Đằng sau những kỳ vọng lớn

Thực tế, diễn biến thị trường 2017 khiến các doanh nghiệp tự tin hơn!

Dù được đánh giá là gặp nhiều khó khăn, nhất là khi dòng vốn tín dụng dần bị siết lại, nhưng thị trường địa ốc 2017 vẫn phát triển ổn định với tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 66% ở Hà Nội và 75% tại TP.HCM.

Thống kê của Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, năm qua, tổng doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt khoảng 155.000 tỷ đồng, tăng trưởng gần 38% so với năm 2016. Trong số khoảng 60 doanh nghiệp bất động sản niêm yết và đăng ký giao dịch trên cả 3 sàn (HOSE, HNX và UPCoM), có tới 36 doanh nghiệp tăng trưởng lợi nhuận, trong đó có 13 doanh nghiệp có  lợi nhuận tăng trưởng trên 100%.

Không chỉ tăng trưởng về doanh thu và lợi nhuận, nhóm cổ phiếu bất động sản năm 2017 vừa qua cũng thu hút mạnh dòng tiền với mức tăng trưởng tới 52%, cao hơn mức tăng 48% của VN-Index. Trong đó, có những cổ phiếu có mức tăng vượt trội như VIC (84%), KDH (+63%), DXG (+109%), NLG (+52%), BCI (+51%), thậm chí có những cổ phiếu tăng trên 200% như QCG (+308%), PDR (+200%), LDG (+318%)…

Tuy nhiên, những yếu tố làm nên bối cảnh thị trường năm 2018 này mới là điều đáng quan tâm.

Chia sẻ tại ĐHCĐ, ban lãnh đạo của hầu hết doanh nghiệp cho biết, kỳ vọng tăng trưởng năm nay đến từ diễn biến lãi suất thấp, lạm phát đang được kiểm soát. Bên cạnh đó, tiềm năng tăng trưởng ngành vẫn tiếp tục ghi nhận ở mức tốt khi thanh khoản, giao dịch gia tăng cùng mức giá tăng trưởng ổn định.

Ngay trong quý I/2018, từ Báo cáo Hội Môi giới bất động sản cho biết, không chỉ phân khúc chung cư tăng trưởng mạnh, mà các phân khúc khác như đất nền, biệt thự liền kề, hay bất động sản nghỉ dưỡng cũng tiếp tục sôi động.

Ngoài ra, các doanh nghiệp còn nhận được sự hậu thuẫn mạnh mẽ từ dòng vốn ngoại. Xu hướng này sẽ còn tiếp diễn, khi nhà đầu tư tìm đến những doanh nghiệp niêm yết có uy tín để “chọn mặt gửi vàng”.

Trong giai đoạn từ cuối 2016 đến nay, thị trường ghi nhận không ít các quỹ ngoại lớn như Dragon Capital, VinaCapital hay Vietnam Alpha Fund đã mạnh dạn mở rộng cơ cấu danh mục của mình với các doanh nghiệp bất động sản như Hải Phát Invest, Văn Phú, Novaland, Nam Long, CENLand… và hậu thuẫn không nhỏ trong việc phát triển dự án của các doanh nghiệp này.

Việc thiết lập mối quan hệ với các định chế tài chính uy tín không chỉ đảm bảo nguồn vốn cho các kế hoạch tham vọng của các doanh nghiệp, mà còn thể hiện niềm tin của các tổ chức này với các nhà phát triển bất động sản và thị trường địa ốc nói chung.

Dẫu vậy, cũng cần lưu ý rằng, dù triển vọng khá ấn tượng, nhưng sẽ là lạc quan thái quá nếu nhận định lộ trình phát triển thị trường địa ốc năm nay là một con đường bằng phẳng, bởi nhiều thách thức có thể chỉ ra ngay, cũng như còn tiềm ẩn.

Nỗi lo đầu tiên có thể kể đến đó là nguy cơ sốt nóng cục bộ tại một số khu vực, một số dự án. Năm 2017 và đầu năm 2018, thị trường đã chứng kiến phân khúc đất nền tại một số khu vực ngoại thành TP.HCM hoặc khu vực Long Thành, Đồng Nai, các đặc khu tương lai sốt nóng.

Ngay trong đầu năm 2018, hàng loạt địa phương đang trong nỗi lo cơn sốt giá đất bùng phát mà vẫn chưa tìm ra giải pháp triệt để. Nếu không xử lý kịp, hậu quả của những cơn sốt giá đất ảo này có thể gây hiệu ứng ảnh hưởng ngược tới diễn biến chung của thị trường.

Bên cạnh đó, không phủ nhận rằng, dù đã có sự thay đổi cơ cấu nguồn vốn, nhưng hiện tại, vốn phát triển dự án của nhiều doanh nghiệp vẫn chủ yếu đi vay ngân hàng. Trong khi đó, dù đã có nhiều cải cách, nhưng quá trình làm thủ tục triển khai hiện nay còn khá phức tạp và ngốn thời gian, nên dù có đất để triển khai cũng không dễ cụ thể hóa thành mục tiêu doanh thu.

Do đó, nếu không có những phương án dự phòng, mục tiêu doanh thu nghìn tỷ có thể là gánh nặng quá sức với nhiều chủ đầu tư.