Đằng sau các cuộc đấu giá đất bất thường

“Đất đột biến”…

Theo chuyên gia pháp lý bất động sản Dương Minh Thông - Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Dịch vụ bất động sản Dương Minh, không khó để nhận ra “diễn viên” chính của 2 cuộc đấu giá tại Hoài Đức và Thanh Oai mới đây là nhà đầu cơ, bởi thực chất, các phiên đấu giá không có quá nhiều điểm mới ngoại trừ mức giá đấu thành công, còn cơ bản là “bổn cũ soạn lại”.

Ông Thông cho hay, chiêu bài của các hội nhóm đầu cơ chuyên nghiệp đó là chia nhau tham gia để tạo sóng, thổi giá. Giả sử, họ tham gia đấu giá 7 lô, sẵn sàng bỏ cọc 2 lô có vị trí không đẹp, đấu lấy 5 lô “hoa hậu” rồi sau đó đẩy giá lên cao, “lướt sóng” hưởng chênh lệch.

Cùng góc nhìn, đại diện một công ty bất động sản tầm trung tại Hà Nội đánh giá, nhìn vào các cuộc đấu giá đất gần đây, điển hình như trường hợp của Thanh Oai, không khó nhận ra thực tế câu chuyện là sốt ảo, bởi với mức giá khởi điểm thấp như vậy, giới đầu cơ sẵn sàng vào cuộc bởi số tiền cọc có khi bằng hoặc thấp hơn nhiều số tiền nhà đầu cơ thu được sau khi bán chênh ở phiên đấu giá.

“Đất đột biến” đang là hiện tượng mới được nhiều người truyền miệng sau những phiên đấu giá đất gần đây. Sau hiện tượng “lan đột biến” với mức giá trên trời đã làm nhiều người giàu nhanh bất thường và cũng khiến không ít người “khuynh gia bại sản” chỉ sau một đêm, đất đột biến đang thu hút sự chú ý tương tự.

Trò chuyện cùng người viết, anh T - một người từng theo chân nhiều nhóm nhà đầu tư tham dự nhiều cuộc đấu giá đất hé lộ rằng, về bản chất, việc đẩy giá đấu lên cao là mục tiêu hàng đầu của nhiều nhóm nhà đầu tư. Bởi bằng nhiều cách khác nhau, nhà đầu tư gần như chắc chắn sẽ trúng được một số lô đất và việc đẩy giá lên cao nhằm thiết lập mặt bằng mới để họ “lướt sóng” ăn chênh.

“Thậm chí, nhiều hội nhóm đầu tư còn liên kết với nhau để cùng ‘đẩy thuyền’, tìm kiếm khách để lướt nhanh hàng. Trường hợp đặc biệt là nhà đầu tư đã kẹt hàng ở khu vực lân cận cũng rất tích cực tham gia các phiên đấu giá để đẩy giá khu vực mình lên cao, từ đó tranh thủ thoát hàng”, anh T cho hay.

Theo PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế, giá đất trung bình ở các khu vực ngoại thành như Hoài Đức hay Thanh Oai rơi vào khoảng 30-40 triệu đồng/m2 là hợp lý. Việc có những mảnh đất giá đấu trúng lên đến 133 triệu đồng/m2 là bất thường.

Ông Thịnh cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến những phiên đấu giá đất này thu hút rất đông người tham gia là do giá khởi điểm thấp, chỉ khoảng 7 triệu đồng/m2 bởi mức giá này vẫn tính theo bảng giá đất cũ và nhân với hệ số, trong khi mặt bằng giá thị trường phổ biến ở mức 30-40 triệu đồng/m2.

Cùng với đó, do giá khởi điểm thấp nên tiền cọc cũng thấp theo, càng tạo điều kiện cho các nhà đầu cơ tham gia và sẵn sàng bỏ cọc.

“Có thể có những nhà đầu cơ đã mua nhiều mảnh đất ở các khu vực xung quanh đó, nên họ muốn nhân cuộc đấu giá này để thổi giá, đẩy giá đất ở khu vực này lên một mặt bằng mới. Từ đó, họ có thể bán được những mảnh đất đã mua với lợi nhuận cao. Với các trường hợp này, họ sẵn sàng bỏ cọc với những mảnh đất đấu giá khi lợi nhuận họ kiếm được cao gấp nhiều lần”, ông Thịnh phân tích.

… và những hệ lụy

Việc giá đất bị thổi lên cao sau các phiên đấu giá đang gây ra nhiều điều đáng lo ngại. Theo PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh, đất ở khu vực vùng ven mà giá đã hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông thì ở khu vực đô thị sẽ tăng khủng khiếp, làm cho phát triển kinh tế chậm lại, những người có nhu cầu ở thực sẽ khó có cơ hội tiếp cận nhà ở.

Đồng quan điểm, ông Dương Minh Thông nhấn mạnh, việc giá đất liên tục bị đẩy lên cao có thể gây ra nhiều hệ lụy lớn về mặt xã hội, trước tiên là gây nên sự hỗn loạn về giá trên thị trường, sau đó sẽ càng hạn chế cơ hội tiếp cận đất đai, nhà ở của người dân. Về dài hạn, có thể xem điều này tạo ra sự lạm phát ở thì tương lai, gây khó khăn cho các thế hệ kế tiếp.

“Với đà này, không lâu nữa, chúng ta sẽ có một thế hệ những người trẻ nhiều ‘không’: Không nhà, không xe, không kết hôn, không sinh con đẻ cái… và tạo ra nhiều hệ lụy xấu cho xã hội từ việc giá đất, giá nhà tăng vô tội vạ”, ông Thông nói.

Bài học từ Trung Quốc là điều được nhiều chuyên gia đề cập đến xung quanh câu chuyện giá đất, giá nhà bị đẩy lên quá cao. Nhiều ý kiến lo ngại rằng, cứ với đà tăng hiện tại của giá đất, giá nhà, rất nhanh thôi sẽ “đánh gục” giấc mơ an cư của những người trẻ tuổi hiện tại và cả các thế hệ tương lai.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), người trẻ có xu hướng ngày càng “lười cưới, ngại sinh” một phần vì giá nhà quá cao. Giá nhà đất đang tác động rất lớn đến tâm lý mọi người. Khi giá nhà ngày càng tăng, kéo theo giá thuê nhà ở cũng tăng cao, gây áp lực đến chi phí sinh hoạt của người dân.

Nhiều người trẻ có suy nghĩ phải mua được nhà trước khi kết hôn hoặc sinh con, nhưng do giá nhà đất hiện nay tăng vọt, không dễ để mua nên họ phải “cày ngày, cày đêm” để có thể mua nhà cho bằng được, mà bỏ qua thời điểm “vàng" để lập gia đình, sinh con.

Giá đất, giá nhà tăng đang gây hệ lụy xấu tới cả thị trường nhà ở cho thuê. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, tại khu vực phường Bách Khoa và Đồng Tâm (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) - nơi tập trung nhiều trường đại học, cao đẳng lớn như Đại học Kinh tế Quốc dân, Đại học Xây dựng, Đại học Bách Khoa, Đại học Mở Hà Nội, Cao đẳng nghề Bách Khoa Hà Nội…, giá thuê phòng trọ trong quý II/2024 là 5 triệu đồng/tháng - mức cao nhất trong 4 năm qua, trong đó giá thuê tại khu vực Bách Khoa tăng 25% trong giai đoạn từ quý III/2020 - quý II/2024.

Còn tại TP.HCM, khu vực phường 9, quận 5 - nơi gần các trường Đại học Khoa học tự nhiên TP.HCM, Đại học Sư phạm TP.HCM, Đại học Y Dược TP. HCM..., giá thuê phòng trọ phổ biến là 6 triệu đồng/tháng, tăng 50% so với cùng kỳ năm trước. Về nguyên nhân tăng giá, nhiều chủ nhà cho biết, giá bất động sản tăng là lý do chính khiến giá thuê được điều chỉnh tăng từ 10-50% tùy khu vực, loại hình, diện tích nhà thuê.

Chuyên gia Đinh Minh Tuấn từ Batdongsan.com.vn nhận định rằng, kết quả đấu giá đất với mức giá cao sẽ khiến chi phí giải phóng mặt bằng cho các dự án mới trở nên đắt đỏ hơn. Với mức giá trúng đấu giá cao hơn mặt bằng chung 2-3 lần, người dân sở hữu đất ở khu vực xung quanh có tâm lý đẩy giá bán đất của mình lên cao theo.

Giá đất tăng đột biến có thể tạo ra xu hướng đầu cơ đất đai, khi nhiều người đổ xô mua đất với hy vọng kiếm được lợi nhuận cao. Tuy nhiên, điều này có thể gây ra tình trạng dòng tiền bị ứ đọng vào đất, thay vì được lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác.