Nhiều doanh nghiệp cao su tự nhiên có kế hoạch chuyển đổi đất trồng cao su thành đất công nghiệp. Ảnh: Thành Nguyễn
Chạy đua làm khu công nghiệp
Theo Nghị quyết số 30/NQ-HĐQTCSVN của GVR về chiến lược phát triển bất động sản công nghiệp, trong giai đoạn 2021-2030, ông lớn trong ngành cao su tự nhiên này sẽ thành lập mới và mở rộng 48 khu công nghiệp, 28 cụm công nghiệp với tổng diện tích lên đến 39.177 ha (trong đó khu công nghiệp là 37.387 ha; cụm công nghiệp là 1.789 ha) từ chuyển đổi đất trồng cây cao su.
Còn tại dự thảo Báo cáo quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, dự báo cả nước cần bố trí từ 200.000-220.000 ha đất khu công nghiệp. Chưa rõ trong dự thảo quy hoạch sử dụng đất quốc gia đã tính đến quỹ đất của GVR hay chưa, nhưng chỉ nhìn vào con số 39.177 ha đất dành cho các khu, cụm công nghiệp cũng đã thấy “vị thế” của doanh nghiệp từng được cho là “tay ngang” trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp ở Việt Nam trong tương lai.
GVR hiện đầu tư vào 10 công ty hoạt động trong lĩnh vực hạ tầng khu công nghiệp với 16 khu công nghiệp, tổng diện tích lên đến 6.566 ha, nằm tập trung tại các tỉnh Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai, Tây Ninh và Hải Dương. Trong đó, có 8 công ty con gồm Công ty cổ phần Khu công nghiệp Nam Tân Uyên, Công ty cổ phần Phát triển đầu tư và Khu công nghiệp cao su Việt Nam, Công ty cổ phần Khu công nghiệp Bắc Đồng Phú, Công ty cổ phần Công nghiệp An Điền, Công ty cổ phần Khu công nghiệp Long Khánh, Công ty cổ phần Khu công nghiệp Dầu Giây, Công ty cổ phần Khu công nghiệp Tân Bình, Công ty cổ phần Khu công nghiệp Cao su Bình Long và 2 công ty liên kết là Công ty cổ phần Đầu tư phát triển VRG Long Thành và Công ty cổ phần Thống Nhất.
Trước đó, GVR đã thoái vốn tại 2 công ty liên kết khác là Công ty cổ phần Khu công nghiệp Hố Nai (496,65 ha) và Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (2.476,76 ha).
Báo cáo phân tích của Công ty Chứng khoán MB (MBS) nhận định rằng, với việc sở hữu quỹ đất trồng cây cao su lớn nhất Việt Nam với tổng diện tích hơn 491.000 ha, bao gồm 342.000 ha diện tích trong nước và hơn 149.000 ha ở Lào và Campuchia, trong đó phần lớn quỹ đất trong nước tập trung ở khu vực Đông Nam Bộ và Tây Nguyên, nơi có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển các khu công nghiệp trong tương lai nhờ được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng, GVR sẽ chuyển đổi hết quỹ đất trong nước trong khoảng 40 năm tới để trở thành doanh nghiệp phát triển bất động sản công nghiệp lớn nhất Việt Nam.
Hiện tại, bất động sản công nghiệp là mảng có biên lợi nhuận gộp cao nhất trong các hoạt động của GVR. Với lợi thế quỹ đất lớn sẵn có, GVR không chỉ giảm được chi phí giá vốn (chi phí đất) khi phát triển dự án, mà còn gia tăng được năng lực cạnh tranh trên thị trường, đặc biệt trong bối cảnh các nhà phát triển khu công nghiệp khác đang chật vật vì giá đất trong xu hướng tăng như hiện nay.
 |
Tiềm năng và thách thức
Đánh giá tiềm năng cổ phiếu GVR, Công ty Chứng khoán Phú Hưng (PHS) cho rằng, thay vì nhìn vào kết quả kinh doanh trong năm, có thể nhìn nhận GVR như một cổ phiếu có “tài sản tiềm năng”.
Theo PHS, trong kế hoạch kinh doanh 5 năm tới, GVR sẽ đẩy mạnh phát triển mảng bất động sản công nghiệp nhằm khai phá tiềm năng quỹ đất công nghiệp hiện hữu và trước mắt, yếu tố này sẽ tạo lợi thế cạnh tranh cho GVR có thể phát triển các dự án khu công nghiệp với chi phí thấp, cũng như hoàn thiện chuỗi giá trị của mảng kinh doanh cao su tự nhiên. Hơn nữa, việc có được một lượng tiền mặt lớn (chiếm 69% tổng tài sản ngắn hạn tính đến cuối năm 2020) còn giúp GVR chủ động hơn trong những giao dịch M&A bất động sản công nghiệp khi xác định được mục tiêu.
Cũng theo PHS, hiện nay, Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp - Công ty cổ phần (mã BCM) là đơn vị phát triển khu công nghiệp lớn nhất, nhưng bằng việc chuyển đổi 15.000 ha đất cao su thành đất khu công nghiệp trong giai đoạn 2021-2025, GVR sẽ “vượt mặt” BCM trở thành đơn vị phát triển khu công nghiệp lớn nhất Việt Nam với diện tích đất khu công nghiệp vượt hơn 1,5 lần.
Sở hữu quỹ đất “khủng” có khả năng chuyển đổi để đón đầu xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng là một lợi thế, nhưng cũng là thách thức với GVR. Theo đánh giá của MBS, quá trình chuyển đổi hoạt động kinh doanh chính là chế biến, kinh doanh cao su tự nhiên sang bất động sản công nghiệp sẽ không dễ dàng, bởi với quỹ đất lớn và phân bổ tại nhiều khu vực, việc đền bù cũng như phân bổ tái định cư cho dân cư thuộc khu vực tái định cư sẽ tốn nhiều thời gian, công sức. Cùng với đó, việc giá đất đang có xu hướng tăng nhanh tại những khu vực có quy hoạch dự án và thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài có thể dẫn đến chi phí đền bù tăng cao, ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lợi của dự án.
Còn PHS nhận định, việc chuyển đổi đất để phát triển khu công nghiệp có thể sẽ chuyển biến tích cực hơn các năm trước nhờ Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 8/2/2021. Theo đó, doanh nghiệp không có quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai, nhưng có tài sản gắn liền với đất thì có thể thỏa thuận với chủ đầu tư phát triển dự án để mua tài sản. Song, đất mà GVR được Nhà nước giao cho quản lý là đất trồng cây cao su nên mức đền bù cao hơn, từ đó gây trở ngại trong quá trình chuyển đổi đất.
Tại đợt review đầu tiên của năm 2021, MSCI quyết định thêm 3 cổ phiếu vào rổ MSCI Frontier Markets Index, trong đó có một cổ phiếu Việt Nam là GVR, hai cổ phiếu còn lại đến từ Jordan và Kazakhstan. Theo các chuyên gia, trong năm 2021, nếu duy trì được kết quả kinh doanh tích cực như năm 2020 (lãi ròng hợp nhất 3.770 tỷ đồng) và tiếp tục thoái vốn ở các công ty thành viên thì khả năng bứt phá của cổ phiếu GVR sẽ còn rộng mở, từ đó gia tăng vị thế của một cổ phiếu bluechip đầu ngành.
Được biết, kết thúc 9 tháng đầu năm 2021, GVR ghi nhận lãi ròng hợp nhất 3.816 tỷ đồng, tăng 88% so với cùng kỳ năm 2020 và hoàn thành 84% kế hoạch lợi nhuận cả năm. Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu GVR đã tăng 30% từ đầu năm tới phiên giao dịch ngày 11/9/2021.
