Lợi nhuận ổn định nhờ dự án “gà đẻ trứng vàng”
Năm 2014 tiếp tục là một năm thành công của D2D, khi doanh thu hợp nhất đạt 312,48 tỷ đồng, mức cao kỷ lục trong 7 năm trở lại gần đây, tăng 24,6% so với năm 2013 và đạt 113,6% kế hoạch đề ra. Lợi nhuận trước thuế cả năm đạt 71,09 tỷ đồng, vượt xa chỉ tiêu đưa ra. Với tình hình kinh doanh sáng sủa, D2D dự kiến trình ĐHCĐ phương án chia cổ tức 2014 ở mức 25%, một mức khá cao so với các DN niêm yết, đặc biệt là so với các DN cùng ngành.
Tuy nhiên, với những nhà đầu tư am hiểu về D2D thì kết quả trên không có gì là bất ngờ. Không tham vọng với những dự án ngàn tỷ, khi hầu hết các dự án D2D phát triển đều có quy mô trung bình, vừa sức đầu tư của DN, nhưng lại có vị trí hết sức đắc địa, giá bán hợp lý, nên công tác bán hàng rất tốt, sản phẩm không bị tồn kho. Bên cạnh đó, D2D có nguồn tài chính tương đối ổn định, các dự án được thực hiện chủ yếu bằng vốn tự có và vốn hợp tác đầu tư. Việc hạn chế dùng vốn vay giúp D2D giảm thiểu áp lực trả nợ và chi phí lãi vay nên tỷ suất sinh lời tốt hơn.
Đa phần các dự án của D2D đều có dư địa sinh lời bền bỉ. Đây thực sự là những dự án “gà đẻ trứng vàng”, tạo thế ổn định nguồn thu và nguồn lực cho DN tiếp tục theo đuổi các dự án dài hơi khác. Cụ thể, Dự án Khu công nghiệp (KCN) Nhơn Trạch 2, quy mô 331,4 héc-ta, với vốn đầu tư 174,7 tỷ đồng của D2D đã đi vào khai thác từ lâu đang cho nguồn thu ổn định, chiếm khoảng 30% tổng doanh thu của Công ty. Hiện KCN đang thu hút 55 nhà đầu tư, trong đó 46 nhà đầu tư nước ngoài với tổng vốn đầu tư 1,6 tỷ USD, đạt tỷ lệ lấp đầy tới 98,8%. Trong khi hàng năm, D2D chỉ phải bỏ chi phí khá khiêm tốn để duy tu, bảo dưỡng hạ tầng.
D2D cũng là DN đầu tư xây Chợ Long Thành, một phần của Dự án Khu phố chợ và chợ mới Quản Thủ. Dự án này có quy mô hơn 14 héc-ta, có tổng vốn đầu tư 400 tỷ đồng. Chợ Long Thành mới đã được khai trương từ tháng 10/2013, ngay sau đó hơn 1.100 tiểu thương đã vào kinh doanh ổn định, lấp đầy 100% diện tích cho thuê. Ngoài nguồn thu thường xuyên từ việc cho thuê các kios, sạp chợ, điểm kinh doanh, D2D cũng đã bán được 86 căn nhà mặt tiền phố chợ, 192 lô đất kinh doanh và 149 lô đất tái định cư.
Một dự án khác của D2D tạo ấn tượng với giới đầu tư bất động sản là Dự án Khu dân cư phường Thống Nhất tại TP. Biên Hòa, Đồng Nai, được triển khai từ năm 2007. Ở vị trí đắc địa trung tâm Thành phố, dự án có quy mô 34,18 héc-ta, tổng mức đầu tư 854 tỷ đồng. Dự án được chia làm hai giai đoạn, giai đoạn 1 có quy mô 17,68 héc-ta, đến nay, D2D đã giải ngân được 267 tỷ đồng, hệ thống hạ tầng dự án cơ bản đã hoàn thành. Chỉ riêng năm 2014, D2D mạnh tay bỏ thêm 140,2 tỷ đồng vào dự án với kỳ vọng chớp được cơ hội bán hàng tốt trong năm 2015 khi thị trường bất động sản ấm lên. Dư địa sinh lời của Dự án Khu dân cư phường Thống Nhất vẫn còn rất lớn khi cả giai đoạn 2 hơn 17 héc-ta đất còn lại được để dành cho cơ hội thị trường bất động sản sôi động hơn.
Tìm động lực mới
Nhìn lại giai đoạn đỉnh điểm khó khăn của thị trường bất động sản vài năm qua, trong khi nhiều DN cùng ngành lao đao vì không bán được hàng, tồn kho lớn, khó khăn về dòng tiền thì D2D với chiến lược đầu tư hợp lý vẫn đảm bảo tình hình tài chính lành mạnh, tỷ lệ sinh lời được duy trì ở mức khá tốt. Giai đoạn 2007 - 2014, tỷ suất lợi nhuận trên vốn của D2D hàng năm thấp nhất là 36%. Tại thời điểm cuối năm 2014, vốn chủ sở hữu của D2D đạt 360 tỷ đồng, cao gấp hơn 3 lần vốn điều lệ (107 tỷ đồng); tiền mặt và các khoản tương đương tiền là 266,37 tỷ đồng.
Với một nền tảng tài chính vững vàng và một danh mục dự án đầu tư hiệu quả, D2D đã trở thành một DN bất động sản hàng đầu tại tỉnh Đồng Nai. Trước thềm ĐHCĐ thường niên 2015, không ít nhà đầu tư, cổ đông của D2D kỳ vọng vào những kế hoạch kinh doanh mang tính chất động lực mới để đưa DN phát triển bứt phá trong giai đoạn tới, vượt trên những chỉ tiêu kinh doanh khá thận trọng mà HĐQT đưa ra (doanh thu và lợi nhuận trước thuế lần lượt là 286 tỷ đồng và 55 tỷ đồng).
Ngoài 2 dự án đang trong giai đoạn khai thác tạo doanh thu ổn định hàng năm là KCN Nhơn Trạch 2 và chợ Long Thành, để bứt phá được trong thời gian tới, D2D sẽ phải trông đợi vào 2 dự án: Khu dân cư phường Thống Nhất và Khu dân cư Lộc An. Cụ thể, theo kế hoạch, tại Dự án Khu dân cư phường Thống Nhất tiếp tục thực hiện giai đoạn 1, tại khu phía Bắc sẽ thi công xây dựng 77 căn nhà bán kinh doanh, song song đó đẩy mạnh đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật và khu tái định cư để đủ điều kiện kinh doanh trong năm 2015 và các năm tiếp theo ở khu phía Nam. Với giai đoạn 2 (quy mô 16,5 héc-ta), công tác thỏa thuận, bồi thường và giải phóng mặt bằng đang được D2D ưu tiên làm rốt ráo.
Cũng trong năm nay, D2D bắt đầu triển khai xây dựng hạ tầng Dự án Khu dân cư Lộc An và hoàn thiện các điều kiện kinh doanh trong các năm tới. Đây là dự án rất có tiềm năng vì nằm sát vị trí Dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành. Dự án này có quy mô 41,16 héc-ta tại xã Lộc An, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Tổng mức đầu tư khoảng 336 tỷ đồng, thời gian thực hiện từ năm 2008 – 2018. D2D đã giải ngân 65 tỷ đồng, hoàn thành việc đền bù giải phóng mặt bằng và chuyển mục đích sử dụng đất đợt 1.
Đặc biệt, ĐHCĐ 2015 sẽ bàn và quyết định xin chủ trương đầu tư Dự án “Đường ven sông Cái” tại TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. Dự án này có quy mô 87,98 héc-ta, tổng mức đầu tư hơn 3.395 tỷ đồng, tiến độ thực hiện từ năm 2015 - 2025.
Trao đổi với phóng viên Đầu tư Chứng khoán, ông Hồ Đức Thành, Chủ tịch HĐQT D2D bày tỏ sự lạc quan vào triển vọng của thị trường bất động sản trong năm 2015. Theo ông Thành, thị trường nhà đất đã có dấu hiệu sôi động trở lại, mở ra cơ hội mới cho các DN trong ngành. Tuy vậy, thị trường sẽ có sự sàng lọc mạnh mẽ, những DN thiếu năng lực tài chính, kinh doanh theo kiểu “ăn xổi” sẽ sớm bị đào thải, “sân chơi” bất động sản tới đây sẽ dành cho những DN có tiềm lực tài chính, kinh nghiệm quản lý tốt.
Về việc tái cấu trúc các khoản vốn đầu tư, cụ thể là kế hoạch thoái vốn với 6 khoản đầu tư, góp vốn trị giá gần 152 tỷ đồng đã được ĐHCĐ thường niên năm 2014 thông qua, xuất phát từ áp lực tái cấu trúc của cổ đông Nhà nước Sonadezi (cổ đông lớn của D2D, với tỷ lệ sở hữu 57,7%), ông Thành cho biết: “Quy trình thực hiện việc thoái vốn sẽ theo hướng dẫn quy định hiện hành và sự chỉ đạo từ cổ đông chi phối là Sonadezi. Về mặt chủ trương, việc thoái vốn phải đảm bảo hiệu quả tốt nhất. Các khoản đầu tư, góp vốn nói trên dù chưa hiệu quả, song hoạt động chung của Công ty vẫn mang lại nguồn cổ tức bình quân 20%/năm”.
