Giá thuê và giá bán cùng đi lên
Sau nhiều năm tích góp, chị Mai Hương đã mua thêm một căn nhà cấp 4 tại phố Bùi Xương Trạch (quận Thanh Xuân, Hà Nội). Theo ý định của chị, bất động sản này là “của để dành” cho các con. Tuy nhiên, để có thêm thu nhập trang trải cuộc sống, chị đang cho sinh viên thuê lại cả căn nhà với giá 2,9 triệu đồng/tháng.
“Gia đình tôi dù có hai ngôi nhà, nhưng không thuộc diện khá giả. Căn nhà cấp 4 ở Bùi Xương Trạch là thành quả tích lũy suốt hàng chục năm chắt chiu của cả hai vợ chồng. Bây giờ nghe tin về đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai, tôi thấy rất lo lắng”, chị Hương than thở.
Một cách thẳng thắn, chị Hương cho biết, nếu bị tính thuế, chị buộc phải tăng giá nhà để bù đắp chi phí. Trung bình sau 2 năm, chị tăng giá thuê lên hơn 400.000 đồng/tháng. Tuy nhiên, giờ đây mức tăng có thể cao hơn và chu kỳ điều chỉnh giá thuê sẽ rút ngắn lại.
“Đợt Hà Nội siết quy định về phòng cháy, chữa cháy, nhiều chủ nhà trọ đã phải tốn thêm tiền lắp đặt các trang thiết bị. Các chi phí trên được tính thẳng vào giá thuê nhà hàng tháng với mức tăng từ 10 đến 20%. Do đó, nếu có bất cứ biến động nào làm tăng chi phí vốn, chủ trọ sẽ luôn tính thẳng vào giá thuê”, chị Hương cho biết.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, anh Hải Nam, một người có nhiều năm đầu tư bất động sản thổ cư tại Hà Nội tự tin khẳng định, bản thân anh không lo ngại việc đánh thuế bất động sản thứ hai. Nếu điều này thực sự diễn ra, anh chỉ cần tăng giá nhà/đất để bù vốn và câu chuyện còn lại sẽ do thị trường quyết định.
“Với những bất động sản có vị trí đẹp, nhu cầu mua để ở và đầu tư luôn rất lớn. Hãy nhìn vào thị trường chung cư trong vòng 5 - 6 năm qua, nhiều căn hộ tại Thủ đô đã tăng giá gấp đôi, nhưng thanh khoản vẫn rất tốt. Vì vậy, kể cả khi giá bất động sản bị đội lên do áp thuế, người mua vẫn tiếp tục mua, kẻ bán vẫn tiếp tục bán”, anh Nam cho hay.
Ngoài ra, nhà đầu tư này còn dự đoán, nếu việc đánh thuế được áp dụng, ngành địa ốc sẽ chao đảo trong thời gian ban đầu. Tuy nhiên, khi thị trường dần thích ứng với chính sách, giới đầu cơ có thể tìm ra những cách để “lách” thuế, như nhờ người thân đứng tên hộ, kê khai giá giao dịch thấp hơn thực tế…
Tiền thuế sẽ hợp nhất vào giá nhà
Phía Bộ tài chính khẳng định, mục tiêu hạn chế tình trạng đầu cơ và ổn định thị trường sẽ khó lòng được thực hiện, nếu chỉ dựa vào việc đánh thuế. Thay vào đó, hệ thống chính sách cần có sự đồng bộ giữa các quy định về đất đai, quy hoạch…
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Trần Vũ, Giám đốc kinh doanh Công ty cổ phần Xây dựng DHCONS cho biết, nếu chính sách đánh thuế bất động sản thứ hai được thực thi, người mua nhà ở thật hoặc đi thuê sẽ là những đối tượng chịu thiệt thòi nhiều nhất, thay vì các cá nhân đầu tư hoặc đầu cơ.
“Tại Khu dân cư Hòa Cường (Đà Nẵng), giá nhà cho thuê cách đây 2 năm chỉ khoảng 2 - 2,5 triệu đồng/tháng, hiện tăng lên thành 3 - 3,5 triệu đồng/tháng. Mặc dù vậy, tỷ lệ lấp đầy vẫn luôn ở mức 100% do nhu cầu nhà ở quá lớn. Đó mới chỉ là Đà Nẵng, chứ chưa nói đến Hà Nội hay TP.HCM”, ông Trần Vũ dẫn chứng.
Từ ví dụ trên, Giám đốc DHCONS lập luận rằng, trong trường hợp các chủ sở hữu bất động sản tăng giá bán/thuê để bù vốn, người lao động vẫn phải “cắn răng” chấp nhận mặt bằng giá mới, nhất là tại các khu vực trung tâm.
“Nhiều gia đình có thể chuyển sang ở khu vực ngoại thành để tiết kiệm chi phí hơn. Tuy nhiên, họ không nỡ nhìn cảnh các con đi học xa nhà. Đó là lý do mà tôi nói rằng, những người mua/thuê nhà cuối cùng mới là đối tượng dễ tổn thương nhất, nếu áp thuế bất động sản thứ hai”, ông Vũ Trần tâm sự.
Chia sẻ thêm về câu chuyện thuế địa ốc, ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Property nhận định, quy định này có thể khiến giá bất động sản bớt “nóng” ở phân khúc chung cư trong ngắn hạn. Tuy nhiên, khi bài toán giá nhà vừa được nhen nhóm giải quyết, thì thị trường có thể sẽ phải đối diện với các khó khăn mới.
“Thị trường nói chung vẫn còn nhiều phân khúc khá trầm lắng và mới chỉ dần có dấu hiệu phục hồi thanh khoản. Nếu thực hiện đánh thuế bất động sản thứ hai, thị trường ngay lập tức sẽ phản ứng thái quá và chuyển biến theo chiều hướng tiêu cực. Điều này sẽ khiến ngành địa ốc vốn đang yếu, lại càng yếu hơn”, ông Lê Xuân Nga đánh giá tình hình.
Thậm chí, về lâu dài, ông Nga cho rằng, phân khúc ở thực sẽ càng được săn đón nhiều hơn do đây là loại hình có thể tạo được dòng tiền đều đặn cho nhà đầu tư, từ đó bù lại khoản chi từ thuế. Mặt khác, phân khúc đất nền có thể suy giảm sức hấp dẫn do không tối ưu được lợi nhuận trong dài hạn.
Chia sẻ về vấn đề giá bất động sản sau khi áp thuế, Tổng giám đốc BHS Property cho rằng, biến số này chỉ có thể được giải đáp bởi quy luật cung cầu. Đây là một phạm trù mà ngay cả các chính sách thuế cũng khó lòng tác động sâu.
