Bài 3: Độc chiêu thâu tóm “đất vàng”
Đầu tư chiến lược … vì đất?
Ngày 12/1/2016, UBND TP. HCM có công văn số 99/UBND- CNN về việc chọn nhà đầu tư chiến lược của Công ty TNHH một thành viên Phát triển Kinh doanh nhà chấp thuận đề xuất của Ban Đổi mới quản lý doanh nghiệp và Ban chỉ đạo cổ phần hóa Công ty chọn nhà đầu tư chiến lược mua cổ phần của Công ty là Công ty TNHH Thương mại Quảng cáo Xây dựng địa ốc Việt Hân, với số lượng cổ phần được mua là 78 triệu cổ phần, chiếm 34,79% vốn điều lệ. Giá bán dựa trên thỏa thuận, không thấp hơn giá đấu thành công thấp nhất của cuộc đấu giá công khai.
Trong đợt IPO tổ chức ngày 28/1 sau đó, Công ty TNHH MTV Phát triển Kinh doanh nhà đã bán hết 78.230.500 cổ phần với giá khởi điểm 10.000 đồng/cổ phần cho 26 nhà đầu tư cá nhân và 1 tổ chức. Như vậy, sau khi doanh nghiệp trở thành công ty cổ phần, nhà nước chỉ còn sở hữu 30%, một tỷ lệ khá lửng lơ vì không còn quyền phủ quyết.
Theo bản công bố thông tin, tỷ lệ lợi nhuận trên vốn của doanh nghiệp 3 năm sau cổ phần hóa dự kiến chỉ đạt 6-8%, nhưng doanh nghiệp lại đang quản lý khu đất tại địa chỉ 227 Lý Thường Kiệt, phường 6, quận Tân Bình; góp vốn bằng 29.310 m2 đất tại phường Tân Phú, quận 7 để thực hiện Dự án Khu nhà Tân Mỹ; khu đất số 36 Bùi Thị Xuân, phường Bến Thành, quận I, diện tích 1.004 m4; khu đất 154 Phùng Hưng, phường 15 quận 5, TP. HCM có diện tích 250 m5; Dự án Khu dân cư An Sương (quận 12), Dự án Khu đô thị mới An Phú, An Khánh.
Nhìn lại các doanh nghiệp đã cổ phần hóa trước đây, có thể thấy, không ít doanh nghiệp “may mắn” tương tự công ty trên khi đã có đích danh nhà đầu tư chiến lược trước khi thực hiện IPO. Một điểm chung của những doanh nghiệp này là đều có quỹ đất lớn, trong đó có nhiều đất thuê (không phải đưa vào định giá doanh nghiệp khi cổ phần hóa).
Cổ đông của một doanh nghiệp tiền thân là doanh nghiệp nhà nước hoạt động trong lĩnh vực thương mại, có quyền quản lý diện tích đất lớn, cho biết, sau khi doanh nghiệp cổ phần hóa, cổ đông lớn đặt bàn ở ngay doanh nghiệp, cử người thu gom cổ phiếu từ các cổ đông nhỏ lẻ là cán bộ công nhân viên trong công ty được mua cổ phần ưu đãi và chấp nhận trả giá cao dù công ty hoạt động kinh doanh không mấy hiệu quả.
Lên đời kho bãi thành chung cư cao cấp
Cuộc họp ĐHCĐ 2016 của CTCP Xuất nhập khẩu Prosimex biến thành trận cãi vã và nhóm cổ đông thiểu số thậm chí còn căng biểu ngữ phản đối ban chủ tọa ngay tại cuộc họp. Prosimex tiền thân là DNNN thuộc Bộ Thương mại. Sau cổ phần hóa, Nhà nước đã thoái vốn tại Công ty, đất thuê dùng làm kho bãi không được tính vào giá trị doanh nghiệp.
Theo tố cáo của hơn 60 cổ đông, Ban lãnh đạo Công ty đã tự ý bán thanh lý tài sản là quyền sử dụng khu đất 8.873 m2 địa chỉ số 45, phố Vũ Tông Phan, phường Khương Đình, Thanh Xuân, Hà Nội, với số tiền 75 tỷ đồng và 1.000 m2 sàn văn phòng làm việc, gây thiệt thòi cho quyền lợi của doanh nghiệp và cổ đông.
Việc bán tài sản này được thực hiện dưới dạng hợp đồng hợp tác liên doanh với CTCP Đầu tư Thiết kế và Xây dựng Việt Nam (Videc) nhằm chuyển đổi khu đất trên để thực hiện dự án tổ hợp căn hộ cao cấp, văn phòng, dịch vụ thương mại kết hợp biệt thự và các nhà liền kề thấp tầng có tên Riverside Garden, trong đó Videc là đại diện của liên doanh.
Dự án bao gồm tòa chung cư 30 tầng với tổng diện tích sàn là 77.604 m2, khoảng 600 căn hộ, 10 nhà liền kề, biệt thự… Không chỉ khu đất này, cổ đông còn lo ngại khu đất có diện tích vài chục nghìn m2 nữa mà Công ty đang dùng làm kho bãi tại Hải Phòng cũng sẽ biến thành chung cư, trung tâm thương mại mà quyền lợi của họ không được đảm bảo.
Đại diện ban lãnh đạo Prosimex và VIDEC thì cho rằng, họ thực hiện quy định pháp luật và để thực hiện được dự án, họ đã phải nộp hàng trăm tỷ đồng tiền thuế sử dụng đất. Cho đến giờ tranh cãi giữa các bên vẫn chưa có hồi kết và nhóm cổ đông cho biết sẽ tiếp tục đấu tranh để đòi quyền lợi đến cùng.
Không chỉ cổ đông vốn là người lao động cũ tại Prosimex mới đấu tranh, công nhân, người lao động tại nhiều nhà máy như Dệt len Mùa Đông, Cơ khí Trần Hưng Đạo… cũng đã lên tiếng yêu cầu ban lãnh đạo doanh nghiệp và các đơn vị liên doanh, liên kết có giải pháp đảm bảo quyền lợi cho họ khi nhà máy phải di dời ra các tỉnh khác, đất trụ sở trong nội đô được chuyển đổi thành các tổ hợp nhà chung cư, trung tâm thương mại, văn phòng.
Tăng vốn, đẩy lui cổ đông nhà nước
Trường hợp của CTCP Phát triển kỹ thuật và Đầu tư (ITD-IMI) và CTCP Nước và Môi trường Việt Nam (Viwase) lại khác. Trong quá khứ, cả hai công ty này đều gặp những phản ứng của một số cổ đông khi lên kế hoạch phát hành tăng vốn. Phương án tăng vốn ảnh hưởng tới tỷ lệ sở hữu cổ phần và qua đó ảnh hưởng quyền chi phối doanh nghiệp dẫn đến lo ngại của cổ đông về tình trạng thâu tóm doanh nghiệp giá rẻ.
Tại ĐHCĐ thường niên 2015, Viwase đã xin ý kiến cổ đông về phương án phát hành thêm, theo đó, vốn điều lệ dự kiến tăng từ 21 tỷ đồng lên 36 tỷ đồng với giá 10.000 đồng/CP. Tờ trình có đưa ra nội dung: “Nếu cổ đông Nhà nước không mua số cổ phần phát hành thêm, Công ty xin phép được mua lại quyền mua cổ phần của Nhà nước để phân phối lại cho người lao động theo giá thực tế”.
Nội dung này dẫn đến phản ứng của một số cổ đông, cho rằng tờ trình tăng vốn điều lệ có thông tin quá sơ sài, ngắn ngủi trong 1 trang A4. Mục đích của phương án tăng vốn cũng không thỏa đáng, nhằm tiếp tục đầu tư vào CTCP An Việt, trong khi hiệu quả đầu tư vào An Việt những năm qua rất thấp, cổ tức chỉ khoảng 3%/năm.
Phương án phát hành này khiến cổ đông đặt nghi vấn về chiêu thức lách luật để giảm tỷ lệ sở hữu vốn Nhà nước ở Viwase phục vụ cho việc thâu tóm Công ty và quyền sử dụng lô đất 650 m2 tại phố Đường Thành (Hà Nội) nhất là khi Viwase cấm cổ đông không được ghi âm và cung cấp tài liệu, thông tin về đại hội cho người ngoài.
Tương tự, ở ITD-IMI đã từng xảy ra mâu thuẫn trong việc phát hành tăng vốn, khi đó, Công ty đề nghị tăng vốn từ 5 tỷ đồng lên 7,5 tỷ đồng để có nguồn thực hiện dự án. Quyền mua của cổ đông Nhà nước được đề nghị phân phối cho các nhóm cán bộ điều hành nhằm tạo sự gắn kết với Công ty. Đương nhiên, nội dung này bị một số cổ đông phản ứng bởi việc này sẽ tạo cơ hội cho thâu tóm nhất là số vốn tăng thêm 2,5 tỷ đồng không “bõ bèn” gì với Dự án khu phức hợp IMI Tower trên diện tích gần 3.000 m2 ở số 4 Láng Hạ.
Nhìn vào những câu chuyện trên, giới chuyên gia như các ông Đặng Hùng Võ, Ngô Trí Long, Lê Đăng Doanh nhắc lại bài học nước Nga giai đoạn cổ phần hóa ồ ạt các doanh nghiệp nhà nước vào những năm 1991-1994. Khi ấy, nước Nga đã cấp tập tiến hành tư nhân hóa các DNNN (Năm 1991-1993 tư nhân hóa gần 89.000 DNNN, năm 1994 là 23.000 DN). Do các văn bản pháp lý cho tư nhân hóa thường được ban hành chậm trễ từ 6 tháng đến 1 năm so với tiến trình triển khai nên đã tạo ra các lỗ hổng lớn.
Đáng chú ý, việc chuyển nhượng thông qua chứng chỉ cầm cố đặc biệt, thiếu phương tiện thanh toán bằng tiền dẫn đến hiện tượng chuyển đổi sở hữu không phản ánh thực chất giá trị tài sản quốc gia.
Vì vậy, việc định giá tài sản doanh nghiệp không chính xác, thấp hơn rất nhiều so với thực tế và được cầm cố sang tay tư hữu với giá rẻ mạt. Những cơ sở vật chất của các xí nghiệp nằm ở vị trí sinh lợi cao sau tư nhân hóa được chuyển mục đích thành cơ sở kinh doanh thương mại. Thống kê vào năm 2001 cho thấy, mặc dù đã tích cực sửa sai nhưng trong số diện tích 337 triệu m2 nhà xưởng thuộc sở hữu Liên bang Nga cũ sau tư nhân hóa đã bị chuyển sang sử dụng cho mục đích thương mại lên tới 214 triệu m2.
Còn Phó tổng giám đốc một công ty kiểm toán có chức năng định giá phân tích rằng, những lo ngại về việc thất thoát tài sản nhà nước là có cơ sở bởi sự khập khiễng trong việc thực thi các quy định liên quan đến đất đai và phát triển dự án. Ông lấy ví dụ về việc cổ phần hóa doanh nghiệp khai thác bến xe tại Hà Nội, diện tích các khu đất thuộc quyền quản lý của doanh nghiệp lên tới gần 100.000 m2, giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa chỉ vỏn vẹn vài chục tỷ đồng, bởi đây đều là đất thuê không đưa vào định giá.
Hơn nữa, nếu đất được sử dụng làm bến xe và thu phí theo khung giá nhà nước quy định, mỗi năm cũng chỉ đem lại lợi nhuận vài tỷ đồng cho doanh nghiệp. Nhưng doanh nghiệp đó khi cổ phần hóa lại trở thành món hàng được nhiều đại gia săn đón vì theo quy hoạch mới của thành phố, sẽ di dời bến xe ra ngoại thành. Doanh nghiệp có quyền thuê đất có thể lập dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất bến xe thành khu phức hợp chung cư, văn phòng…
Về nguyên tắc, cơ quan chức năng sẽ áp tiền sử dụng đất, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất và các loại thuế, phí khác theo quy định. Nhưng việc định ra các khoản nghĩa vụ này lại căn cứ theo cách định giá đất và khung giá đất hiện hành (vốn có không ít bất cập), khiến chênh lệch địa tô rất cao, và các nhà đầu tư mới có thể kiếm siêu lợi nhuận.
(còn tiếp)
