Tự thỏa thuận phù hợp cả về cơ sở chính trị và thực tiễn
Trước khi trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ tư (khai mạc ngày 20/10/2022), Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến trong phiên họp chuyên đề pháp luật mới đây, sau đó tiếp tục được Ủy ban Kinh tế thẩm tra chính thức trong tuần này.
Ở phiên bản trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Dự thảo đề xuất Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, trong đó có dự án khu đô thị, nhà ở thương mại.
Một trong những lý do của đề xuất này là, tổng kết thi hành Luật Đất đai (năm 2013) cho thấy, việc thực hiện cơ chế tự thỏa thuận để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn nhiều vướng mắc. Nhiều trường hợp nhà đầu tư không thể thỏa thuận được hết với người sử dụng đất, sẽ khó cho việc thực hiện được dự án đầu tư, nhất là các trường hợp thỏa thuận bị “xôi đỗ” (diện tích đất đạt thỏa thuận không liền mạch - PV), gây lãng phí trong đầu tư và ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư.
Đánh giá tác động của đề xuất Nhà nước thu hồi đất cả dự án khu đô thị, nhà ở thương mại, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc quy định Nhà nước không thu hồi đất, mà thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại sẽ thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở. Như vậy sẽ kéo theo nguồn lực đất nước tập trung cho nhà ở giải quyết nhu cầu ở, mà không tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh tạo ra của cải, hàng hóa.
Thậm chí, theo cơ quan chủ trì soạn thảo, chính sách trên còn tăng trách nhiệm của Nhà nước trong việc giải quyết các vấn đề phát sinh từ thỏa thuận thực hiện dự án đô thị, như giải quyết việc làm cho một bộ phận lớn người nông dân chuyển nhượng đất nông nghiệp để làm đô thị, nhưng không kịp chuyển đổi nghề nghiệp, các vấn đề hạ tầng xã hội.
Ngoài ra, Nhà nước cũng sẽ phải giải quyết các vấn đề phát sinh do khoảng cách phân biệt giàu nghèo tạo ra từ việc phát triển đô thị theo cơ chế thỏa thuận…
Tuy nhiên, những đánh giá này chưa thuyết phục được cơ quan chủ trì thẩm tra Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) - Ủy ban Kinh tế của Quốc hội.
Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, khi thu hồi đất, đặc biệt là đất ở của người dân để giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại sẽ ảnh hưởng lớn tới quyền, lợi ích của người dân, tiềm ẩn nguy cơ gây khiếu nại, tố cáo, bất ổn xã hội.
Theo cơ quan thẩm tra, các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại mang tính chất kinh doanh là chủ yếu, mặc dù sẽ tác động đến phát triển kinh tế - xã hội nói chung, nhưng lợi ích trước mắt và trực tiếp sẽ mang lại cho các chủ đầu tư thực hiện dự án.
Mặt khác, Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ năm, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII (về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao) đặt ra nhiệm vụ: “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”. Vì vậy, Thường trực Ủy ban Kinh tế nêu quan điểm, việc đưa dự án khu đô thị, khu nhà ở thương mại thuộc dự án thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là không phù hợp.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh khẳng định, do các dự án đô thị, nhà ở thương mại chủ yếu phục vụ lợi ích của nhà đầu tư, việc áp dụng cơ chế tự thỏa thuận trong trường hợp này cũng bảo đảm không mở rộng trường hợp thu hồi đất ra ngoài phạm vi phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; tôn trọng quan hệ dân sự giữa người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Do đó, việc cho phép nhà đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, thay vì áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp này là phù hợp cả về cơ sở chính trị và thực tiễn.
Cần thực hiện cơ chế thỏa thuận
Cho rằng, cần bám sát yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW, nhiều ý kiến tại Ủy ban Thường vụ Quốc hội nêu rõ sự cần thiết phải thực hiện cơ chế tự thỏa thuận với các dự án đô thị, nhà ở thương mại.
Tổng thư ký Quốc hội Bùi Văn Cường nhấn mạnh, thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong trường hợp này là để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân.
Việc thỏa thuận, theo ông Cường, tất nhiên sẽ rất khó cho doanh nghiệp, nhưng sẽ tạo ra ổn định xã hội, người dân đạt được sự đồng thuận, thì mới đảm bảo không có khiếu kiện đông người, vượt cấp.
“Nghị quyết số 18-NQ/TW nói rõ, tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận, thì cần thể chế vào luật”, ông Cường nêu quan điểm.
Trưởng ban Công tác đại biểu Nguyễn Thị Thanh cũng đề nghị Ban Soạn thảo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) xem lại những trường hợp thu hồi đất để phục vụ dự án thương mại, dịch vụ có đảm bảo những điều kiện trong Nghị quyết số 18-NQ/TW cũng như trong Hiến pháp hay không. Bà Thanh cũng cho biết quan điểm nghiêng về phương án tự thỏa thuận.
Đồng tình với lập luận của Ủy ban Kinh tế, Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp Lê Thị Nga nói rõ, trường hợp thu hồi đất để phát triển dự án khu đô thị, khu nhà ở thương mại, thì cần phải áp dụng cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp theo đúng yêu cầu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW.
“Nghị quyết số 18-NQ/TW nói là tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại, cho nên trường hợp này không đưa vào diện thu hồi đất”, bà Nga nói.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhìn nhận, trong 5 - 10 năm tới, bên cạnh việc thực hiện phổ biến phương thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư, thì vẫn cần thiết cho phép tổ chức kinh tế tự thỏa thuận với người dân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.
Việc này, theo ông Châu, là để đảm bảo quyền được tiếp cận công bằng nguồn lực đất đai của tổ chức kinh tế.
Mới chỉ được xới xáo bước đầu, cơ chế phù hợp về đất đai cho dự án nhà ở thương mại chắc chắn sẽ tiếp tục được cân nhắc kỹ hơn khi Dự thảo được đặt lên bàn nghị sự của Quốc hội.
Theo chương trình dự kiến của Kỳ họp thứ tư, Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội vào sáng 21/10, thảo luận ở tổ vào sáng 8/11 và thảo luận ở hội trường trong cả ngày 14/11.
Đã có 3.691 dự án thực hiện theo phương thức thỏa thuận
Dẫn số liệu tổng kết thi hành Luật Đất đai của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, từ khi Luật Đất đai (năm 2013) có hiệu lực đến nay, đã có 3.691 dự án với diện tích 105.860 ha đất thực hiện theo phương thức thỏa thuận với người sử dụng đất để thực hiện. Trong đó, có 3.395 dự án đã thỏa thuận được; 296 dự án không triển khai được do chưa thỏa thuận được hết diện tích đất.
Có 25/63 tỉnh, thành phố không có trường hợp không triển khai được dự án do chưa thỏa thuận được hết diện tích đất; 11 tỉnh, thành phố còn vướng mắc không triển khai được dự án do chưa thỏa thuận được hết diện tích đất, dao động từ 1,33% đến 8,75% số hộ chưa thỏa thuận được trên tổng số 12.966 hộ gia đình, cá nhân.
Kỹ lưỡng, công phu hơn nữa Theo Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng, nếu Hiến pháp là đạo luật cơ bản của nhà nước, thì Luật Đất đai chỉ đứng sau vị trí của Hiến pháp, giữ vai trò trung tâm trong hệ thống pháp luật về đất đai và ảnh hưởng sâu sắc đến việc thực thi chính sách quy định trong rất nhiều luật khác. Vì thế, việc sửa đổi phải công phu hơn nữa, phải hết sức kỹ lưỡng, thận trọng và đánh giá toàn diện các tác động. Không phải tự nhiên Quốc hội quyết định hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai trong 3 kỳ họp (thông thường, các dự án luật khác là trong 2 kỳ họp).
