Khát phí bảo trì
Đã hơn 2 năm kể từ khi tham gia Ban Quản trị tòa nhà 196 - Thái Thịnh, bà Nguyễn Thị Thu Hà không dưới 5 lần đệ đơn khiếu nại tới cơ quan chức năng và chính quyền các cấp về những sai phạm của chủ đầu tư là Công ty TNHH Nhà nước một thành viên 18-4 Hà Nội, sau chuyển thành Công ty TNHH Một thành viên 18-4 Hà Nội và nay là Công ty cổ phần 18-4 Hà Nội.
Bà Hà cho biết: “Tôi mua căn hộ tại tòa nhà 196 - Thái Thịnh ở thời điểm Nhà nước chưa có quy định 2% phí bảo trì. Kinh phí để đảm bảo quản lý, vận hành và khai thác tòa nhà được căn cứ theo Quyết định số 65/2004/QĐ-UB ngày 7/5/2004 của UBND TP. Hà Nội và quy định ban hành kèm theo”.
Nghĩa là, chủ đầu tư tòa nhà 196 - Thái Thịnh tự tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác tòa nhà trong 5 năm đầu tiên kể từ khi đưa công trình vào sử dụng năm 2009 và hết thời hạn 5 năm, phải tiến hành đấu thầu chọn đơn vị quản lý vận hành tòa nhà theo quy định.
Đến năm 2014 - thời điểm sắp hết hạn quyền tự quản lý vận hành, sử dụng và khai thác dịch vụ tại khu vực diện tích sử dụng chung của tòa nhà 196 - Thái Thịnh, chủ đầu tư đã tự đưa Công ty cổ phần Xây dựng và Thương mại Hoàng Gia vào quản lý vận hành tòa nhà mà không hề thông báo cho cư dân (theo báo báo công tác kiểm tra, giải quyết đơn thư tại tòa nhà của UNBD quận Đống Đa vào ngày 20/7/2020).
Quan hệ giữa chủ đầu tư và Công ty Hoàng Gia được tường minh hơn qua thông tin công ty này giải trình với UBND quận Đống Đa. Cụ thể, theo Hợp đồng góp vốn số 07/HĐKT/196TT ngày 25/5/2007 giữa chủ đầu tư và Công ty Hoàng Gia, công ty này được giao thành lập ban quản lý và vận hành tòa nhà “với hình thức khoán gọn, không sử dụng kinh phí bảo trì tòa nhà từ khi vận hành 2014 đến hết năm 2018 đến khi thành lập được Ban Quản trị”.
Ở thời điểm nhận bàn giao hiện trạng quản lý và vận hành tòa nhà ngày 22/12/2018, bà Nguyễn Thị Thu Hà cho biết: “Ban Quản trị không nhận được bất kỳ tài liệu nào về hồ sơ pháp lý và kỹ thuật của tòa nhà, cũng như không đồng phí bảo trì hay nguồn thu nào từ Công ty Hoàng Gia, ngoài những thiết bị sẵn có để vận hành tòa nhà”.
Ông Phạm Đình Thái, Tổng giám đốc Hợp tác xã Quản lý và cung cấp dịch vụ nhà ở Thụy Điển - đơn vị vận hành tòa nhà 196 - Thái Thịnh cho biết, nguồn thu để bảo trì tòa nhà được lấy từ diện tích cho thuê tầng 1 và tầng lửng nay đã bị chủ đầu tư hợp thức hóa thành của riêng, nên không có kinh phí để bảo trì các hệ thống kỹ thuật.
“Tình trạng thiếu kinh phí để bảo trì tòa nhà nói chung và hệ thống phòng cháy, chữa cháy nói riêng, cũng như việc sử dụng sai mục đích, sai thiết kế của tầng 12 và tầng 1 sẽ gây bất ổn, rủi ro cho tòa nhà khi có sự cố”, ông Phạm Đình Thái cảnh báo.
“Bầu sữa” phí bảo trì vào tay ai?
Điều khiến các cư dân tòa nhà 196 - Thái Thịnh bức xúc hơn cả là việc chủ đầu tư hợp thức hóa diện tích sàn tầng 1 và tầng lửng (tổng diện tích 737,3 m2) của tòa nhà (diện tích này được xác định là diện tích công cộng trong hợp đồng mua bán giữa chủ đầu và cư dân) thành “của riêng”.
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư, Công ty TNHH Nhà nước một thành viên 18-4 Hà Nội đã đem phần diện tích tầng 1 và tầng lửng của tòa nhà để giao dịch và chuyển nhượng cho Công ty Hoàng Gia theo Hợp đồng kinh tế số 08/HĐKT/196TT ngày 20/6/2012.
Diện tích sàn 737,3 m2 sau đó thuộc về Công ty Hoàng Gia theo Quyết định số 940/QĐ-UBND về việc thu hồi 513 m2 đất (sử dụng chung) gắn liền với 737,3 m2 sàn xây dựng tầng 1 và tầng lửng của tòa nhà 196 - Thái Thịnh do Phó chủ tịch UBND TP. Hà Nội Vũ Hồng Khanh ký ban hành ngày 24/2/2015. Quyết định này được căn cứ theo đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội tại Tờ trình số 7873/TTr-STNMT-ĐKTK ngày 27/12/2014 và Tờ trình bổ sung số 362/TTr-STNMT-ĐKTK ngày 21/1/2015.
Điều khiến cư dân và Ban Quản trị tòa nhà 196 - Thái Thịnh thấy khó hiểu là cơ sở nào để Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội ra 2 tờ trình trên.
Trong khi đó, Công ty cổ phần 18-4 Hà Nội gần như “phủi tay” bằng một thông báo tới UBND quận Đống Đa vào ngày 29/6/2020 rằng, tài sản liên doanh là tầng 1 và tầng lửng tòa nhà 25 - Thái Thịnh (nay là tòa nhà 196 - Thái Thịnh - PV); tại thời điểm ngày 31/12/2012, toàn bộ tài sản liên doanh là 210 m2 tầng 1 và toàn bộ tầng lửng 414 m2 tại tòa nhà không thuộc quyền quản lý và sử dụng của Công ty TNHH một thành viên 18-4 Hà Nội trong thời gian 50 năm. Hết thời hạn liên doanh, Công ty sẽ tiếp nhận, đánh giá lại tài sản liên doanh này theo ghi nhận tăng vốn nhà nước tại công ty cổ phần”.
Về vấn đề này, UBND quận Đống Đa cho rằng, Công ty cổ phần 18-4 Hà Nội mới tóm tắt nội dung phần tài sản tại tòa nhà 196 - Thái Thịnh hiện không do công ty này quản lý, mà không cung cấp được bất cứ tài liệu liên quan với lý do là sau khi cổ phần, công ty này không được bàn giao bất cứ hồ sơ, tài sản nào liên quan đến tòa nhà.
Ban Quản trị đã kiến nghị chính quyền TP. Hà Nội, chính quyền quận Đống Đa, các sở, ban, ngành thanh, kiểm tra toàn diện và xử lý nghiêm những cá nhân, tổ chức có liên quan đến việc tham mưu, đề xuất UBND TP. Hà Nội ban hành Quyết định số 940/QĐ-UBND ngày 24/2/2015 làm căn cứ để hợp thức hóa tài sản chung thành tài sản riêng; đồng thời thanh, kiểm tra toàn bộ quy trình chuyển nhượng và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BS 762657 đối với diện tích tầng 1 và tầng lửng của tòa nhà mà Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cấp ngày 3/4/2015 cho Công ty Hoàng Gia.
Ngoài ra, Ban Quản trị kiến nghị sớm trả lại quyền sở hữu/quyền sử dụng tài sản chung 737,3 m2 sàn tầng 1 và tầng lửng và diện tích tầng kỹ thuật đúng với mục đích sử dụng và đảm bảo quyền lợi của cư dân theo đúng hồ sơ pháp lý của tòa nhà.
Hành trình đòi lại “bầu sữa” phí bảo trì của tòa nhà 196 - Thái Thịnh đang được cân nhắc chuyển sang cuộc chiến pháp lý, sau nhiều nỗ lực đệ đơn khiếu nại lên chính quyền và cơ quan chức năng. Ban Quản trị tòa nhà cho biết, sẵn sàng khởi kiện chủ đầu tư vì những sai phạm tại tòa nhà, nhằm đòi lại quyền và lợi ích hợp pháp chính đáng của cư dân.
Con đường khởi kiện ra tòa để giải quyết các tranh chấp tại chung cư là khả thi nhất, dù những vụ ban quản trị đại diện cư dân khởi kiện chủ đầu tư ra tòa còn hiếm. Một trong những vướng mắc lớn nhất khi tiến hành khởi kiện là tiền tạm ứng án phí, bởi tranh chấp liên quan đến tài sản trong chung cư thì án phí rất lớn vì được tính theo giá trị tài sản đó.
Giải pháp đặt ra là trong trường hợp cư dân thống nhất tự nguyện đóng góp tiền vào chi phí khởi kiện thì khi phán quyết của tòa án có hiệu lực, ban quản trị có thể yêu cầu thi hành án, cơ quan thi hành dân sự có chức năng cưỡng chế để thực hiện bản án của tòa.
Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch Công ty Luật TAT Law firm, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội
Một diễn biến thuận lợi hơn trong việc xử lý tranh chấp tại chung cư hiện nay là cách đây ít ngày, Chính phủ đã ban hành Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, trong đó sửa đổi, bổ sung Điều 37 thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Theo đó, trường hợp chủ đầu tư có tài khoản kinh doanh, nhưng không còn tiền hoặc không còn đủ tiền để khấu trừ, thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với cơ quan công an và cơ quan liên quan kiểm tra, xác định cụ thể diện tích nhà, đất của chủ đầu tư tại dự án nơi có nhà chung cư hoặc tại dự án khác để thực hiện việc kê biên và tổ chức bán đấu giá, thu hồi kinh phí bảo trì.
Còn trong trường hợp chủ đầu tư không có diện tích nhà, đất hoặc có diện tích nhà, đất để kê biên, nhưng không đủ giá trị để thu hồi kinh phí bảo trì thì thực hiện xác định tài sản khác của chủ đầu tư để bán đấu giá thu hồi đủ kinh phí chuyển giao cho ban quản trị nhà chung cư.
