Đã đến lúc phải “lộ sáng” bảo lãnh dự án

Tù mù

Giai đoạn thị trường bất động sản vỡ bong bóng, rơi vào trạng thái ngủ Đông kéo dài từ 2008 - 2013 với hàng ngàn dự án đắp chiếu, bỏ hoang, khiến nhiều người mua nhà điêu đứng vì mất tiền, nhưng không được nhận nhà.

Để bảo vệ người tiêu dùng và minh bạch hóa thị trường, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã đưa vào quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư phải thực hiện việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai do một ngân hàng thương mại có đủ năng lực cam kết bảo lãnh trước khi bán nhà cho khách hàng. Khi dự án chậm bàn giao, ngân hàng sẽ có nghĩa vụ thực hiện việc bão lãnh bằng cách bồi thường thiệt hại, trả lại tiền cho người mua nhà.

Quy định này tại thời điểm đó đã được nhiều chuyên gia đánh giá như một bước đột phá, giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

Tuy nhiên, sau một thời gian triển khai, thị trường vẫn chưa biết dự án nào thực sự đã được bảo lãnh và câu chuyện Dự án Tokyo Tower (quận Hà Đông, Hà Nội), do Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 phát triển bị ngân hàng siết nợ càng khiến khách hàng và thị trường ghi ngờ với vấn đề bão lãnh dự án.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhiều dự án hiện nay nói có ngân hàng bảo lãnh, nhưng đều không nói rõ bảo lãnh như thế nào, bảo lãnh toàn dự án hay bảo lãnh cho từng căn hộ. Trong khi đó, chỉ khi ngân hàng ký với khách hàng hợp đồng bão lãnh cho từng căn hộ của họ, việc bảo lãnh mới có giá trị thực sự.

Tương tự, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho rằng, đã hơn 3 năm Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực, câu hỏi đặt ra hiện nay là đã có bao nhiêu tỷ đồng được bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai, bao nhiêu chứng thư bảo lãnh được phát hành, bao nhiêu bảo lãnh có tranh chấp được xử lý ra sao?

“Tôi là người hoạt động trong ngành ngân hàng còn không trả lời được thì người mua nhà ‘ngoại đạo’ làm sao nắm được. Đến giờ cũng chưa thấy có bất cứ thống kê hay báo cáo công khai nào liên quan về tính hiệu quả của việc bảo lãnh này. Hiện không ít dự án mập mờ bảo lãnh, dẫn đến không có thông số về số bảo lãnh đã phát hành.

Trong khi đó, cơ quan quản lý chỉ kiểm soát phần ngọn, không hề có dữ liệu cho thấy các doanh nghiệp tuân thủ các quy định pháp luật đến đâu. Vấn đề bảo lãnh do vậy dù đã được luật, nhưng người mua nhà cũng không vì thế mà bớt rủi ro”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Còn theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM), quy định bảo lãnh còn nhiều điểm vướng. Chẳng hạn, về năng lực tài chính, chủ đầu tư đang tính dòng tiền cho nhiều dự án, trong khi cơ chế bảo lãnh ngân hàng (có thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, mục đích sử dụng vốn) chỉ được sử dụng cho dự án đó - dự án chưa đủ điều kiện đã huy động vốn - nên nhiều dự án không được ngân hàng cấp bảo lãnh (không có tài sản bảo đảm, không sử dụng đúng mục đích vốn…).

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.CHM (HoREA), tại TP.HCM, nhiều chủ đầu tư có ký hợp đồng bảo lãnh, nhưng cách thức bảo lãnh và mức phí không giống nhau. Việc phát hành chứng thư bảo lãnh và mức phí phụ thuộc vào quan hệ giữa ngân hàng và chủ đầu tư.

Có trường hợp chủ dự án là cổ đông lớn của ngân hàng, hoặc ngân hàng thỏa thuận cho chủ đầu tư vay để thực hiện dự án, khách hàng vay tiền để mua nhà và đồng thời ngân hàng đứng ra bảo lãnh.

Đến lúc cần “lộ sáng”

Trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng vừa có công văn đề nghị 11 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương báo cáo về tình hình thực hiện bảo lãnh trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Theo đó, các địa phương báo cáo cụ thể thông tin các dự án gồm tên dự án, chủ đầu tư, địa điểm, quy mô dự án đã được phê duyệt (gồm tổng mức đầu tư; tổng diện tích đất; tổng số nhà ở theo thiết kế).

Bên cạnh đó, các địa phương phải báo cáo tình hình kinh doanh của dự án (gồm số lượng nhà ở hình thành trong tương lai đã bán; số lượng nhà ở hình thành trong tương lai chưa bán; văn bản của Sở Xây dựng về việc dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai). Đồng thời, phải báo cáo minh bạch, bao gồm tình hình thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai của dự án (tên ngân hàng cam kết bảo lãnh; hợp đồng/cam kết cấp bảo lãnh của ngân hàng; số lượng chứng thư bảo lãnh đã phát hành đối với từng hợp đồng).

Ở góc nhìn khác, theo nhận định của các chuyên gia, vấn đề bảo lãnh ngân hàng cho dự án còn nặng tính hình thức. Trên thực tế, với mức phạt 300 triệu đồng cho các dự án “khuyết” bão lãnh, không ít chủ đầu tư tìm cách “lách luật”. Khi mở bán, nhiều doanh nghiệp lập lờ ký kết với ngân hàng kiểu bảo lãnh (nhưng thực chất đây không phải là bảo lãnh), hoặc kiểu tài trợ vốn, hợp đồng cấp bảo lãnh…, để người mua hiểu nhầm dự án có bảo lãnh ngân hàng.

Tuy nhiên, theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, yêu cầu bảo lãnh sản phẩm bán, thuê mua hình thành trong tương lai là cần thiết để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng. Song tùy thuộc vào dự án, ngân hàng quyết định thực hiện bảo lãnh bằng hình thức tín chấp hoặc yêu cầu thế chấp tài sản bảo đảm. Trên thị trường, chỉ số ít chủ đầu tư đáp ứng đủ điều kiện nhận bảo lãnh bằng tín chấp, còn lại phần lớn dự án muốn ngân hàng bảo lãnh phải thế chấp chính dự án hoặc tài sản khác.

Theo luật sư Trần Đức Phượng, tình trạng chủ đầu tư huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, sau khi đã bán cho khách hàng mới thực hiện việc bảo lãnh chỉ là hình thức.

Về phía ngân hàng, cũng không muốn bảo lãnh, vì mức rủi ro cao, quan hệ tín dụng phải có tài sản bảo đảm, phải kiểm soát dòng tiền sử dụng đúng mục đích. Trong khi đó, người mua nhà vẫn trong tình trạng không biết bảo vệ quyền của mình, không hiểu đầy đủ về bảo lãnh, không biết báo ai khi mua nhà không có bảo lãnh…

Mặt khác, việc quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn còn những hạn chế do nhiều nguyên nhân (nhân sự, địa bàn rộng…), dẫn đến việc kiểm tra, phát hiện và xử phạt rất ít. Thực tế, hiện có rất ít dự án người mua nhà ở hình thành trong tương lai được bảo lãnh ngân hàng, thậm chí có chủ đầu tư được ngân hàng chấp nhận cấp bảo lãnh cũng không muốn vì sợ tốn phí.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, phần lớn các dự án hiện nay chỉ có bảo lãnh cho “phải phép”, không nhiều dự án thực hiện nghiêm túc quy định này.

“Khách hàng khi chưa nhận được chứng thư bảo lãnh cho từng căn hộ của mình, có thể xem xét lại cam kết bảo lãnh của ngân hàng với chủ đầu tư để nắm được các quy định bảo lãnh cụ thể, chủ đầu tư và ngân hàng chịu trách nhiệm đến đâu trong dự án. Qua đó, yêu cầu ngân hàng và chủ đầu tư thực hiện bảo lãnh theo đúng cam kết ban đầu”, ông Thanh cho hay.