Sổ đỏ chưa cấp… vì chưa có!
Thời gian qua, câu chuyện chủ đầu tư các dự án chung cư, khu dân cư còn dây dưa, chây ì trong việc thực hiện các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận chủ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (giấy chứng nhận) cho người mua nhà diễn ra khá nhiều tại TP.HCM.
Câu chuyện trên đã trở nên thực sự nóng, khi mới đây, hơn 500 khách hàng tại Dự án Thảo Điền Pearl đã phản đối gay gắt việc chủ đầu tư không chịu trả sổ đỏ cho họ.
“Chúng tôi nhận căn hộ từ tháng 10/2013, đã thanh toán 100% giá trị căn hộ cùng 2% phí bảo trì, nhưng đến nay, chủ đầu tư vẫn chưa cấp sổ đỏ cho chúng tôi”, bà M.H.P, một dân cư sinh sống tại block B Thảo Điền Pearl nói.
Cũng theo các cư dân tại đây, sau nhiều lần thắc mắc tới chủ đầu tư, thì được trả lời rằng, việc chưa có sổ đỏ là do... các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bà N.M.H, một cư dân khác ở Block B Thảo Điền Pearl tỏ ra bức xúc cho về câu trả lời này của chủ đầu tư và cho rằng: “Chúng tôi biết có rất nhiều dự án, trong đó có cả dự án khác của SSG Group đã cấp sổ đỏ chỉ sau 1 năm bàn giao nhà. Chính bản thân tôi khi mua nhà thuộc dự án của chủ đầu tư khác cũng được họ hỗ trợ nhiệt tình trong việc làm giấy tờ pháp lý, chỉ chưa đến 1 năm đã có sổ. Vậy vì lý do gì mà suốt gần 4 năm trời, cư dân Dự án Thảo Điền Pearl chúng tôi vẫn không được cấp sổ”.
Nhiều cư dân Thảo Điền Pearl còn cho rằng, chủ đầu tư từng thừa nhận trong quá trình thiết kế, xây dựng ban đầu và hiện tại có điều chỉnh một số hạng mục cho phù hợp với thực tế và công năng sử dụng của tòa nhà. Mỗi lần điều chỉnh lại phải xin phép cơ quan chức năng có thẩm quyền phê duyệt và cấp phép theo đúng quy định pháp luật và tiến trình thực hiện của các sở, ban, ngành…
Tuy nhiên, dù bất cứ lý do gì, thì những giải thích đó vẫn không thể khỏa lấp lý do chính là: vì sao tới giờ này vẫn chưa có sổ đỏ cho cư dân? Đó chính là điều khiến quan hệ giữa cư dân với chủ đầu tư luôn căng thẳng.
Trước vấn đề này, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, có 3 nguyên nhân khiến chủ đầu tư không cấp được sổ đỏ cho cư dân. Một là, chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính chưa đầy đủ, thực hiện quy trình thế chấp dự án tại ngân hàng, xây dựng công trình sai quy hoạch hoặc xây sai thiết kế được duyệt.
Cần phải nói thêm, hiện nay trên địa bàn Thành phố có khoảng 80 dự án nhà ở bị chậm cấp giấy chứng nhận do vướng vào 3 nhóm nguyên nhân nói trên và theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư, Dự án Thảo Điền Pearl rơi vào nhóm xây dựng công trình không tuân theo quy hoạch và sai thiết kế được duyệt.
Lại “chuyện đã rồi”
Để trả lời khúc mắc cho hơn 500 cư dân tại dự án này, phóng viên Báo Đầu tư đã có buổi làm việc với đại diện chủ đầu tư là ông Đỗ Văn Vũ, Trợ lý pháp lý Công ty và bà Trần Mỹ Ngân, phụ trách truyền thông Công ty SSG2.
Theo bà Ngân, thời gian qua có những hộ dân phản ánh về việc căn hộ xuống cấp, tuy nhiên, đó là căn hộ đã hết hạn bảo hành, nên chủ đầu tư không chịu trách nhiệm. Khi hỏi về thời hạn bảo hành của các căn hộ trong Dự án, thì bà Ngân yêu cầu phóng viên tự tìm hiểu theo luật định.
Đối với việc chậm cấp sổ đỏ cho cư dân, ông Vũ cho biết, chủ đầu tư không có thẩm quyền cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, với trách nhiệm của mình, chủ đầu tư đang nỗ lực để đẩy nhanh quá trình cấp sổ cho cư dân.
Theo tìm hiểu của phóng viên, nguyên nhân khiến cơ quan chức năng chưa cấp sổ cho dự án này là vì, chủ đầu tư đã xây dựng sai quỹ đất được UBND TP.HCM cấp phép cho chủ đầu tư, với diện tích đất xây lấn ra ngoài là 243 m2. Việc làm sai trái này của chủ đầu tư được phát hiện khi cơ quan chức năng tới nghiệm thu công trình. Ngoài ra, chủ đầu tư đã có những lần thay đổi công năng của các “hạng mục tiện ích” như rạp chiếu phim, bãi đậu xe thành “hạng mục thương mại”…
Lý giải vấn đề này, ông Vũ cho rằng, đây là phần phát sinh trước đây khi chủ đầu tư mua quỹ đất này gồm 3 sổ đất được gộp lại. Sau khi xác định thủ tục pháp lý để cấp giấy phép xây dựng tới khi chuẩn bị hoàn công, thì các cơ quan chức năng tiến hành đo đạc lại, lúc đó mới thấy dôi ra 243 m2 nằm ở phần mảng cây xanh của Dự án. Tuy nhiên, ông Vũ cho rằng, đây là phần đất lưu không.
“Ngay sau khi phát hiện ra sự việc, chủ đầu tư có văn bản gửi UBND TP.HCM, Sở Tài nguyên và Môi trường xin được sử dụng phần đất trên và chủ đầu tư sẽ đóng bổ sung tiền sử dụng đất phần đó. UBND TP.HCM đã chấp thuận, nhưng đang rà soát lại nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với phần diện tích dôi dư. Cũng từ cuối năm 2015, Sở Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức thuê đơn vị thầm định giá độc lập, nhưng đã qua 4 lần thẩm định không thành công, chủ đầu tư đã có văn bản đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường cho phương án thuê đơn vị thẩm định độc lập. Tới cuối tháng 3/2017, việc thẩm định giá đã hoàn tất”, ông Vũ nói.
Tuy nhiên, vấn đề chính yếu là khi nào có thể cấp sổ đỏ cho cư dân, thì ông Vũ không xác định được.
Câu chuyện trên đã trở nên thực sự nóng, khi mới đây, hơn 500 khách hàng tại Dự án Thảo Điền Pearl đã phản đối gay gắt việc chủ đầu tư không chịu trả sổ đỏ cho họ.
Trước những diễn biến trên, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng, thông thường, diện tích, nguồn gốc đất của bất kỳ dự án nào cũng được thẩm định rất kỹ càng, bởi đó là cơ sở chính yếu cho duyệt quy hoạch và thiết kế công trình. Trong trường hợp chủ dự án lấn chiếm đất rồi chấp nhận “chịu phạt để tồn tại” đã đặt cơ quan chức năng vào chuyện đã rồi, lấy quyền lợi người dân và thậm chí buộc người dân phải kiến nghị tới cơ quan nhà nước, từ đó buộc cơ quan Nhà nước phải chấp nhận cho chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất lấn chiếm đó bằng hình thức đóng thêm tiền sử dụng đất.
Ông Đỗ Phi Hùng, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, trước mắt, cơ quan này sẽ giám sát chặt hơn công tác nghiêm thu công trình trước khi đưa vào sử dụng. Ông đề nghị Thành phố sớm thành lập một tổ liên ngành để xử lý các tồn đọng trong cấp giấy chứng nhận. Theo ông Hùng, tổ liên ngành sẽ gồm đại diện của Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Quy hoạch và Kiến trúc, Sở Tài chính và Ngân hàng nhà nước Chi nhánh TP.HCM.
“Về lâu dài, tôi đề nghị các chủ đầu tư nâng cao trách nhiệm đối với khách hàng; cơ quan nhà nước giám sát chặt hơn các vi phạm của chủ đầu tư; kiểm tra chặt hơn, đảm bảo 100% công trình xây dựng tại Thành phố phải được kiểm tra và xử lý nghiêm các vi phạm. Thành phố cần có chế tài cho các chủ đầu tư vi phạm, trong đó có việc không chấp thuận chủ đầu tư vi phạm thực hiện các dự án khác trên địa bàn Thành phố, nêu tên các chủ đầu tư vi phạm trên website của các cơ quan chức năng liên quan…”, ông Hùng nói.
