“Đũa thần” chưa vung
Cuối năm 2020, Chính phủ ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013, đặc biệt là quy định giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý được xem là “cứu tinh” của các dự án có đất công xen cài.
Trong nghị định này, Chính phủ đã trao quyền nhiều hơn cho UBND cấp tỉnh trong việc ra quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập. Nghị định cũng giao UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định cụ thể điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập.
Tính đến nay, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, ngoài một số địa phương như Lâm Đồng, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu… đã ban hành quy định điều kiện, tiêu chí, quy mô và tỷ lệ để tách thành dự án độc lập vào cuối năm 2023, thì tại TP.HCM - nơi có nhiều dự án gặp vướng - vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể.
Thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, hiện thành phố có khoảng 126 dự án nhà ở thương mại chậm tiến độ hoặc ngừng thi công do vướng các phần đất công xen kẹt, dù tỷ lệ đất công chỉ chiếm trên dưới 10% diện tích của các dự án này.
Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM cho biết, doanh nghiệp ông vẫn chưa thể hoàn tất thủ tục để triển khai dự án chung cư trên diện tích hơn 6.500 m2 ở TP. Thủ Đức vì mấy trăm mét vuông đất công là kênh mương nằm xen kẹt trong dự án.
Trước đây, địa phương yêu cầu tách riêng để đấu giá chọn nhà đầu tư theo quy định. Ông nhiều lần làm việc với các sở, ngành nhưng câu trả lời là tách riêng để đấu giá. Từ khi có Nghị định 148/2020, tưởng chừng như vướng mắc lớn nhất đã được giải quyết, thế nhưng đến nay vẫn “dậm chân tại chỗ”.
Trên thực tế, giữa năm 2021, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM đã soạn dự thảo quy định điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ khu đất do Nhà nước trực tiếp quản lý để tách thành dự án độc lập. Đối với diện tích đất do Nhà nước quản lý xen kẽ trong một dự án nhưng không vượt quá 5% tổng diện tích đất thì phải tách ra để thực hiện một dự án độc lập.
Diện tích khu đất muốn tách ra thực hiện dự án độc lập phải tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu: Đối với các quận nội thành và TP. Thủ Đức, diện tích khu đất không nhỏ hơn 1.000 m2, khu vực quy hoạch cao tầng không nhỏ hơn 500 m2; đối với các huyện ngoại thành không nhỏ hơn 2.000 m2...
Tuy nhiên, tại thời điểm đó, dự thảo không nhận được sự đồng tình của giới chuyên gia cũng như doanh nghiệp vì chưa sát với thực tiễn. Lý do, đất triển khai dự án nhà ở hầu hết là đất hỗn hợp, trong đó có đất nông nghiệp, nên đất công nằm xen cài, rải rác thường chiếm tỷ lệ khoảng 10% tổng diện tích đất, một số trường hợp lên đến 15%. Không những thế, các thửa đất này nằm xen kẽ, rải rác trong dự án nên càng khó đáp ứng tỷ lệ tại dự thảo.
Đến tháng 8/2023, cơ quan này tiếp tục trình dự thảo lần 2, đề xuất tỷ lệ phần đất công phải chiếm trên 5% (trung bình khoảng 1.000 m2) toàn dự án để đáp ứng được các yêu cầu về quy hoạch, phòng cháy chữa cháy… khi hình thành dự án độc lập.
Nhưng đến nay, Thành phố vẫn chưa có quyết định về tiêu chí này. Câu chuyện giải quyết nút thắt đất công xen cài tiếp tục bị dừng lại, dự án giậm chân tại chỗ, doanh nghiệp phải gồng gánh lãi suất, quy hoạch đô thị nham nhở vì dự án dở dang…
 |
Ảnh: Lê Toàn |
Luật đã quy định, Nghị định đang “bỏ quên”?
Điều 124 - Luật Đất đai 2024 đã liệt kê các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, trong đó có quy định giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt theo quy định của Chính phủ.
Như vậy, quy định này đồng thời đặt ra yêu cầu Chính phủ phải quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất công xen kẹt, quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và dự thảo Nghị định quy định về giá đất đối với loại hình đất này.
Tuy nhiên, trong các văn bản góp ý gần đây của HoREA về các dự thảo Nghị định liên quan đến Luật Đất đai 2024, tổ chức này cho biết, đến nay, chưa có dự thảo Nghị định nào quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Điểm n, Khoản 3, Điều 124 - Luật Đất đai 2024.
Do đó, HoREA cho rằng, bổ sung quy định chi tiết về việc giao đất, cho thuê đất đối với đất công xen kẹt vào dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; dự thảo Nghị định quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và dự thảo Nghị định quy định về giá đất là rất cần thiết.
Theo HoREA, Nghị định 148/2020 đến nay vẫn còn nguyên giá trị, song để dễ hiểu, dễ làm và tránh thất thoát ngân sách nhà nước thì cần thực hiện thông qua phương thức “hoán đổi đất”.
Cụ thể, trường hợp trong dự án đầu tư có sử dụng đất mà có các thửa đất nhỏ hẹp nằm xen kẽ do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng mà không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất thì thực hiện việc giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư dự án thông qua phương thức quy gom tổng diện tích của các thửa đất xen kẹt và hoán đổi bằng 17% (hoặc 18%) diện tích đất ở, đất kinh doanh của dự án đã có cơ sở hạ tầng.
Trước đây, TP.HCM từng thực hiện hoán đổi các diện tích đất công nằm xen kẹt trong dự án bất động sản, nhà ở thương mại theo cơ chế hoán đổi các diện tích đất công nằm xen kẹt bằng 8% diện tích đất ở, đất kinh doanh của dự án đã có cơ sở hạ tầng. Tỷ lệ này sau đó dần nâng lên 10%, 12% và 15%, nhưng sau đó phải dừng thực hiện vì không phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2003 và 2013.
Ưu điểm của cơ chế hoán đổi này là dễ hiểu, dễ làm và nguồn diện tích đất ở, đất kinh doanh của dự án Nhà nước có thể sử dụng trực tiếp, hoặc giao cho Trung tâm Đấu giá tài sản của Nhà nước thực hiện đấu giá, tạo nguồn thu không nhỏ cho ngân sách nhà nước và phát huy được nguồn lực đất đai là các diện tích đất công nằm xen kẹt trong dự án bất động sản, nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường.
Do đó, HoREA đề xuất cho phép hoán đổi các diện tích thuộc diện Nhà nước quản lý hoặc được giao quản lý nằm xen kẹt trong dự án bất động sản, nhà ở thương mại bằng 17% diện tích đất ở, đất kinh doanh của dự án đã có cơ sở hạ tầng để tránh làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.
