Đất nền, nhà phố TP.HCM: Giao dịch nhỏ giọt, giá leo thang

Thanh khoản thấp, giá tăng cao

Theo khảo sát gần đây nhất của Công ty Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam về tình hình thị trường nhà gắn liền với đất tại TP.HCM, trong quý I/2019, giá bán sơ cấp (chủ đầu tư tung ra lần đầu) đạt 3.736 USD/m2 (giá này mới chỉ tính diện tích đất), tăng 34,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng nhà liền thổ được mở bán mới trong quý đầu năm 2019 đạt 479 căn, giảm 68,3% theo năm.

Toàn bộ lượng mở bán mới trong quý I/2019 đến từ các dự án quy mô nhỏ. Thanh khoản chiếm 97% trên các dự án mới đã tung ra.

Theo phân tích của JLL, với một thị trường rộng lớn như TP.HCM, nguồn cung như trên là quá hạn chế, trong khi nhu cầu nhà phố liền kề và nhà phố thương mại vẫn duy trì ở mức cao, dòng tiền của giới đầu tư có xu hướng chuyển dịch vào phân khúc này ngày càng nhiều do thu được lợi nhuận tốt.

“Nguyên nhân tăng giá là do ảnh hưởng của giá bán ngày càng cao của dòng sản phầm nhà phố liền kề tại các dự án mới xuất hiện trên thị trường. Nguồn cung hạn chế tại thị trường này xuất phát từ việc trì hoãn trong quy trình xin giấy phép xây dựng và việc chuẩn bị các thủ tục cần thiết để đủ điều kiện mở bán của các chủ đầu tư”, JLL nhận định.

Theo ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, thời gian gần đây, giá đất nền, nhà phố trong các khu dân cư liên tục xác lập mặt bằng giá mới. Tham khảo giá trên các trang rao bán nhà đất, so với cách đây vài năm, mức giá nhiều khu vực tăng chóng mặt và hầu như rất khó có thể tìm được nhà đất có mức giao dịch dưới 2 tỷ đồng.

 Các dự án nhà phố đã đi vào hoạt động hiện có giá tăng rất cao so với giá ban đầu

Chị Hoa, một cư dân sống tại quận 12, TP.HCM chia sẻ, cách đây 2 năm, gia đình chị mua được một lô đất tại quận 12 có diện tích 60 m2 với giá 1,6 tỷ đồng, sau đó bỏ ra 700 triệu đồng để xây nhà. Cuối năm 2018, có người vào trả giá căn nhà này với giá 4,3 tỷ đồng. Thấy có lời, mà nhà ở khu vực này chưa có nước máy, bất tiện trong sinh hoạt, chị Hoa không ngần ngại bán đi với suy nghĩ tìm nhà khác để mua với giá chừng 3 tỷ đồng, phần vốn còn lại để dành làm ăn.

Tuy nhiên, sau khi bán xong, chị Hoa mất gần 3 tháng để tìm kiếm khắp nơi vẫn không tìm được căn nhà giá 3 tỷ đồng. Do bức bách về chỗ ở, mới đây, chị Hoa đã phải mua một mảnh đất có diện tích 52 m2 ở sâu hơn trong con hẻm của ngôi nhà đã bán với giá 3,7 tỷ đồng, dự kiến sẽ bỏ ra thêm 800 triệu đồng để xây dựng. Trong khi đó, ngôi nhà do chị Hoa bán trước đó vừa được chủ nhà sang lại cho một người khác với mức giá 5 tỷ đồng.

Có thể nói, câu chuyện của chị Hoa đang phản ánh thực trạng chung của thị trường đất nền, nhà phố tại TP.HCM hiện nay. Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, không chỉ quận 12, nhiều quận, huyện khác tại TP.HCM, giá đất cũng tăng chóng mặt.

Tại quận 9, TP.HCM, thực tế giao dịch hiện nay trên thị trường này rất ít, tình trạng rao bán cũng khá hạn chế, số ít những người có nhu cầu bán cũng hét giá trên trời. Chẳng hạn, tại Dự án Gia Hòa (quận 9), nếu như năm 2015 giá giao dịch chỉ quanh mức 20 - 22 triệu đồng/m2, thì hiện nay giá giao dịch thực tế đã tăng lên mức 40 - 50 triệu đồng/m2, nhưng không có nguồn hàng để bán. Gần đó, một dự án đất nền đường Tăng Nhơn Phú do Thủ Đức House làm chủ đầu tư bán cách đây 3 năm có giá trung bình từ 30 - 35 triệu đồng/m2, nay được giao dịch trên thị trường thứ cấp có mức giá tăng gấp đôi, riêng các lô mặt tiền có mức giá xấp xỉ 100 triệu đồng/m2, nhưng không có người bán.

Còn tại quận Thủ Đức, kể từ sau khi tuyến đường Phạm Văn Đồng đưa vào sử dụng, giá nhà đất đã tăng chóng mặt. Tại khu vực cá sấu Hoa Cà, thuộc phường Hiệp Bình Chánh, khu vực trước đây nằm trong quy hoạch Ga Sài Gòn, chủ yếu dành cho người có thu nhập thấp mua để an cư với mức giá trung bình từ 2 tỷ đồng/căn trở xuống, thì nay, hầu như không còn căn nhà nào dưới mức 3 tỷ đồng.

Tại Dự án Moonlight (quận Thủ Đức) do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, lúc đầu có giá bán từ 55 - 70 triệu đồng/m2, hiện được giao dịch trên thị trường thứ cấp quanh mức 100 - 150 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Tại Dự án Tân Hải Minh, giá giữa năm 2018 dao động từ 35 - 40 triệu đồng/m2, hiện nhảy vọt lên 50 - 60 triệu đồng/m2… Không chỉ với đất dự án, mà ngay cả thị trường nhà phố trong các khu dân cư cũng có mức giá tăng phi mã trong vài năm gần đây, đặc biệt là từ năm 2018 đến nay.

Cẩn trọng với bàn tay “làm giá”

Sự tăng giá không ngừng của thị trường đất nền, nhà phố tại TP.HCM gần đây dường như đã vượt ngoài dự đoán của nhiều người. Theo phân tích của các chuyên gia, không thể phủ nhận nhu cầu nhà ở TP.HCM ngày càng lớn và giá tăng do sự tác động theo quy luật cung cầu cũng là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, sự tăng giá của bất động sản phải dựa trên sự tác động của hạ tầng, nhu cầu thực của thị trường, còn nếu giá tăng không dựa trên các cơ sở nói trên có phần xuất phát từ những câu chuyện làm giá của giới đầu tư.

Chẳng hạn, quận 12 lâu nay được xem là quận vùng ven của TP.HCM, nhưng khu vực này vừa xuất hiện một dự án đất nền đưa ra mức giá bán tới 85 - 102 triệu đồng/m2. Tính ra, mỗi lô đất có giá từ hơn 7,6 tỷ đồng đến hơn 14,3 tỷ đồng. Trong khi trước đó 6 tháng, cũng tại dự án này, một doanh nghiệp môi giới khác bán với mức giá trung bình chỉ từ 50 - 60 triệu đồng/m2. Theo các chuyên gia, sự tăng giá đột biến của dự án rất đáng nghi ngờ có bàn tay làm giá.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, khi thị trường nhà đất bất ngờ xuất hiện những mức giá chào bán cao chưa từng có, hiện tượng này không đơn giản chỉ là hành vi mặc cả, mà luôn ẩn chứa đằng sau nhiều ẩn ý.

Theo ông Quang, những lý do của hành vi thổi giá khác thường này xuất phát từ một số yếu tố dễ nhận biết là khi một căn nhà phố được chào giá cao nhất khu vực, chẳng hạn như bị hét giá đắt gấp đôi, gấp ba, thậm chí đắt kỷ lục so với những tài sản cùng vị trí, khả năng rất cao là gia chủ không thật sự muốn bán.

Chính vì chủ nhà không có nhu cầu giao dịch, hành vi hét giá cao như một lời thách đố đối với tất cả những đối tượng cần mua. Thế nhưng, mức giá này vô tình gây hiệu ứng lây lan thông tin ảo, nhiễu loạn thị trường.

Mặt khác, có không ít trường hợp giới buôn bất động sản đã sử dụng thủ thuật tạo sóng trong quá trình hét giá nhà phố, gây nên những cơn sóng ảo. Đầu tiên bên bán chọn một căn nhà liền thổ có vị trí đẹp (thường là căn góc có 2 mặt tiền) bất kỳ rồi in áp phích, banner rao bán trên một số tuyến đường, con hẻm, khu dân cư với mức giá chào bán cao đột biến. Việc chào giá bán rất cao cho món hàng mẫu này có ngụ ý cố tình thiết lập mặt bằng giá tham chiếu mới cao hơn trước đây…

Tuy nhiên, theo giới chuyên môn khuyến cáo, việc công bố giá cả trên thị trường bất động sản về bản chất vẫn là các giao dịch dân sự mang yếu tố thị trường. Không ai khác chính bản thân mỗi nhà đầu tư, mỗi người mua nhà để ở phải tự bảo về mình trong các giao dịch.