Cửa sáng cho phân khúc đất nền Hà Nội

Nhiều điểm nóng tiềm năng

Trò chuyện với phóng viên Đầu tư Bất động sản những ngày đầu năm mới, một tay buôn thuộc hạng lão làng đúc rút rằng, chẳng có mảng địa ốc nào mà có thể lời lãi tính bằng lần như đầu tư vào đất nền. Chung cư, biệt thự chỉ “ăn” được dăm bảy giá đã là may, còn nếu đất nền mua bằng tiền thật của mình thì cứ yên tâm mà “ôm”, chỉ có lên chứ ít khi xuống giá trong dài hạn.

Tâm sự của nhà đầu tư kia cũng là ý chung của rất nhiều người khi mà tâm lý muốn có "mảnh đất cắm dùi" vẫn tồn tại trong số đông người Việt. Đồng thời, giới đầu tư cho rằng, đất nền thường là phân khúc có biên độ dao động giá cao nhất.

Vì vậy, từ trước tới nay, phân khúc này luôn có nhu cầu lớn, dù ở giai đoạn nào của thị trường. Trong giỏ hàng hóa bất động sản, đất nền luôn được xem là "của để dành" của giới đầu tư.

Thực tế thị trường cho thấy, kể từ cuối năm 2016, đầu năm 2017, phân khúc đất nền tại Hà Nội sau thời gian duy trì ổn định, đã bắt đầu có sự tăng trưởng khá ổn định cả về thanh khoản lẫn mức giá. Một trong những lý do khiến đất nền chiếm ưu thế vượt trội là nhờ đặc điểm khá "sạch sẽ" trên mọi phương diện khi ít vướng "bão khiếu kiện" của cư dân như chung cư, đỡ rủi ro pháp lý hay phải giao lại cho đơn vị khác quản lý như condotel, hometel.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, trong năm 2017, giá đất nền tại hầu hết các khu vực trên địa bàn Hà Nội đã tăng trung bình từ 10 - 15%. Trong đó, khu vực quận Cầu Giấy có mức giá trung bình là khoảng 180 - 200 triệu đồng/m2; khu vực Từ Liêm, Tây Hồ có giá trung bình 120 - 150 triệu đồng/m2; khu vực Hà Đông, Hoàng Mai, Thanh Trì có giá trung bình 25 - 50 triệu đồng/m2; khu vực Long Biên, Gia Lâm có giá trung bình 30 - 50 triệu đồng/m2 và khu vực huyện Đông Anh giá trung bình 30 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, đất nền Long Biên, Gia Lâm, Đông Anh được nhận định là các khu vực có sự sôi động nhất, cạnh tranh mạnh mẽ với đất nền khu vực phía Tây và Tây Nam thủ đô.

Theo chia sẻ của anh Trần Việt Hùng, một "cò đất" mới nổi tại Đông Anh, đất nền khu vực trục dọc Nhật Tân - Nội Bài bắt đầu nóng từ giữa năm 2016 khi có thông tin về quy hoạch đô thị phía Bắc sông Hồng. Sau khi tạm lắng một thời gian do cảnh báo của dư luận, từ sau Tết Mậu Tuất đến nay, giao dịch và mức giá đất nền tại một số xã như Vĩnh Ngọc, Vân Trì, Xuân Canh… thuộc Đông Anh lại nhăm nhe sốt lên.

Giới đầu cơ truyền tai nhau thông tin trên tờ Nikkei (Nhật Bản) công bố cách đây không lâu tiết lộ kế hoạch triển khai một siêu dự án tại Bắc sông Hồng từ nay đến năm 2023 với sự hỗ trợ của chính phủ và 20 công ty đến từ Nhật Bản.

Tham gia dự án đầy tham vọng này có hàng loạt tập đoàn lớn của Nhật như Sumitomo, Mitsubishi, Công ty Tàu điện ngầm Tokyo Metro… Đáng chú ý, ước tính giá trị đầu tư của siêu dự án này có thể lên đến gần 4.000 tỷ yên, tương đương 37,3 tỷ USD.

Theo tờ báo này, đây là một phần của nỗ lực triển khai chính sách của Chính phủ Nhật Bản và Thủ tướng Shinzo Abe về việc thúc đẩy "đầu tư cơ sở hạ tầng chất lượng cao" ở các nước đang phát triển.

Ở một diễn biến khác, theo thông tin chính thức từ Tập đoàn BRG, hồi giữa năm 2017, trong khuôn khổ chuyến thăm chính thức của Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc tới Nhật Bản, dưới sự chứng kiến của Thủ tướng, BRG và Sumitomo đã ký kết thỏa thuận hợp tác phát triển dự án đô thị Nhật Tân - Nội Bài giữa UBND TP. Hà Nội, Tập đoàn BRG và Tập đoàn Sumitomo.

Chưa có bên liên quan nào xác nhận kế hoạch triển khai dự án này, nhưng thực tế nó đang được xem là "thính thơm" thu hút các "đầu nậu" về đây ôm đất chờ thời.

Trên thực tế, theo đánh giá của ông Nguyễn Việt Cường, Chủ tịch HĐQT Kosy Group, đơn vị đang có kế hoạch triển khai một dự án tại khu vực này, khu vực phía Bắc sông Hồng hội tụ đủ điều kiện để trở thành điểm nóng bất động sản thời gian tới với sự thay đổi về hạ tầng giao thông cũng như hạ tầng kinh tế - xã hội. Bên cạnh đó, mặt bằng giá đất vẫn ở mức tương đối hấp dẫn. Khu vực này cũng dần xuất hiện các trung tâm thương mại, dịch vụ lớn, là điều kiện rất tốt để kích thích người dân chuyển về đây sinh sống và làm việc.

Trong khi đất nền khu vực phía Bắc được kích thích bởi thông tin siêu dự án sắp thành hình, thì khu vực phía Tây Nam Thành phố, đặc biệt là trục dọc Đại lộ Thăng Long lại nóng lên bởi một đại dự án hứa hẹn sớm hồi sinh. Chẳng hạn, từ hồi đầu tháng 1/2018, thông tin nóng nhất và được quan tâm nhất tại khu vực này chính là việc CTCP Địa ốc Phú Long - công ty chuyên phát triển dự án bất động sản của tỷ phú Nguyễn Thị Phương Thảo đã mua lại toàn bộ số cổ phần của Posco E&C tại Dự án Splendora - Bắc An Khánh (huyện Hoài Đức, Hà Nội).

Mô hình quy hoạch khu vực Ngọc Thụy, Đông Anh 

Khảo sát của Đầu tư Bất động sản cho thấy, kể từ khi thông tin rục rịch tái khởi động Splendora, giá đất nền xung quanh đã bắt đầu tăng trở lại với kỳ vọng sẽ ăn theo hạ tầng tiện ích của Splendora. Trước Phú Long, hồi cuối quý II/2017, khu vực phía Tây Hà Nội cũng rộn ràng với sự trở lại của Dự án Daewoo Cleve do Công ty TNHH Hi Brand (Hàn Quốc) làm chủ đầu tư nhờ sự vào cuộc của Tập đoàn Thế kỷ (CEN Group).

Trong đó, CEN Group tham gia góp vốn và triển khai một hợp phần của dự án mang tên mới là The K-Park, đồng thời hỗ trợ Hi Brand phát triển hợp phần biệt thự, liền kề với tên gọi La Casta. Ngoài ra, những động thái gần đây cho thấy, một siêu dự án đối diện Splendora là Hado Dragon City cũng rục rịch tái khởi động càng làm cho nhiều người chú ý hơn tới khu vực này.

Tránh vòng xoáy mua đuổi

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, về bản chất, thị trường bất động sản Hà Nội có sự ổn định hơn so với các thị trường tại các khu vực khác. Rất khó có thể tìm thấy một dự án đất nền đúng nghĩa tại các quận nội thành. Phần lớn sản phẩm bất động sản phân khúc này, kể cả đất dự án lẫn đất dân cư số lượng lớn đều hiện diện tại các quận, huyện ngoại thành như Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm…

Bên cạnh đó, theo ông Đính, việc định giá đất nền sơ cấp tại Hà Nội từ chủ đầu tư đã khá sát thị trường do cơ sở hạ tầng tại đây được đầu tư ổn định. Do đó, tiềm năng tăng giá là có nhưng không nhiều. Ngược lại, tại các địa phương có thị trường đất nền tăng giá mạnh trong năm vừa qua hầu hết đều là các thị trường mới nổi hoặc nhận được những cú huých chính sách lớn như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc hay Vân Đồn… với cơ chế đặc khu đang thành hình.

"Còn tại Hà Nội, các công trình hạ tầng giao thông hoặc các dự án lớn khởi động có thể làm cho giá bất động sản liền kề tăng lên, nhưng không thể tăng giá quá mạnh", ông Đính nói và cho hay, đà tăng giá cũng cần nhìn nhận ở mức độ thực tế. Thông tin về việc các lô đất tăng giá đến tính bằng lần chỉ cục bộ ở vài khu vực, có thể do cò đất tự bơm thổi, nên nhà đầu tư cần đặc biệt chú ý.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Group cũng cho rằng, giá đất nền tại Hà Nội đã cơ bản ổn định trong nhiều năm qua. Mặt bằng giá chung tại các dự án trên thị trường ngay từ khi được định giá đã được thiết lập ở mức cao, nên tiềm năng tăng giá không quá mạnh. Ngoài ra, phân khúc đất nền Hà Nội hiện nay đang phải cạnh tranh trực tiếp với các phân khúc khác là căn hộ và đất thổ cư trong nội thành.

"Phần lớn người mua nhà trong thời gian gần đây là những người có nhu cầu thực, mua để ở, do vậy họ quan tâm, chú trọng nhiều hơn vào cảnh quan nơi họ sinh sống cũng như các dịch vụ tiện ích của dự án. Những căn hộ chung cư đã hoàn thiện trong khu đô thị với đầy đủ cơ sở hạ tầng, tiện ích, gần trung tâm thành phố nên cũng dần được đông đảo người có nhu cầu thực quan tâm", ông Khánh nhận định.

Nhận định về thị trường đất nền năm nay, ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Hải Phát Land cho biết, chỉ những dự án đất nền được quy hoạch bài bản và chủ đầu tư chú trọng xây dựng hệ thống dịch vụ tiện ích, hoặc dự án ở gần các khu vực có sẵn dịch vụ tiện ích và hạ tầng hoàn chỉnh thì mới có thanh khoản cao. Còn những dự án ở xa trung tâm, không có tiện ích hoặc xây dựng xong từ lâu mà chủ đầu tư không cung cấp đủ tiện ích cho cuộc sống cư dân thì thanh khoản rất yếu.

“Thị trường đất nền Hà Nội 2018 sẽ tiếp tục phát triển ổn định, khả năng tăng giá là có, đặc biệt ở những khu vực ngoại thành được hưởng lợi từ các dự án giao thông khởi công hoặc khánh thành. Tuy nhiên, không nên đánh cược vào việc tăng giá đột biến để mua đuổi, bán đuổi bằng vốn vay”, ông Nguyễn Quốc Khánh khuyến cáo.