Đất nền phân lô “trơ gan cùng tuế nguyệt”
Nếu như cách đây khoảng nửa năm, việc người mua, kẻ bán đổ xô về các huyện vùng ven TP.HCM để “săn” bất động sản, chủ yếu là đất nền, diễn ra hàng ngày, thì nay không còn cảnh túm năm tụm ba cầm bản đồ chỉ trỏ về phía các khu đất. Các văn phòng giao dịch bất động sản cũng trở nên đìu hiu, thưa vắng người.
Trong vai người có nhu cầu mua đất, chúng tôi trở lại Củ Chi và điều gây ngạc nhiên đầu tiên là tìm mãi không thấy bóng môi giới nào để dẫn đi xem đất, trong khi chỉ nửa năm trước đâu đâu cũng thấy. Do đó, chúng tôi phải dò hỏi thông tin từ những người dân địa phương và các chủ cửa hàng, quán nước quanh vùng mới tìm tới một số lô đất từng được nhiều nhà đầu tư săn đón tại các xã trọng điểm như Tân Phú Trung, Nhuận Đức, Bình Mỹ…
Tại đây, các lô đất đều đã được tách thửa thành từng lô vuông vắn với diện tích từ 70-110 m2, xung quanh là những con đường rộng gần 4m, đã được trải nhựa…, nhưng các ô đất từng có giá tiền tỷ này đều bị bỏ hoang cho cỏ mọc.
Anh Huỳnh Minh Duy, một người dân ở xã Nhuận Đức cho biết, vào khoảng tháng 3 năm ngoái, cứ cách vài ngày lại có từng đoàn ô tô kéo nhau tới đây đỗ kín đường, người mua kẻ bán tấp nập, ghi giấy cọc liên tục. Tuy nhiên, cảnh tượng đông đúc chỉ diễn ra một buổi trong ngày, rồi lại trống vắng và mấy ngày sau, điều tương tự được lặp lại.
“Tình trạng này kéo dài khoảng 3 tháng rồi thưa dần. Bước sang năm 2022, bài cũ lặp lại, hoạt động mua qua bán lại chỉ diễn ra trong mấy tháng đầu năm, sau khi có thông tin huyện Củ Chi sẽ lên thẳng thành phố, chứ không lên quận như kế hoạch ban đầu…”, anh Duy nói và cho biết thêm, bây giờ thi thoảng thấy một vài môi giới đến chụp ảnh, quay phim rồi lại đi ngay. Nhiều người trong xóm thấy cỏ mọc nên thả gia súc ra cho ăn.
Tương tự, thị trường Bình Chánh dù có lợi thế là gần trung tâm TP.HCM hơn nhưng cũng không thoát cảnh “sớm nở tối tàn” sau thông tin nâng cấp địa giới hành chính. Nếu như trước đây loạt dự án triển khai trên địa bàn huyện được nhiều nhà đầu tư săn đón, trong đó đất nền dự án và đất riêng lẻ được tìm mua nhiều nhất, nhiều khu vực mỗi ngày đón cả chục lượt khách tham quan, thì nay đã nguội lạnh.
Hoạt động giao dịch nhà đất tại huyện Hóc Môn cũng chẳng khá hơn. Đất nền khu vực xã Xuân Thới Thượng, dọc tuyến Quốc lộ 22 và thị trấn Hóc Môn trước kia từng được nhiều sàn môi giới săn lùng gắt gao, nay đã vắng bóng người. Một cán bộ địa chính ở huyện Hóc Môn kiêm luôn “nghề tay trái” là môi giới bất động sản cho hay, các giao dịch đất đai tại đây không còn sôi động, chỉ số ít giao dịch thành công qua hợp đồng mua bán có công chứng và cũng giảm mạnh so với hồi đầu năm, mua để đầu tư hay để ở cũng không còn nhiều.
Người mua “ngồi trên lửa”
 |
Các văn phòng dịch vụ từng mọc lên như nấm sau mưa khi thị trường đất nền Cần Giờ sốt nóng. Ảnh: Việt Dũng |
Khi những thông tin “nóng sốt” về quy hoạch qua đi cũng là lúc các nhà đầu tư “ăn theo” sử dụng nhiều vốn vay để đầu tư buộc phải bán tháo, thoát hàng nhanh trong vòng xoáy khó khăn của thị trường. Tuy nhiên, không phải nhà đầu tư nào cũng có thể “thoát thân” an toàn.
Đơn cử như trường hợp của ông Trần Tiến T. (54 tuổi, ngụ tại quận 6, TP.HCM), hồi tháng 6/2022, ông T. chạy theo bạn bè, đem tiền đổ về huyện Bình Chánh để săn đất khi có thông tin địa phương này được định hướng phát triển lên thành phố trực thuộc TP.HCM. Dù bản thân hiểu rõ đây mới chỉ là đề xuất, nhưng với tâm lý muốn “đánh nhanh, thắng nhanh” khi thị trường có thông tin tích cực, ông T. vẫn quyết định xuống tiền mua rồi sang tay nhanh kiếm lời.
Tuy nhiên, khi vừa xuống cọc gần 1 tỷ đồng thì chính quyền địa phương bất ngờ siết chặt hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp để kiểm soát tình trạng phân lô, bán nền tràn lan, khiến dân đầu tư đồng loạt tháo chạy, để lại ông T. với cả héc-ta đất nông nghiệp không biết bán cho ai, cùng khoản tiền cọc không cách nào rút ra được.
“Thời điểm mua vào nhiều người đã trúng đậm, nên lúc nhà đầu tư tháo chạy đồng loạt thì thoát hàng không kịp, giờ bán lại ngang giá lúc mua cũng không ai hỏi, lô đất trị giá hơn 5 tỷ đồng cứ ‘trơ gan cùng tuế nguyệt, còn tôi thì còng lưng trả nợ ngân hàng. Ngày nào tôi cũng lo lắng đến mất ăn mất ngủ vì lỡ ôm khu đất này”, ông T. ngậm ngùi nói.
Tương tự, anh Nguyễn Văn H. (ngụ tại TP. Thủ Đức, TP.HCM) cho hay, đầu năm 2020, anh mua 2 lô đất ở huyện Hóc Môn với giá hơn 3 tỷ đồng, trong đó 2 tỷ đồng là vay ngân hàng và bạn bè, người thân. Hiện tại, cả 2 lô đất này đều chưa bán được dù giá rao bán đã giảm về giá gốc và chấp nhận mất tiền lãi vay.
“Giờ bán không được, giữ cũng không xong. Bán rẻ thì lỗ nhiều, nhưng giữ thì không thể trả nổi lãi vay, mà không biết bao giờ mới bán được”, anh H. buồn bã nói và cho biết thêm, anh đã phải rút tiền tiết kiệm để trả nợ ngân hàng mỗi tháng, cũng như trả dần cho bạn bè, người thân khi có ai đó đòi.
Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, dù trong bối cảnh nào, bất động sản vẫn luôn là nơi “trú ngụ” tốt nhất của dòng tiền. Lý do dẫn tới tình trạng bán lỗ không ai mua là do các chủ đất chào bán với giá quá cao và điều này gây rủi ro cho các nhà đầu tư thứ cấp. Hơn nữa, những người liên tục giảm giá bán để “thoát hàng” đa số là những nhà đầu tư mới, ít kinh nghiệm và thường đầu tư theo đám đông nên dễ bị thua lỗ khi thị trường không tích cực như kỳ vọng.
Để giảm thiểu rủi ro, ông Quang cho rằng, nhà đầu tư cần cân nhắc 3 yếu tố: Một là giao dịch thị trường đang chậm lại, hai là giá bán thứ cấp có xu hướng giảm nhẹ, nhất là ở vùng xa và cuối cùng là ngân hàng siết tín dụng, lãi suất vay có xu hướng tăng lên trong thời gian tới.
“Chính vì vậy, đầu tư bất động sản trong giai đoạn hiện nay cần giảm bớt kỳ vọng lãi cao và kéo dài hơn thời gian đầu tư. Nhà đầu tư cũng cần đặc biệt lưu ý khi sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư trong thời điểm này. Bối cảnh hiện tại sẽ thích hợp với các nhà đầu tư dài hạn, có nguồn lực tài chính vững vàng, còn đầu tư ‘lướt sóng’ để kiếm lời ngắn hạn đã hết đất diễn”, ông Quang nói.
