Giá đất đã tạo đáy?
Theo ghi nhận từ DKRA Group, trong quý I/2024, nguồn cung sơ cấp đã tăng khoảng 18% so với thời điểm cuối năm 2023, lượng giao dịch tập trung ở Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu… với nhóm sản phẩm có mức giá trung bình từ 16,4-22,2 triệu đồng/m2.
Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với năm 2023, phổ biến trong khoảng 14,5-23,5 triệu đồng/m2, trong khi giá thứ cấp tăng khoảng 1-3%, tập trung ở nhóm sản phẩm hoặc dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý và được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho hay, mức độ quan tâm đến đất nền trong 2 quý cuối năm 2023 đạt 44% so với nhu cầu ở thời điểm sốt nóng 2021, sang đến quý I/2024 đã tăng lên 48% và giá cũng đã ngừng giảm. Một số dự án đất nền có giá bán tầm 1-2 tỷ đồng/nền giao dịch đã tích cực hơn. Riêng tại TP.HCM, những khu đất thổ cư giá 3-4 tỷ đồng có thanh khoản khá tốt đến từ nhóm khách mua để ở.
“Nhà đầu tư tham gia vào thị trường đất nền thời điểm hiện tại đa phần là những người kinh nghiệm, am hiểu thị trường, có sẵn nguồn tài chính và mua với mục đích làm tài sản tích trữ”, ông Tuấn nói, đồng thời chia sẻ thêm rằng, thị trường bất động sản đang ấm dần lên, bởi vậy nhà đầu tư mang kỳ vọng giá đất nền sẽ có sự bứt phá về giá từ giữa năm 2024 trở đi nên mua vào đón đầu.
Theo quan sát của ông Tuấn, trong 3 tháng đầu năm 2024, thị trường đất nền phía Nam đã xuất hiện một số nhóm đầu tư “cá mập” đi săn đất số lượng lớn. Ngoài ra, ở những thị trường vệ tinh tiềm năng, “sóng đất” cũng rục rịch tăng. Những tín hiệu này dự báo phân khúc đất nền sẽ chuyển động tích cực hơn trong những tháng tới đây.
Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, sau giai đoạn trầm lắng từ nửa cuối năm 2022, thị trường đất nền phía Nam có dấu hiệu chuyển biến từ đầu năm 2024, song chủ yếu tập trung ở một số khu vực đô thị có quy hoạch, trong khi các khu vực khác ít biến động. Hoạt động giao dịch chưa có sự đột biến, mà ở mức thăm dò là chính. Đáng chú ý, lượng giao dịch thành công tăng nhanh tại một số dự án đất nền ở Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu...
Thông tin xuất hiện nhà đầu tư “tay to” đi gom đất cũng được giám đốc một sàn môi giới tại TP.HCM xác thực, nhưng vị này cho biết số lượng không nhiều, chưa đủ để “tạo sóng”.
“Chưa nói đến xu hướng đi săn này chỉ diễn ra cục bộ tại một vài khu vực, không có tính bao quát. Dù vậy, đà giảm giá đã chững lại cho thấy vùng đáy của đất nền đã xuất hiện”, vị này nêu quan điểm.
 |
Đất dân cư có sổ được quan tâm. Ảnh: Lê Toàn |
Dự báo tích cực
Theo đánh giá của ông Đinh Minh Tuấn, mặc dù thị trường bất động sản nói chung, phân khúc đất nền nói riêng, đang cho thấy tín hiệu hồi phục, song mức độ hồi phục phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó liên quan đến thu nhập, dòng tài chính của người dân và cả niềm tin vào thị trường.
Ông Tuấn cho rằng, trong giai đoạn này, kinh tế vĩ mô còn đối diện với nhiều thách thức, lãi suất huy động đang rục rịch tăng trở lại, các chính sách, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường cũng cần thêm thời gian để triển khai và phát huy hiệu lực.
“Dù đất nền vẫn là loại hình thu hút nhu cầu mua chủ yếu để đầu tư, song người mua cần xác định nếu là mua để ở thì có thể mạnh dạn xuống tiền khi tìm được sản phẩm phù hợp. Còn nếu chỉ đơn thuần đầu tư thì nên dùng nguồn tiền nhàn rỗi, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà và xác định hướng đầu tư dài hạn”, ông Tuấn nói.
Trong thời gian tới, khi các sắc luật liên quan chính thức có hiệu lực, đặc biệt là Luật Đất đai 2024, sẽ tác động nhiều đến thị trường đất nền. Trong đó, quy định siết chặt hoạt động chia lô, tách thửa đất được dự báo sẽ khiến nhu cầu đất nền giảm mạnh do lo ngại rủi ro pháp lý từ phía người mua.
Theo đó, mặt bằng giá đất nền có thể sẽ điều chỉnh giảm xuống, nhất là với những lô đất diện tích lớn. Tuy nhiên, xu hướng này sẽ không kéo dài bởi nhu cầu sở hữu đất của người dân luôn rất lớn, chưa kể giá bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như quy hoạch hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân…
“Đất nền là loại hình bất động sản mà bất kỳ thành viên thị trường nào cũng có thể đầu tư do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực..., thậm chí tại những địa phương có tốc độ phát triển kinh tế nhanh, thị trường đất nền nơi đây còn tăng trưởng ổn định, bền vững”, ông Tuấn nhìn nhận.
Cùng góc nhìn, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Nghiên cứu và phát triển (R&D), DKRA Group cho rằng, nguồn cung đất nền mới sẽ ngày càng khan hiếm do cơ quan lý bắt đầu siết chặt hoạt động chia lô, tách thửa. Trong tương lai, khi thị trường hồi phục trở lại, sự khan hiếm này sẽ giúp những dự án đã được phê duyệt hoặc đã mở bán có cơ hội tăng giá và điều này sẽ hấp dẫn nhà đầu tư. Nhu cầu nhiều trong khi nguồn cung ít sẽ khiến giá đất nền gia tăng, song khác với những chu kỳ trước, ở chu kỳ mới sẽ không còn hiện tượng sốt ảo, giá tăng nóng, mà sẽ ổn định hơn.
Theo ông Thắng, trong quý II/2024, nguồn cung đất nền mới sẽ tăng so với quý trước đó, dao động từ 550-650 nền, tập trung ở vùng phụ cận TP.HCM, thanh khoản cũng sẽ cải thiện hơn. Bình Dương, Đồng Nai, Long An… tiếp tục được dự báo là những thị trường chủ lực về tỷ trọng nguồn cung và lượng tiêu thụ sơ cấp.
