Đất nền - “niêu cơm Thạch Sanh”

Cứ mua được là có lời

Ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản TechCom Real, doanh nghiệp chuyên đầu tư vào thị trường đất nền đúc kết rằng, trong 2 năm trở lại đây, cứ người nào mua được đất đều có lời, trong đó có nhiều người thắng lớn. Sự tăng trưởng của thị trường đất nền thời gian qua diễn ra trên diện rộng, không chỉ với TP.HCM mà lan sang các tỉnh vùng ven.

Thực tế vài năm trở lại đây, đặc biệt là năm 2017 cho thấy, thị trường đất nền tại TP.HCM liên tục diễn ra những cơn sốt ngầm. Hầu hết các dự án được tung ra thị trường đều có kết quả giao dịch khá tốt, đặc biệt là các dự án ở hai khu vực Đông và Nam TP.HCM, nơi có lợi thế kết nối hạ tầng giao thông.

Theo kết quả khảo sát của Công ty DKRA Việt Nam, năm 2017, nguồn cung đất nền tại TP.HCM tăng mạnh, với khoảng 7.181 nền, gấp 2,2 lần so với năm 2016, tập trung chủ yếu tại khu Đông, đặc biệt là quận 9 và một số quận vùng ven. Tuy nhiên, do nhu cầu khá cao, nên cung vẫn chưa đáp ứng đủ, dẫn đến giao dịch vô cùng sôi động, với tỷ lệ tiêu thụ ấn tượng, lên đến 95%, tăng khoảng 4 lần so với năm 2016.

Khảo sát ở mức độ rộng hơn, DKRA Việt Nam lấy mốc thời gian 10 năm, từ năm 2007 đến cuối 2017, để thấy giá đất nền đã tăng một cách ngoạn mục. Theo đó, trong 10 năm qua, đất nền tại khu Đông đã có mức giá tăng từ 5 - 10 lần, dẫn đầu là tại quận 2.

Cụ thể, nếu năm 2007, đất nền khu An Phú - An Khánh có giá 8 - 20 triệu đồng/m2, thì hiện đã vọt lên ngưỡng 66 - 155 triệu đồng/m2. Tương tự, giá đất tại khu Thủ Thiêm đã tăng từ 9 - 12 triệu đồng/m2 lên 102 - 155 triệu đồng/m2; đất nền khu Thạnh Mỹ Lợi từ 6 - 13 triệu đồng/m2 hiện đạt mốc 25 - 80 triệu đồng/m2.

Không chỉ có quận 2, đất nền quận 9, Thủ Đức cũng đã biến động mạnh và leo thang trong một thập niên qua, từ mốc 3 - 6 triệu đồng/m2 năm 2006 đã chạm ngưỡng 18,5 - 32 triệu đồng/m2 hiện nay. 

Ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch Tập đoàn Đất Xanh nhận định, dù giá đất đã tăng cao, nhưng với những khu vực đáp ứng nhu cầu thật, có giá trị khai thác kinh doanh thương mại, giá vẫn rất khó giảm. Bởi lẽ, xu hướng tăng giá này không phải do tăng ảo, mà là do nhu cầu ngày càng cao, sự phát triển mạnh của hạ tầng đã làm thay đổi giá trị bất động sản.

Đất nền trên đường Trần Não (quận 2) cách đây 2 năm chỉ có giá 50 triệu đồng/m2 thì nay đã lên đến 200 triệu đồng/m2. Hay như ở khu vực đường Song Hành (xa lộ Hà Nội), năm 2015, giá đất chỉ khoảng 50 - 55 triệu đồng/m2, thì đến nay đã lên đến trên 200 triệu đồng/m2. “Đây gọi là bất động sản ‘gà đẻ trứng vàng’”, ông Thìn nói.

Nhiều dư địa, nhưng cần tỉnh táo

Theo phân tích của các chuyên gia, với một siêu đô thị như TP.HCM, bất cứ phân khúc bất động sản nào cũng đều có những cơ hội nhất định. Riêng với phân khúc đất nền, kể cả giữa những lúc thị trường đi xuống, cơ hội đầu tư vẫn rất lớn, bởi tâm lý người Việt rất thích nhà liền thổ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hệ thống hạ tầng giao thông tại TP.HCM thời gian qua phát triển khá mạnh, đã làm thay đổi diện mạo của nhiều khu vực. Vì vậy, cơn sốt đất nền không hẳn là sốt ảo, nhưng không loại trừ một số khu vực đã bị các đối tượng đầu nậu lợi dụng để thổi giá.

“Với dòng sản phẩm không xuất phát từ nhu cầu thực tế, đón đầu thông tin quy hoạch mơ hồ và pháp lý không rõ ràng, hạ tầng nhếch nhác, nhưng giá liên tục tăng cao thì người tiêu dùng cần hết sức cảnh giác”, ông Châu nói.

Theo chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh, có những yếu tố cơ bản không thể bỏ qua đối với giới đầu tư lẫn những người mua để ở. Trước hết là tính thanh khoản, mà muốn có thanh khoản thì phải xuất phát từ nhu cầu thật, chứ không phải những nơi “đồng không mông quạnh”. Sản phẩm phải có pháp lý rõ ràng, không sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao. Đặc biệt, phải xác định lời khi mua chứ không phải khi bán, nghĩa là phải biết phân tích kỹ trước khi ra quyết định mua, không nên mua theo phong trào bằng mọi giá.

Còn theo ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Land, không bàn về vấn đề nhu cầu, bởi nhu cầu đối với phân khúc đất nền bao giờ cũng rất lớn, vấn đề quan trọng nhất của việc đầu tư đất nền trước hết phải là pháp lý, phải chắc chắn đất không nằm trong quy hoạch và có sổ đỏ.

Một vấn đề không kém phần quan trọng nữa là năng lực của chủ đầu tư. “Cùng một dự án, nhưng nếu được một chủ đầu tư có năng lực, uy tín triển khai, thì sẽ làm cho giá trị dự án gia tăng khá nhiều sau khi hình thành”, ông Phúc nói và cho rằng, yếu tố giá trị thật trong bất động sản đặc biệt quan trọng với những người đầu tư, kinh doanh địa ốc hiện nay.