Đất nền Hà Nội, “củi” đã sẵn, chỉ chờ mồi lửa

Bớt dần khó khăn

Cùng với phân khúc căn hộ cao cấp, phân khúc đất nền, nhà liền kề, biệt thự tại Hà Nội được ví như “gà đẻ trứng vàng” của nhà đầu tư bất động sản những năm trước năm 2011, bởi sự tăng giá phi mã của phân khúc này.

Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản rơi vào suy thoái, thì phân khúc đất nền trở thành đối tượng chịu tác động lớn nhất khi có mức giá giảm mạnh nhất và cũng chậm hồi phục nhất của thị trường.

Cụ thể, trong khi phân khúc căn hộ cao cấp chỉ mất khoảng 3 năm khó khăn (từ đầu năm 2011 đến cuối 2014) và đang bắt đầu chu kỳ hồi phục, với hàng loạt dự án được mở bán và khởi công mới, thị trường đất nền Hà Nội vẫn chưa hết khó.

Phân khúc này đã chứng kiến mức giảm giá 4 năm liên tiếp, với mức giảm 40 - 50% so với thời kỳ đỉnh điểm giai đoạn 2008 - 2010, trong đó, thời điểm từ năm 2011 - 2013, thị trường hầu như không có giao dịch. Chỉ đến đầu năm 2015, đà giảm giá của đất nền mới có dấu hiệu chững lại. Tuy nhiên, từ năm 2014, phân khúc đất nền, biệt thự, liền kề Hà Nội đã xuất hiện một số điểm sáng về thanh khoản.

Cụ thể, trong năm 2014, đất nền biệt thự Dự án Lexington Ao Sào, quận Hoàng Mai đã tăng cả chục triệu đồng/m2 sau một thời gian ngắn mở bán. Trong khi đất nền, biệt thự, liền kề của các dự án như Gamuda Garden quận Hoàng Mai, Vinhomes Riverside quận Long Biên lại có thanh khoản tốt với hàng trăm sản phẩm được khách hàng đặt mua.

Cũng trong năm 2014, nhiều dự án đất nền khác cũng được chủ đầu tư tự tin chào bán, dù không đạt được số lượng giao dịch ấn tượng, như biệt thự Garden Villas, biệt thự Lâm Viên quận Long Biên, biệt thự Dự án Ngôi Nhà Mới huyện Quốc Oai, biệt thự Xuân Phương quận Nam Từ Liêm, biệt thự Nam An Khánh huyện Hoài Đức... 

Chờ thêm mồi lửa

Theo Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý IV/2014 của Savills và CBRE, phân khúc đất nền Hà Nội mặc dù vẫn khó khăn, nhưng thanh khoản đã xuất hiện, đà giảm giá của thị trường không còn. Trong đó, theo CBRE, đất nền nhiều khu vực tại Hà Nội đã bắt đầu dấu hiệu tăng giá, như khu vực Từ Liêm tăng 2,5% trong quý IV, Cầu Giấy tăng bình quân 3,8%; Gia Lâm tăng 3,8% và huyện Hoài Đức ghi nhận mức tăng trung bình cao nhất, khoảng 4,9%.

Cũng giống thị trường bất động sản nói chung, phân khúc đất nền cũng được đánh giá là sẽ có nhiều thay đổi tích cực nhờ những chính sách liên quan đến bất động sản có hiệu lực và đi vào cuộc sống.

Trong đó, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, mở rộng điều kiện cho Việt kiều và người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam, được kỳ vọng sẽ gỡ khó không chỉ cho căn hộ cao cấp, mà nhà biệt thự tại các dự án cũng sẽ được hưởng lợi, vì đây là một trong số phân khúc phù hợp với nhu cầu của người nước ngoài.

Một động lực khác giúp phân khúc nhà liền kề, biệt thự Hà Nội có thêm cơ hội hồi phục, là việc Hà Nội chính thức áp dụng khung giá đất mới, cao gấp 2 lần so với giá cũ.

Theo ông Nguyễn Văn Nghĩa, Trưởng phòng Kinh doanh CTCP Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà (Sudico), việc tăng khung giá đất sẽ ảnh hưởng tới các dự án mới tạo lập, khiến giá đầu vào tăng cao, nên giá bán ra chắc chắn sẽ tăng. Tuy nhiên, với các dự án đang triển khai, đã nộp tiền sử dụng đất thì không ảnh hưởng. Vì thế, các dự án đang triển khai sẽ có lợi thế về giá bán. Thậm chí, tại các đợt mở bán tới đây, các chủ đầu tư có xu hướng tăng giá bán, chứ không có chuyện tiếp tục giảm giá.

Mặc dù phân khúc đất nền biệt thự, nhà liền kề Hà Nội đã có dấu hiệu tích cực về giá, nhưng việc doanh nghiệp có bán được hàng hay không, theo đại diện các đơn vị phân phối, còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt, khả năng hoàn thiện dự án của chủ đầu tư tới đâu. Bởi vì, khách hàng mua nhà liền kề, biệt thự hiện nay đều rất thực tế, thường chọn mua nhà tại các dự án đã hoàn thiện, có đầy đủ hạ tầng, chứ không có chuyện khách hàng mua nhà khi dự án vẫn chỉ là một bản vẽ "lung linh trên giấy".