Đắn đo bài toán dòng tiền phát triển dự án hậu Covid-19

"Lãi suất đang thấp, tôi có nên đi vay vào lúc này?"

Không quá khó để thấy đây đang là vấn đề được nhiều doanh nghiệp quan tâm nhất vào thời điểm này, trong đó có cả những doanh nghiệp bất động sản lớn.

Tại hội thảo online "Gỡ khó dòng tiền cho doanh nghiệp thời khủng hoảng" diễn ra cách đây không lâu, ghi nhận của Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, đã có hàng trăm ý kiến từ lãnh đạo doanh nghiệp trực tiếp cho biết vấn đề dòng tiền để duy trì hoạt động đang là nút thắt lớn nhất trong hoạt động của họ hiện nay. Ngay cả doanh nghiệp lớn, công ty đa quốc gia trên thế giới cũng cho biết chỉ có thể duy trì được hoạt động trong vòng ba tháng nếu như doanh thu tiếp tục bằng 0. Trong khi đó, các công ty nhỏ, doanh nghiệp khởi nghiệp không có vốn dự phòng, khó khăn sẽ lớn hơn rất nhiều.

Vốn đã khá vất vả trải qua năm 2019 khi nguồn cung dự án thấp và ngân hàng siết cho vay bất động sản, bước vào năm 2020 lại bị dịch bệnh Covid-19 tấn công, ảnh hưởng không nhỏ tới kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp. Vì thế, ngay khi mặt bằng lãi suất được giảm xuống, nhu cầu đi vay vốn trở lại để khôi phục hoạt động được các doanh nghiệp ưu tiên hàng đầu.

Đại diện một đơn vị có nhiều kinh nghiệm tư vấn chiến lược phát triển doanh nghiệp, ông Ngô Trường Sơn, Chủ tịch Công ty Tư vấn và Giáo dục John&Partners cho biết, các doanh nghiệp đều cần dòng tiền ngay trong lúc này để tồn tại và đầu tư dự án, nên nếu đợi đến khi gọi được vốn sẽ mất khoảng từ 3 - 6 tháng và khi đó doanh nghiệp có thể không còn trụ được trên thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay, dù lãi suất có giảm nhưng ông Sơn cho rằng, việc vay vốn ngân hàng cần phải tính toán lại bài toán hiệu quả và phải đo được sức cầu khi dự án ra mắt.

Trong thời gian vừa qua, có thể nói các ngành ngân hàng hiểu rất rõ hệ lụy của Covid-19 tác động lên hoạt động sản xuất - kinh doanh, nên đã đi đầu trong việc đưa ra cơ chế chính sách để hỗ trợ doanh nghiệp, trong đó có việc miễn giảm, cơ cấu lại các khoản nợ cho nhiều doanh nghiệp. Đặc biệt là việc giảm lãi suất huy động từ đó giảm lãi suất cho vay, tạo điều kiện cho nhiều doanh nghiệp có thể tiếp cận được vốn giá rẻ tốt hơn, phục vụ cho hoạt động kinh doanh. Điều này vừa có tính chất hỗ trợ nền kinh tế vừa nhằm tự cứu mình, bởi nếu số đông doanh nghiệp bị đình trệ, dừng hoạt động thì tất yếu nợ xấu của ngân hàng sẽ tăng lên.

Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp nhận thêm vốn mà chưa có kế hoạch kinh doanh rõ ràng sau dịch thì sẽ là “thảm họa” cho chính họ và cả hệ thống ngân hàng. Thực tế, để tiếp cận vốn hiện nay, các ngân hàng sẽ phải căn cứ vào dòng tiền, doanh thu và kết quả kinh doanh, tính toán sự đình trệ do dịch bệnh đã tạo ra thiệt hại thế nào cho doanh nghiệp? Thế nhưng, cái khó là các doanh nghiệp chưa chứng minh được rõ ràng đối với các tổ chức tín dụng.

Nhiều doanh nghiệp chưa thực sự linh hoạt trong bối cảnh “bình thường mới”, chưa có phương án chuyển đổi hoạt động sản xuất - kinh doanh hiệu quả nên khó khăn cho các tổ chức tín dụng trong việc thẩm định, quyết định cho vay mới. Thậm chí, chưa nói đến việc lên kế hoạch kinh doanh rõ ràng mà ngay cả việc minh bạch báo cáo tài chính vẫn là điều ngân hàng lo ngại ở nhiều doanh nghiệp hiện nay, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản.

Minh chứng rõ nét nhất cho vấn đề này là việc báo cáo kiểm toán của nhiều doanh nghiệp niêm yết được công bố mới đây cho thấy có sự chênh lệch lớn về chỉ tiêu lợi nhuận, thậm chí lên tới trăm tỷ đồng so với báo cáo được doanh nghiệp tự lập. Trong đó, không quá khó để thấy trong số này có nhiều doanh nghiệp bất động sản. Chính vì thế, nhiều câu hỏi đặt ra với việc vay vốn của các doanh nghiệp vào thời điểm này. Trong bối cảnh nền kinh tế đình trệ, nhu cầu tiêu dùng của người dân sụt giảm, doanh nghiệp không có doanh thu, vậy họ vay vốn để làm gì? Nếu doanh nghiệp vay vốn chỉ để trả lương, duy trì hoạt động thì hẳn ngân hàng có lý do để e dè.

Nên sử dụng "lương khô" và tối ưu hóa mô hình hoạt động

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, thông thường, trong các dự án nhà ở thương mại, vốn chủ sở hữu chỉ chiếm 10-20%, còn lại chủ đầu tư sẽ vay ngân hàng và thu trước từ người mua. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng hiện nay ở các dự án là không dễ. Trong khi đó, việc huy động vốn từ khách hàng giữa bối cảnh người dân vẫn duy trì tâm lý “phòng thủ”, thực tế tiền lương và thu nhập giảm cũng là bài toán nan giải. Do đó, các doanh nghiệp nên dùng "lương khô" trước, tự mình vượt qua giai đoạn khó khăn bằng việc tối ưu hóa hoạt động, giảm các chi phí không cần thiết.

Đồng quan điểm, theo chuyên gia kinh tế Huỳnh Bửu Sơn, thời điểm khó khăn này chính là lúc doanh nghiệp phải tự "rút máu" mình ra để cứu mình. Những khoản tiền tiết kiệm, dự án đầu tư từ giai đoạn trước doanh nghiệp tích luỹ được thì thời điểm này có thể bán đi để có thêm nguồn vốn duy trì hoạt động. Vấn đề quan trọng nhất đối với các doanh nghiệp hiện nay là vẫn phải dùng nội lực của mình, cố gắng bán được hàng, có doanh thu để sống được trong dịch bệnh.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản GP Invest cho biết, mỗi doanh nghiệp sẽ phải tự xoay xở theo cách riêng để có vốn thực hiện dự án. Trong đó, việc huy động vốn từ phía ngân hàng chỉ nên thực hiện khi có phương án kinh doanh rạch ròi, hợp lý. Dịch bệnh có thể còn để lại hệ lụy kéo dài và các chủ đầu tư phải điều chỉnh kế hoạch theo từng giai đoạn ngắn hạn như điều chỉnh mục tiêu doanh số, hạ mức tăng trưởng, cắt giảm ngân sách chi tiêu, ứng dụng công nghệ vào nhiều hoạt động. Tuy nhiên, những người lo công tác nghiên cứu, tìm kiếm sản phẩm; những người phụ trách các kế hoạch kế toán, tài chính; những người đảm nhận việc đào tạo nhân lực phải làm việc để chuẩn bị cho kế hoạch hồi phục sau dịch.

Trong đánh giá về hệ quả từ đại dịch Covid-19, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, tình hình thị trường bất động sản trong nước sẽ nằm trong xu thế sụt giảm chung, buộc các doanh nghiệp phải có giải pháp để tồn tại, thích ứng với bối cảnh mới. Bên cạnh việc chờ sự hỗ trợ từ Chính phủ, các doanh nghiệp nên nghiên cứu việc giả m giá bán nhà hay tái cơ cấu doanh nghiệp là hai giải pháp để tự cứu mình trước. Doanh nghiệp nên thực hiện các phương thức hỗ trợ đối tác thuê nhà, thuê mặt bằng như giảm giá cho thuê, giãn tiến độ trả tiền thuê, miễn tiền thuê trong một thời gian. Đồng thời, xem xét giảm giá bán nhà, tăng chiết khấu.

“Tái cấu trúc lại doanh nghiệp, coi trọng phát triển sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà xã hội, đáp ứng nhu cầu của đông đảo người tiêu dùng. Giảm giá nhà cũng là cách để đưa thị trường trở về mức cân bằng đồng thời còn là giải pháp an sinh xã hội”, ông Châu khuyến cáo.