Đại biểu Quốc hội đề xuất bổ sung một số hành vi bị cấm trong giao dịch bất động sản

Theo đó, đại biểu Trịnh Xuân An đề nghị cơ quan soạn thảo làm rõ hành vi cấm, thao túng, làm giá đối với thị trường bất động sản, với quan điểm cho rằng hành vi thao túng trong thị trường bất động sản nguy hiểm không kém gì hành vi thao túng trong thị trường chứng khoán.

Việc thao túng thị trường bất động sản không chỉ thông qua đấu thầu giá cao rồi bỏ cọc mà còn thông qua hành vi dùng giá dự án này để "kích" giá cho dự án khác nhằm tăng mặt bằng giá lên rất cao.

"Hiện nay, thao túng trong thị trường kinh doanh bất động sản rất tinh vi, gây nên tình trạng "bong bóng" bất động sản, giá trên trời so với thực tế", đại biểu nhấn mạnh và đề nghị cần có quy định loại trừ hành vi này trong luật.

Đồng quan điểm, đại biểu Nguyễn Hữu Thông (đoàn Bình Thuận) cũng đề nghị bổ sung quy định cấm hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản, trong đó có việc cấu kết trong đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá nhằm thổi giá đất ở các khu vực xung quanh.

Theo đại biểu, thực tế thời gian qua, hành vi này diễn ra phổ biến, làm giá đất tăng cao, khiến những người dân thật sự có nhu cầu về nhà ở không thể mua đất để xây dựng nhà.

Đại biểu Trình Lam Sinh (đoàn An Giang) trong khi đề xuất một số giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh cũng đề nghị Ban soạn thảo bổ sung thêm quy định về hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản, quy định rõ các dấu hiệu của việc thao túng làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Bởi trong thời gian qua, hành vi thao túng đã gây bất ổn định cho thị trường bất động sản và làm ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước.

Đại biểu Trình Lam Sinh (đoàn An Giang)

Ngoài ra, một số đại biểu cũng đề nghị bổ sung một số hành vi bị cấm khác trong giao dịch bất động sản.

Đại biểu Trần Khánh Thu (đoàn Thái Bình) đề nghị ban soạn thảo xem xét, bổ sung thêm nội dung vào Điều 8 các hành vi bị cấm.Theo đó, cần cấm các hoạt động kinh doanh bất động sản của các tổ chức, cá nhân đối với các dự án bất động sản chưa đủ điều kiện về pháp lý.

Đại biểu Trần Khánh Thu (đoàn Thái Bình)

Theo bà Thu, trong quá trình phòng ngừa đấu tranh tội phạm, vi phạm pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, ngành công an đã phát hiện, xử lý một số tổ chức, cá nhân thực hiện các hành vi kinh doanh, giao dịch các lô đất trúng đấu giá khi dự án khi các lô đất này chưa có đầy đủ thủ tục về pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

Trong khi đó, đại biểu Huỳnh Thị Phúc (đoàn Bà Rịa - Vũng Tàu) lại đề nghị bổ sung vào danh sách hành vi bị cấm đối với hành vi thu tiền đặt cọc dự án bất động sản trái pháp luật.

Đại biểu Huỳnh Thị Phúc nêu rõ, đối với khoản 5 Điều 23 thì bà chọn phương án 2, nghĩa là “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư không được sử dụng số tiền này; hình thức quản lý, các chi phí, lợi tức phát sinh liên quan đến khoản tiền này do chủ đầu tư và ngân hàng tự thỏa thuận.

Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này cùng với lợi tức (nếu có) khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.

Đại biểu Huỳnh Thị Phúc (đoàn Bà Rịa Vũng Tàu)

Đồng thời, vị đại biểu đề nghị cần xem xét quy định số tiền đặt cọc tối đa không quá 5%. Qua tham khảo ý kiến Hiệp hội bất động sản và khảo sát thực tế cho thấy 5% là mức đặt cọc hợp lý theo thông lệ.

Đại biểu đề nghị chỉnh lý khoản 5 Điều 23 theo hướng: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán cho thuê nhà ở, công trình xây dựng; số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 5% giá bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.”

Bên cạnh đó, bà Phúc cũng đề nghị bổ sung hành vi bị cấm đối với hành vi thu tiền, đặt cọc trái với quy định của luật này và các pháp luật có liên quan để đảm bảo tính chặt chẽ và đồng bộ với các Luật có liên quan.

Cơ bản đồng tình với nhiều nội dung của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được tiếp thu, giải trình, song cũng đề nghị rà soát sửa đổi, bổ sung hành vi bị cấm trong dự thảo luật.

Đại biểu Nguyễn Văn Mạnh (đoàn Vĩnh Phúc)

Đại biểu cho biết, về các hành vi bị cấm tại khoản 4 Điều 8 quy định thu tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này, sử dụng tiền mua bán thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật.

Điều này khác với quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 khi bỏ hành vi huy động chiếm dụng trái phép về vốn và không thống nhất với khoản 6 Điều 6 Luật Nhà ở, cấm ký các văn bản huy động vốn cho phát triển nhà ở khi chưa đủ điều kiện.

Ông Mạnh cho rằng, điều này vô tình tạo khẽ hở trong việc sử dụng vốn của chủ đầu tư, cũng như tạo các kênh khác để huy động nguồn vốn.

"Theo đó, quy định tại dự thảo chưa đảm bảo về mặt pháp lý, đề nghị cần xem lại theo hướng giữ nguyên các quy định liên quan đến việc nghiêm cấm chiếm dụng trái phép để hạn chế các hành vi này xảy ra trên thực tế", vị đại biểu nói.