Đại gia địa ốc Hồng Kông thi nhau lách thuế

Người mua nhà lần đầu tiên

Gia đình tỷ phú Edwin Leong đã xoay xở để đáp ứng tiêu chuẩn người mua nhà lần đầu tiên khi mua bộ 3 căn hộ hạng sang tại The Peak, với giá 1,2 tỷ HKD (155 triệu USD) vào ngày 13/11. Trước đó, ông Leong chưa đứng tên bất kỳ một bất động sản nào, mặc dù tỷ phú này sở hữu hơn 300 bất động sản, bao gồm căn hộ, khách sạn, trung tâm thương mại. Các tài sản này đều được mua qua công ty của Leong là Tai Hung Fai Enterprises Co và có tổng giá trị ước tính khoảng 4 tỷ USD.

Không chỉ Edwin Leong, tại Hồng Kông, những đại gia giàu có đang tìm cách hợp pháp để né tránh các quy định của chính quyền nhằm kìm hãm đà tăng của giá nhà. Hồng Kông là thành phố được đánh giá có mức giá bất động sản ít phù hợp với khả năng chi trả của người dân nhất, theo khảo sát toàn cầu của Demographia.

Bất chấp việc người đứng đầu Hồng Kông Leung Chun-ying công bố các chính sách mới nhất nhằm kiểm soát giá nhà vào ngày 4/11, giá bất động sản tại đây vẫn đang ở mức cao gần kỷ lục.

Các biện pháp mới bao gồm: phân loại người mua nhà lần đầu với mức thuế ưu đãi và người mua nhà nhiều lần với mức thuế có thể lên tới 45% giá trị giao dịch mới, đánh thêm thuế 15% vào khách hàng mua nhà nhưng không lưu trú và phạt nếu bán lại nhà vừa mua trong vòng 3 năm.

Thực tế, dù chính quyền Hồng Kông đã cố gắng gia tăng nguồn cung bằng việc quy hoạch nhiều khu đất để bán hơn, nhưng giá nhà vẫn không ngừng leo thang, bởi làn sóng khách hàng từ Trung Quốc đại lục tìm kiếm bất động sản tại Hồng Kông không hề hạ nhiệt.

“Kể từ khi các chính sách của Leung Chun-ying được đưa ra, đa phần các nhà tài phiệt tại đây đã tìm được cách để né tránh”, Alan Wong, Giám đốc Thị trường Hồng Kông của Landscopr Christie’s International Real Estate cho biết.

Khoảng 70% các căn hộ mới được bán ra trong tháng 11/2016 thuộc về những người mua nhà đầu tiên, với khoản thuế ưu đãi ở mức thấp, so với mức thuế khoảng 30% trước đây, Henry Mok, Giám đốc thị trường tại Jones Lang LaSalle Inc cho biết. Chính quyền Hồng Kông không công bố danh sách những người mua nhiều bất động sản.

Kể từ đầu tháng 11 cho tới nay, giá nhà tại thị trường thứ cấp đã tăng thêm 0,8%, chỉ còn kém mức kỷ lục được ghi nhận vào tháng 9/2015 1,4%, theo Centaline Property Agency Ltd.

Trong khi đó, Adrian Cheng, Phó chủ tịch New World Development Co cho biết, Công ty nhận định, tỷ trọng người mua nhà lần đầu tiên sẽ tăng lên so với trước khi có chính sách thuế mới.

Giá bất động sản Hồng Kông vẫn đang ở mức cao gần kỷ lục 

Mua bất động sản qua công ty vỏ bọc

Bên cạnh việc đứng tên mua nhà với danh nghĩa là căn nhà đầu tiên để được giảm thuế, một biện pháp khác được những người giàu Hồng Kông có sử dụng để tránh thuế là mua một công ty vỏ bọc có sở hữu bất động sản. Giao dịch này sẽ được xem như là chuyển đổi chủ sở hữu và chỉ phải chịu mức thuế chuyển nhượng 0,2%. Nếu công ty đó đăng ký tại nước ngoài, mức thuế là 0%.

Đây cũng là cách thức được sử dụng trong thương vụ bán một căn hộ với sân vườn, bể bơi tại phố Kowloon trị giá 410 triệu HKD vào ngày 28/11, theo tài liệu tại Sở Giao dịch chứng khoán Hồng Kông.

Nếu căn hộ này được bán như một bất động sản riêng biệt, người mua sẽ phải chịu mức thuế lên tới 45% giá trị giao dịch. Tuy nhiên, đây lại là bất động sản thuộc sở hữu của một công ty có đăng ký tại Đảo British Virgin - một trong những thiên đường né thuế với vô vàn công ty vỏ bọc. Do đó, người mua lại công ty này nghiễm nhiên sở hữu bất động sản trên với mức thuế là bằng 0. Người mua bất động sản này là bà Lin Yuehe, Chủ tịch Công ty Phát triển bất động sản China Soft Power Technology Holdings Ltd.

Năm 2011, hơn một nửa số thương vụ mua nhà tại Hồng Kông, với giá trị trung bình mỗi giao dịch là 20 triệu HKD, được thực hiện thông qua việc mua bán công ty, theo số liệu của chính quyền Hồng Kông. Để đối phó với tình trạng này, năm 2013, giới chức Hồng Kông đã bắt đầu đánh thuế các công ty mua bất động sản ở mức cao hơn so với cá nhân, nhưng hàng nghìn bất động sản hiện vẫn đang được giao dịch theo cách này, giúp một số cá nhân được hưởng lợi lớn về thuế.

Alan Wong cho biết, ông nhận được rất nhiều đề nghị từ các khách hàng nước ngoài, đa phần là các đại gia tại đại lục, tìm mua bất động sản thông qua việc mua công ty. Thực tế, website của các công ty bất động sản tại Hồng Kông luôn quảng cáo rất mạnh cho hình thức giao dịch này.

“Mặc dù vậy, vì các quá trình mua bất động sản thông qua công ty có thể khá tốn kém và phức tạp, nên chỉ khoảng 5% các căn hộ hạng sang tại Hồng Kông được giao dịch bằng phương pháp này”, Alan Wong cho biết.

Nhiều lỗ hổng

Trong tháng 11, chính sách thuế mới được công bố là biện pháp mới nhất trong chuỗi biện pháp được chính quyền Hồng Kông đưa ra kể từ năm 2011, nhằm giúp các hộ gia đình có thu nhập trung bình dễ có khả năng sở hữu bất động sản hơn, trong bối cảnh giá nhà không ngừng tăng. Trong đó, chính quyền Thành phố áp dụng mức phạt đối với những người mua, bán nhà trong vòng 3 năm và đánh thêm thuế chuyển nhượng 15% giá trị giao dịch với các cư dân không thường xuyên lưu trú.

Mức thuế mới 15% này sẽ thay thế cho mức thuế từ 3% đối với các căn nhà có giá trị ít hơn 3 triệu HKD và mức tối đa 8,5% đối với nhà có giá trị hơn 21,7 triệu USD. Người mua nhà lần đầu chỉ phải chịu thuế bằng một nửa con số này, trong đó bao gồm cả những người đã từng sở hữu nhà trong quá khứ, nhưng hiện tại không còn sở hữu nữa.

“Đây rõ ràng là một khe hở cho những người muốn né thuế. Chính quyền đã không hề nghĩ tới điều này trước khi công bố chính sách mới”, Raymond Yeung, nhà kinh tế trưởng tại Tập đoàn ANZ cho biết.

Kẽ hở này chính là cách mà tỷ phú Leong sử dụng để mua một lúc 3 bất động sản tại khu vực thung lũng núi Nicholson. Một trong số đó là căn hộ 4 phòng ngủ lát đá hoa cương, khu thử đồ hoành tráng, lối đi riêng…, được đánh giá là bất động sản hạng sang tại khu vực có mức giá cao nhất tại châu Á, theo Jones Lang LaSalle. Bằng việc đáp ứng đủ điều kiện của người mua nhà lần đầu tiên, tỷ phú Leong đã tiết kiệm được 10,75% tiền thuế đối với bất động sản này.

 “Chính quyền Hồng Kông đã rất nỗ lực để hạ nhiệt thị trường bất động sản, nhưng cho tới nay, các biện pháp vẫn chưa phát huy được tác dụng. Thậm chí, có hàng loạt chính sách còn tạo kẽ hở để người mua nhà tìm cách lách qua, dẫn tới ý định của chính quyền không thể được thực hiện”, David Webb, một nhà hoạt động chính trị Hồng Kông, người đã từng mua một ngôi nhà cho mình thông qua một công ty đăng ký tại Seychelles cho biết.

Mặc dù vậy, Leo Law, người phát ngôn của Cục Nhà ở và Vận tải Hồng Kông cho rằng, các biện pháp đã bắt đầu phát huy tác dụng.

“Chúng tôi cần có thời gian để đánh giá một cách chính sách tác động của chính sách thuế mới đối với thị trường. Mặc dù vậy, các chuyên gia thị trường bất động sản cho rằng, sau khi chính quyền áp dụng các chính sách mới nhất vào tháng 11 vừa qua, đã có những dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản bắt đầu hạ nhiệt. Xu hướng tăng giá nhà chậm lại, hoạt động giao dịch qua môi giới cũng trầm lắng hơn”, Leo Law cho biết.

Tuy nhiên, Denis Ma, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu thị trường Hồng Kông tại Jones Lang LaSalle nhận định: “Vẫn còn những khe hở chưa bị đóng lại và tôi nghĩ rằng chính quyền cũng không thể xóa bỏ nó. Hồng Kông vốn là một thị trường có tính mở cao và sự can thiệp của chính quyền vào thị trường là khá thấp”.