháng sau mảnh đất đó tăng giá”, ông Quốc Anh nói.
Cùng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cho rằng, tín hiệu quan tâm dành cho đất nền tuy tăng lên, nhưng chưa đủ mạnh để vực dậy thị trường. Đất nền vùng ven đang trải qua giai đoạn khó khăn. Đây là loại hình bất động sản mang tính đầu cơ cao nên thời gian phục hồi sẽ chậm hơn các loại hình khác. Ở giai đoạn này, tâm lý đầu tư còn yếu nên giá đất vùng ven ít có khả năng vực dậy trong ngắn hạn.
“Đất nền luôn là loại hình có sức hút với người Việt, một khi thị trường phục hồi, đất nền sẽ là loại hình bất động sản được săn đón nhất nên giá sẽ tăng nhanh nhất”, ông Quang nói, đồng thời cho rằng, sự giằng co về giá trong giao dịch sẽ kết thúc vào khoảng nửa đầu năm 2024, nhưng sự phục hồi này sẽ không đồng bộ. Đất nền ở vùng ven TP.HCM sẽ hồi phục trước, sau đó mới lan ra các địa phương lân cận.
