Nghỉ dưỡng… trên giấy
Một thời là thiên đường của các dự du lịch tầm cỡ, nhưng nay dọc khu vực Bắc bán đảo Cam Ranh, Khánh Hòa, trông giống như một đại công trường ở khi nhiều dự án du lịch nghỉ dưỡng vẫn chưa được được hoàn thiện, dù đã khởi công xây dựng từ nhiều năm trước.
Đơn cử, dự án Khu nghỉ dưỡng Champa Legend Resort & Spa của Công ty cổ phần địa ốc Sum Lâm với tổng diện tích 12,4 ha, tổng vốn đầu tư gần 509 tỷ đồng, khởi công từ quý II/2012 và dự kiến đưa vào khai thác trong quý IV/2016, thế nhưng dự án mang danh chuẩn quốc tế 5 sao này vẫn chỉ trơ trơ vài khung nhà xây dang dở từ đó đến nay. Trước tình trạng chậm tiến độ kéo dài, Sở Kế hoạch và Đầu tư Khánh Hòa đã nhiều lần có công văn nhắc nhở, thậm chí xử phạt hành chính đối với chủ đầu tư dự án, nhưng tình hình vẫn chưa được cải thiện.
Thực tế, Champa Legend Resort & Spa không phải dự án nghỉ dưỡng biển duy nhất “mắc cạn” tại đây. Theo Ban quản lý Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, tính đến hết tháng 3/2021, khu vực này có 40 dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư với tổng vốn đăng ký gần 30.000 tỷ đồng, nhưng mới có 11 dự án (gồm 6 dự án hoàn thiện toàn bộ và 5 dự án hoàn thành giai đoạn một) đi vào hoạt động, còn lại đều chậm tiến độ.
Ví dụ, dự án Sân golf và biệt thự sinh thái Cam Ranh (xã Cam Hòa, huyện Cam Lâm) do Công ty cổ phần Đầu tư Dầu khí Nha Trang làm chủ đầu tư với tổng diện tích gần 172ha, tổng vốn đầu tư khoảng 1.400 tỷ đồng, được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ năm 2008, nhưng 13 năm qua vẫn chưa thể hoàn thành. Tháng 11/2020, cơ quan Thanh tra Chính phủ đã yêu cầu UBND tỉnh Khánh Hòa rà soát và làm rõ nguyên nhân cũng như trách nhiệm đối với các dự án để xảy ra tình trạng chậm tiến độ để báo cáo Chính phủ, bao gồm cả dự án của Công ty cổ phần Đầu tư Dầu khí Nha Trang.
Tương tự, dự án Khu du lịch sinh thái Prime Nha Trang - Prime Resorts and Hotels rộng hơn 13 ha, chủ đầu tư là Công ty TNHH Cam Lâm (công ty con của CTCP Đầu tư tài chính Hoàng Minh - mã KPF) cũng nằm trong diện trễ tiến độ kéo dài khi tới nay mới xong 175 căn biệt thự hai tầng, trong khi các hạng mục còn lại như khu nhà hàng, khu chức năng, spa, hồ bơi và khối khách sạn 22 tầng không biết bao giờ mới hoàn thiện.
Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, ngoại trừ các dự án chậm tiến độ hoặc chưa triển khai, số lượng bất động sản biển tồn kho trên cả nước tính đến cuối năm 2020 vào khoảng 31.500 sản phẩm, trong đó condotel là 18.000 sản phẩm và biệt thự nghỉ dưỡng, villas, shophouse là 13.500 sản phẩm.
Không chỉ ở Khánh Hòa, nhiều địa phương thuộc khu vực duyên hải Nam Trung Bộ cũng ghi nhận nhiều dự án nghỉ dưỡng chậm tiến độ cả chục năm trời. Chẳng hạn, trên địa bàn huyện Bắc Bình, tỉnh Bình Thuận, có 32 dự án đã được UBND tỉnh chấp thuận đầu tư với tổng diện tích 821 ha, tổng vốn đầu tư 8.017 tỷ đồng, nhưng chỉ 4 dự án đang được triển khai, còn lại 28 dự án vẫn bất động.
Đây đều là những dự án được cấp phép từ nhiều năm trước, thậm chí có dự án được cấp phép từ năm 2004 như dự án Khu du lịch Hawaii (xã Hòa Thắng) của Công ty TNHH Du lịch Hawaii với diện tích gần 5 ha và nhiều lần xin điều chỉnh tăng quy mô, nhưng sau gần 17 năm vẫn chưa triển khai xây dựng. Vào tháng 2/2020, UBND tỉnh Bình Thuận đã đồng ý gia hạn lần cuối đến hết 30/9/2020 và lúc này diện tích điều chỉnh mới tăng lên 9,8 ha. Tới tháng 12/2020, đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt, nhưng dự án vẫn chưa được cấp phép xây dựng. Hiện tại, trong phạm vi dự án về phía không giáp biển (diện tích khoảng 6,7ha) mới ghi nhận việc san ủi mặt bằng và chưa có công trình xây dựng trên đất.
Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng Bàu Trắng - Hòn Hồng (xã Hòa Thắng) của Công ty cổ phần Thái Vân cũng trong tình trạng tương tự. Dự án được cấp chứng nhận đăng ký đầu tư từ 12 năm trước với diện tích khoảng 53 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 1.700 tỷ đồng, trong đó khoảng 29 ha phục vụ mục đích làm cơ sở sản xuất - kinh doanh, thời hạn sử dụng tới năm 2057 và 17 ha xây dựng khu du lịch sinh thái, thời hạn sử dụng đến năm 2051.
Theo thông tin mới nhất, dự án dự kiến hoàn thành và đưa vào sử dụng trong quý IV/2021, nhưng theo đánh giá của chính quyền địa phương, với tiến độ triển khai hiện tại, khả năng hoàn thành kế hoạch đề ra không cao.
Vì đâu gặp khó?
Báo cáo thực trạng kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng của các công ty nghiên cứu bất động sản cho thấy, thị trường nghỉ dưỡng còn đối mặt với nhiều thách thức và riêng với những dự án chậm tiến độ, khó sẽ chồng khó trong bối cảnh dịch bệnh Codvid-19 bùng phát trở lại như hiện nay, không chỉ về gỡ vướng thủ tục pháp lý hay nguồn vốn đầu tư, mà còn cả vấn đề thu hồi để xử lý.
Thị trường nghỉ dưỡng còn đối mặt với nhiều thách thức, cả về gỡ vướng thủ tục pháp lý, nguồn vốn đầu tư lẫn thu hồi dự án chậm tiến độ để xử lý.
Chia sẻ về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Luật Đất đai 2003 quy định, sau 24 tháng chậm tiến độ, chủ đầu tư được phép kéo dài thêm 24 tháng nữa, tức là thời gian triển khai dự án “có độ trễ” 4 năm, nếu sau đó tiếp tục chậm tiến độ thì sẽ bị thu hồi đất và trả lại phần giá trị đã đầu tư trên đất.
Tuy nhiên, ông Võ cho biết, trên thực tế, số dự án thu hồi được rất ít, lý do bởi chính quyền địa phương muốn thu hồi thì trước hết phải bồi thường, đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư, nhưng vì ngân sách eo hẹp lại chưa có cơ chế, chính sách đền bù cụ thể nên khó thực hiện.
Ghi nhận thực tế của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, trừ khi các chủ đầu tư chủ động “buông” do không còn khả năng triển khai tiếp thì chính quyền địa phương mới dễ thu hồi dự án. Chẳng hạn như trường hợp dự án Khu nghỉ dưỡng phức hợp quốc tế An Thịnh – PPC, được cấp quyết định chủ trương đầu tư từ ngày 24/3/2017, có diện tích khoảng 199 ha, với tổng vốn đăng ký đầu tư 4.300 tỷ đồng, nhưng từ đó đến nay chủ đầu tư chưa có bất kỳ động tĩnh nào liên quan tới việc bồi thường, giải phóng mặt bằng hay làm thủ tục xin giãn tiến độ, nên dự án đã bị thu hồi.
Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc phía Nam chia sẻ, đầu tư một dự án bất động sản nghỉ dưỡng biển là một bài toán không dễ giải, vấn đề đầu tiên là thủ tục pháp lý và để hoàn thiện các thủ tục này cần tối thiểu 2 năm. Kế đến là nguồn vốn, khi hiện nay, việc xu hướng phát triển dự án biển không còn manh mún như trước, mà phải là những dự án có quỹ đất lớn để đầu tư đầy đủ các phân khúc và tiện ích như khu vui chơi, giải trí, mua sắm…, cho nên nguồn vốn bỏ ra để thâu tóm quỹ đất là rất lớn, lên tới hàng ngàn tỷ đồng, đây là con số không phải doanh nghiệp địa ốc nào cũng có thể thu xếp, đó là chưa kể việc tìm được khu đất có vị trí đẹp cũng không hề dễ dàng.
“Thị trường nghỉ dưỡng đang đối mặt với rất nhiều khó khăn khi pháp lý dành cho dòng sản phẩm này vẫn chưa được hoàn thiện. Bên cạnh đó, trong giai đoạn 2016-2018, số lượng sản phẩm bất động sản biển được đưa ra thị trường rất lớn, tỷ trọng hàng tồn kho đang ở mức cao nhất trong các phân khúc, giá cũng tăng mạnh, nhưng lợi nhuận đầu tư lại không cao như vọng, nên nhiều chủ đầu tư không còn mặn mà với dòng sản phẩm này và thực tế là trong giai đoạn 2019-2020, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã rút dần khỏi mảng nghỉ dưỡng biển để đi đầu tư vào dòng sản phẩm khác”, vị lãnh đạo trên thông tin.
