“Mùa săn” của nhà đầu tư cá nhân
Phương năm nay bắt đầu bước vào tuổi “nhi bất hoặc”, cái tuổi mà theo anh, đã đến lúc nghĩ đến sự ổn định, kể cả hoạt động đầu tư mà anh theo đuổi từ lâu. Cũng vì lý do đó mà thời gian gần đây, Phương bắt đầu chốt lời dần chứng khoán để tìm kiếm vài mảnh đất phù hợp làm nơi bỏ vốn, như điều mà anh chia sẻ là “mua vàng thì lỗ, mua thổ thì lời”. Thế nhưng, có lẽ nhà đầu tư này đã hơi… chậm chân vì mấy tuần gần đây lùng sục nhiều nơi, nhưng chỗ nào Phương cũng thấy chủ đất hét giá trên trời, thậm chí còn yêu cầu phải mua nhiều mới bán. “Có chủ đất ở Lương Sơn, Hòa Bình nói, nếu mua đất đồi rừng thì phải mua tối thiểu 5.000 m2 mới giao dịch, ít hơn sẽ không bán”, Phương kể.
Tìm đất trong dân để làm homestay không được, anh tính đến đất nền dự án, nhưng tại nhiều dự án hiện nay, lô đất vài trăm mét vuông cũng có giá cả chục tỷ đồng nên anh không đủ lực. Tại thời điểm trao đổi với người viết, anh đã chốt một khu đất hơn 2.000 m2 ở huyện Sóc Sơn (Hà Nội) với giá 1,5 triệu đồng/m2, trong đó diện tích đất ở chỉ 200 m2.
Theo tìm hiểu của phóng viên, hiện nay, những người mua đất để ở như anh Phương chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, còn lại phần lớn là mua gom chờ giá tăng rồi bán lại hưởng chênh lệch và cách thức đầu tư cũng rất đa dạng.
Chị Thu Hải (Hà Nội) cho biết, vợ chồng chị cùng người bạn mua chung một lô đất ở huyện Chương Mỹ (Hà Nội) từ tháng 6/2021 và sau 4 tháng, nhận thấy giá đất nơi đây bắt đầu tăng, nhóm của chị quyết định bán ra, thu lãi gần 300 triệu đồng cho lô đất 1.000 m2.
“Tôi vừa bán xong thì thấy có quyết định thanh tra và cảnh báo của chính quyền địa phương về tình trạng đầu cơ, làm giá, khiến giá đất nơi đây giảm mạnh. Tôi từng chứng kiến nhiều trường hợp khi có ‘sóng’ đất thì thế nào sau đó cũng có biến. Với lô đất này, chúng tôi thực sự may mắn vì lúc mua vào là tình cờ mua được, tới lúc bán ra cũng không biết có ‘đội lái’ đánh lên để thoát hàng. Đất nền mà đầu cơ thì bao năm vẫn vậy, bổn cũ soạn lại mà thôi”, chị Hải nói.
Chia sẻ với người viết, anh Bách, một môi giới đất nền đã “rửa tay, gác kiếm” cho hay, trên thị trường đất nền, kịch bản giao dịch kinh điển luôn là “thu gom đất, thổi giá, thoát hàng”.
“Cụ thể, các đội lái sẽ chọn địa điểm/thị trường, rồi tiến hành mua gom hàng chục, thậm chí hàng trăm thửa đất trong dân, sau đó “lùa quân”, đưa các nhóm môi giới về săn tìm đất để tạo hiệu ứng “sốt giả”, kế đến là thực hiện một vài giao dịch với chính người địa phương, mức giá giao dịch được nâng lên cao đột biến nhằm mục đích vừa gây chú ý, vừa hình thành mặt bằng giá mới, đến khi khu vực này đủ “nóng” cũng là lúc âm thầm thoát hàng”, anh Bách nói.
Cũng theo cựu môi giới này, kịch bản trên thường xuyên lặp đi, lặp lại và người đến sau bao giờ cũng ôm “quả đắng”. Để tránh bị cuốn vào vòng xoáy này, nhà đầu tư hiện có xu hướng không thông qua môi giới, mà chủ động tự tìm mua đất thông qua các mối quan hệ thân quen, sau đó tự liên hệ với chủ đất để đàm phán giá. Cách thức này có ưu điểm là có thể mua được đất với giá hợp lý, nhưng nhược điểm là triển vọng tăng giá lại không cao do không có “sóng”. Vì thế, đây thường là cách làm của người có nhu cầu ở thực hoặc đầu tư dài hạn để đón đầu xu hướng.
 |
Đất nền vùng ven được nhiều nhà đầu tư săn tìm. Ảnh: Thành Nguyễn |
Đất nền vùng ven “lên hương”
Theo ghi nhận của phóng viên, hiện không chỉ đất nền ven các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM mới được săn đón, mà cả đất nền ở các địa phương, đất ở gần trung tâm các huyện, thị xã cũng được quan tâm. Ông Hồ Tuấn, Giám đốc Kinh doanh Nhân Bình Land cho biết, Thái Nguyên hiện là một trong những địa phương thu hút sự quan tâm rất lớn của giới đầu tư đất.
Thận trọng với đất đấu giá
Đầu tư vào bất động sản vùng ven giai đoạn này là hợp lý, khi mặt bằng giá nhà đất nhiều khu vực đang ở mức vừa phải. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý hiện tượng giá đất tăng bất thường ở một số địa phương, nhất là các dự án đất đấu giá. Có nhiều khu vực đấu giá đất đang bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực, nếu mua phải dễ khiến nhà đầu tư rơi vào tình trạng mất thanh khoản.
“Chẳng hạn, tại dự án Diamond Reverside Đại Từ (huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên), do nguồn cung đất nền tại khu vực này khá khan hiếm nên dự án được nhiều người quan tâm. Không chỉ đang hưởng lợi từ việc thiếu cung, dự án này còn có một lợi thế khác là đã có sổ đỏ từng lô và hạ tầng cơ bản hoàn thiện, chủ đầu tư có tiềm lực (phát triển dự án bằng vốn tự có, không phải vay ngân hàng, có kinh nghiệm trong thi công, triển khai dự án). Đây chính là các điểm cộng, mang đến sự an tâm cho nhà đầu tư”, ông Tuấn nói.
Còn theo anh Cường, một nhà môi giới địa phương, bên cạnh chưa có dự án mới, việc nhiều người dân Đại Từ được nhận tiền đền bù khi làm khu công nghiệp cũng thúc đẩy nhu cầu đầu tư tại chỗ. Hiện nay, Diamond Reverside Đại Từ đang được người có nhu cầu ở thực quan tâm. Thậm chí, không ít người sẵn sàng trả giá cao để mua ghép lô nhằm xây dựng công trình lớn.
“Trong tối thiểu hơn 1 năm tới, cả khu vực này sẽ vẫn chưa có dự án mới, do đó, nhiều khách hàng kể cả mua để ở và đầu tư đều rất tự tin với tiềm năng tăng giá của dự án”, anh Cường cho hay.
Ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Funi Bamboo miền Bắc cho rằng, ở khu vực phía Bắc, nhìn chung xu hướng “ly tâm” sẽ còn diễn ra mạnh mẽ trong thời gian tới, khi nút thắt nguồn cung nhà đất Hà Nội chưa thể sớm tháo gỡ trong ngày một, ngày hai bởi còn nhiều vướng mắc pháp lý.
Theo ông Hà, các địa phương như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hà Nam, Hải Dương, Thái Nguyên… sẽ có sức hấp dẫn rất lớn, vì đều có sức bật tốt về kinh tế cũng như tiềm năng phát triển khu công nghiệp, đặc biệt với định hướng mở cửa thu hút vốn đầu tư nước ngoài từ năm 2022.
“Cần lưu ý rằng, ở những địa phương này, tiềm năng không chỉ đến từ nhu cầu nhà ở tăng nhanh theo xu hướng giãn dân, mà còn ở dòng tiền sẵn sàng giải ngân, khi một lượng không nhỏ công nhân sau nhiều năm làm việc đã tích lũy được một nguồn tài chính đủ lớn để có thể sở hữu một căn nhà, từ đó ổn định cuộc sống và yên tâm làm việc”, ông Hà nói.
Xa hơn, tại khu vực Bắc Trung Bộ, ông Hà đánh giá, Thanh Hóa sẽ là điểm đến hấp dẫn, nhất là khi nhiều “sếu đầu đàn” đã đầu tư vào địa phương này như Sungroup, Vingroup, TNR, FLC… Theo ông Hà, hiện nay, mặt bằng giá đất tại Thanh Hóa còn tương đối thấp so với các địa phương lân cận, nên có tiềm năng tăng giá trong dài hạn.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Ghome nhìn nhận, sau giai đoạn giãn cách, thị trường bắt đầu giải nén lực cầu, trong đó phân khúc đất nền là rõ ràng nhất và Thái Nguyên, Bắc Ninh, Thanh Hóa, Hải Dương… là một số điểm nóng thời gian gần đây, từ đất nền dự án đến đất nền đấu giá đều thu hút rất đông người quan tâm.
“Theo đó, các dự án đất nền có pháp lý đầy đủ, được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín, hạ tầng giao thông kết nối hoàn thiện… sẽ nhận được nhiều quan tâm nhất. Phân khúc này dù không tăng đột biến, nhưng đà tăng sẽ ổn định trong dài hạn. Ngoài ra, nhà thấp tầng cũng là sản phẩm tiềm năng trong giai đoạn hiện tại, nhất là các dự án nằm gần khu sản xuất công nghiệp”, ông Nam gợi ý.
Hạ tầng kích dòng tiền đầu tư
Tại thị trường phía Nam, theo ghi nhận của phóng viên, vào mỗi dịp cuối tuần, dòng người không ngừng đổ về Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Thuận, Phan Thiết…, trong đó có một lượng không nhỏ là dân đầu tư đi tìm hiểu thị trường và “săn” đất.
Nhà đầu tư chú trọng hơn vào các sản phẩm dự án có pháp lý đầy đủ
Giai đoạn sắp tới, nhà đầu tư sẽ chú trọng hơn vào các sản phẩm dự án có pháp lý đầy đủ với mục đích đầu tư dài hạn, thay vì “lướt sóng” ngắn hạn. Các sự cố liên quan tới những cơn sốt đất vừa qua ở nhiều địa phương khiến họ thận trọng hơn trong việc ra quyết định đầu tư.
Lê Sang, một nhân viên môi giới tại huyện Châu Đức (Bà Rịa - Vũng Tàu) cho biết, sở dĩ các phòng công chứng ở đây lúc nào cũng đông đúc, một phần do nhà đầu tư nhiều nơi đổ về đây mua đất, phần khác do nhiều giao dịch đã diễn ra từ trước đợt dịch lần thứ 4 “bị kẹt” lại, nên người mua, người bán tranh thủ đến công chứng giao dịch ngay khi mở cửa trở lại.
Thực tế này khiến Bà Rịa - Vũng Tàu trở thành “điểm nóng” nhất trên thị trường bất động sản phía Nam. Theo thống kê của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Bà Rịa - Vũng Tàu, hồ sơ về đất đai tăng mạnh trong tháng 10/2021, cao gấp 10 lần so với trước dịch.
“Cứ ngỡ dư chấn dịch bệnh sẽ còn ảnh hưởng lâu dài đến thị trường bất động sản, nhưng thực tế là từ khi được mở cửa trở lại tới nay, giá đất tại các huyện Châu Đức, Xuyên Mộc không ngừng tăng”, Sang nói và chia sẻ thêm, nhiều mảnh đất nơi đây thời điểm trước dịch rao bán tầm 1-1,2 tỷ đồng/sào (1.000 m2), nhưng nay đã tăng lên 1,5-1,6 tỷ đồng/sào, mà chưa kịp rao bán đã có người vào tận nơi hỏi mua. Đất nền một số dự án trên địa bàn huyện cũng bắt đầu tăng giá.
Đánh giá diễn biến thị trường bất động sản gắn với câu chuyện quy hoạch, PGS-TS. Nguyễn Minh Hòa, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch TP.HCM cho rằng, tại khu vực phía Nam, TP.HCM luôn có sức cầu nhà ở lớn nhất. Tuy nhiên, sự quá tải đô thị ở TP.HCM ngày càng lớn, nên xu hướng giãn dân đô thị sẽ diễn ra ngày càng mạnh mẽ hơn, trong khi quỹ đất lại hết sức khan hiếm, dẫn tới giá nhà đất không ngừng tăng cao.
Theo ông Hòa, sự đầu tư mạnh mẽ vào hệ thống hạ tầng giao thông khu vực với một loạt dự án như tuyến metro số 1 kết nối trung tâm TP.HCM với TP. Thủ Đức và sắp tới sẽ kết nối với Biên Hòa của Đồng Nai và Tân Vạn của Bình Dương, các trục hạ tầng kết nối vùng tứ giác kinh tế phía Nam gồm TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu với sân bay Long Thành, cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, cao tốc Bến Lức - Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Bà Rịa - Vũng Tàu, cảng Cái Mép… và sắp tới đây là các tuyến vành đai 1, 2, 3 và 4 cũng đang được khẩn trương đầu tư xây dựng. Riêng tuyến Vành đai 4 kết nối với 6 địa phương phía Nam sẽ trở thành “bệ phóng” cho sự phát triển kinh tế liên vùng nói chung, thị trường bất động sản khu vực phía Nam nói riêng.
