Covid phân hóa hiệu quả doanh nghiệp bất động sản

Bất động sản khu công nghiệp khởi sắc, nhà ở tạm lắng

Nguồn cung bất động sản nhà ở sụt giảm mạnh, điểm sáng xuất hiện ở các doanh nghiệp đã bán cơ bản các sản phẩm đất nền, hoặc có các dự án sắp bàn giao nên có “kho để dành” từ khoản người mua trả tiền trước.

Ông Lê Hoảng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, quý I/2020, cả nước có khoảng 53.000 sản phẩm bất động sản được chào bán ra thị trường (bao gồm sản phẩm mới và hàng tồn kho), nhưng tỷ lệ tiêu thụ được chỉ đạt khoảng 14%, thấp nhất trong 4 năm qua.

Ðối với phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng (condotel), chỉ có hơn 41.000 sản phẩm đưa vào sử dụng, chiếm khoảng 30% trong tổng số 139.281 sản phẩm được đầu tư xây dựng.

Cùng với đó, có khoảng 800 sàn giao dịch bất động sản trong tổng số 1.000 sàn giao dịch trên cả nước phải ngừng hoạt động.

Những con số trên phần nào cho thấy sự “bất động” của bất động sản nhà ở, nghỉ dưỡng và bán lẻ do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19.

Tình trạng này gây khó khăn cho không ít doanh nghiệp trong ngành, đặc biệt là doanh nghiệp phải vay nợ nhiều, thiếu hụt tiền mặt…

Nhiều doanh nghiệp đã tìm cách huy động trái phiếu để bù đắp dòng tiền hụt trong quý I vừa qua.

Thống kê của Công ty Chứng khoán Techcombank cho biết, dịch Covid-19 đã tác động đáng kể đến nền kinh tế, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng chịu ảnh hưởng.

Tuy vậy, trong quý I/2020, thị trường có 65 doanh nghiệp phát hành trái phiếu với giá trị 46.000 tỷ đồng, tăng nhẹ so với cùng kỳ 2019 và không có trái phiếu doanh nghiệp được niêm yết mới trong kỳ.

Thanh khoản bình quân của loại công cụ này trên sàn HOSE giảm 23%, đạt hơn 3.300 tỷ đồng/tháng.

Lãi suất phát hành sơ cấp trái phiếu khá ổn định (9-11%), cho dù lãi suất tiết kiệm có xu hướng giảm. Các doanh nghiệp bất động sản là nhóm phát hành trái phiếu doanh nghiệp với giá trị lớn nhất, đạt hơn 20.000 tỷ đồng, chiếm 44% tổng giá trị phát hành toàn thị trường. Bất động sản cũng là nhóm ngành ghi nhận tỷ lệ chào bán thành công lớn nhất trên thị trường này với 94%, trong khi con số tại mảng ngân hàng khá thấp.

Đồ thị 1: Doanh thu quý I/2020 một số Doanh nghiệp bất động sản.

Thống kê báo cáo tài chính khối doanh nghiệp bất động sản tính đến 21/4/2020 cho thấy, 26 doanh nghiệp đã có báo cáo quý I, trong đó 50% có doanh thu tăng trưởng âm. Tăng mạnh nhất là các doanh nghiệp trong nhóm bất động sản cho thuê như VRG, SIC, SZC, HC3, D2D…, với mức tăng trên 30%, ở nhóm nhà ở có NLG đạt mức tăng trên 25%.

Tuy nhiên, cũng có doanh nghiệp phải ghi nhận doanh thu sụt giảm như BAX với mức giảm 83% doanh thu, chủ yếu do giảm doanh thu dự án Khu trung tâm dịch vụ Khu công nghiệp Bàu Xéo gần 81 tỷ đồng.

Trong danh sách thống kê còn lại, đa phần là các doanh nghiệp bất động sản nhà ở, môi giới như CRE giảm 29%, DXG giảm 60%, PDR giảm 63%, VC3 giảm 88,5%...

Cá biệt, VCR không phát sinh doanh thu trong quý I/2020. Ðiều thú vị là nếu nhìn theo chỉ tiêu lợi nhuận (Ðồ thị 2), vị trí có nhiều khác biệt so với xếp hạng theo tăng trưởng doanh thu.

Đồ thị 2: Lợi nhuận sau thuế quý I/2020 một số doanh Nghiệp bất động sản.

Quý I/2020, tăng trưởng lợi nhuận lớn nhất thuộc về các doanh nghiệp có mã cổ phiếu là BCE, SZC, HLD, D2D, NTC… Ðây cũng là những doanh nghiệp chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực cho thuê bất động sản khu công nghiệp.

Tại CTCP Sonadezi Châu Ðức (SZC) - đơn vị chuyên phát triển bất động sản khu công nghiệp tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, doanh thu hợp nhất quý I/2020 tăng 2,5 lần cùng kỳ, đạt 121 tỷ đồng.

Trong đó, doanh thu từ hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp tăng 3,5 lần, đạt 103 tỷ đồng. Nhờ vậy, lợi nhuận ròng tăng gần 3 lần, đạt 53,6 tỷ đồng.

CTCP Phát triển đô thị công nghiệp số 2 (D2D) ghi nhận doanh thu thuần quý I gần 81 tỷ đồng, tăng 33%; lãi sau thuế 48,7 tỷ đồng, tăng 25%.

Theo giải trình của D2D, kết quả này là nhờ hiệu quả đầu tư dự án Khu dân cư Lộc An cao hơn dự án Khu dân cư phường Thống Nhất, TP. Biên Hòa.

Thời điểm “Cash is King” (tiền mặt là vua) như hiện nay, CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (NTC) gây chú ý với con số 1.482 tỷ đồng tiền gửi có kỳ hạn dưới 12 tháng, tăng gần gấp đôi so với thời điểm đầu năm.

Quý I, NTC đạt doanh thu thuần 42 tỷ đồng, tăng nhẹ 6,4%, nhưng lợi nhuận sau thuế đạt 85,3 tỷ đồng, tăng 22,4% nhờ doanh thu tài chính trong kỳ tăng 17 tỷ đồng do tăng lãi tiền gửi và cổ tức, lợi nhuận được chia.

Trong khi đó, bức tranh bất động sản nhà ở có phần kém tích cực. Tập đoàn Ðất Xanh (DXG) có doanh thu quý I là 602 tỷ đồng, giảm hơn 60% so với cùng kỳ 2019.

Trong đó, một trong những mảng cốt lõi đóng góp tỷ trọng lớn là doanh thu bán căn hộ và đất nền giảm hơn 97%, đạt 23 tỷ đồng. Lãi ròng của DXG cũng giảm hơn 78% so với cùng kỳ, đạt gần 68 tỷ đồng, là mức lãi thấp nhất trong 11 quý gần đây.

Trong kỳ, chi phí lãi vay của DXG là hơn 48 tỷ đồng, không biến động quá nhiều so với các quý trước. Tổng nợ vay tài chính của DXG tăng thêm 1.211 tỷ đồng, lên 5.610 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay tài chính dài hạn là chủ yếu, chiếm 78%.

Tại thời điểm cuối quý I, hàng tồn kho lên của DXG lên đến 8.552 tỷ đồng, tăng thêm 1.761 tỷ đồng, khiến dòng tiền kinh doanh của DXG âm 1.484 tỷ đồng, trong khi cuối năm ngoái dương 260 tỷ đồng.

Trong cơ cấu hàng tồn kho của DXG, hai dự án chiếm giá trị lớn là Gemriverside (Quận 2, TP.HCM) và Khu dân cư Long Thành (Ðồng Nai). Trong đó, tồn kho Khu dân cư Long Thành gấp đôi tồn kho so với đầu kỳ, lên 3.211 tỷ đồng.

Khoản mục đầu tư tài chính của DXG vẫn chiếm tỷ trọng lớn, chủ yếu là đầu tư vào công ty liên kết là CTCP Ðầu tư LDG (LDG), tổng số tiền đầu tư hơn 1.079 tỷ đồng.

Theo báo cáo tài chính quý I/2020, LDG có doanh thu thuần 66 tỷ đồng, giảm tới 79% so với cùng kỳ 2019 do doanh nghiệp chưa ghi nhận việc bàn giao dự án bất động sản. Kết quả lãi chỉ hơn 1,3 tỷ đồng là mức thấp nhất trong 13 quý gần đây của doanh nghiệp này.

Ðiểm sáng ở LDG là khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn, tăng từ 1.080,5 tỷ đồng lên 1.210,5 tỷ đồng khi khách hàng thanh toán từ các dự án như Khu căn hộ ven sông Marina Tower, Khu đô thị The Viva City (Khu dịch vụ Giang Ðiền) và Khu đô thị thông minh Viva Park (Tân Thịnh)…

Một doanh nghiệp khác cũng đang bị bào mòn lợi nhuận bởi chi phí lãi vay là CTCP Bất động sản An Gia (AGG)dù kết thúc quý I, doanh thu và lợi nhuận của Công ty đều tăng trưởng, lần lượt đạt 43 tỷ đồng, gấp 2,5 lần cùng kỳ và lãi 735 triệu đồng, tích cực hơn số lỗ 11 tỷ đồng của cùng kỳ.

Kết quả này có thể sẽ cao hơn nếu AGG không phải chịu chi phí tài chính lớn trong kỳ.

Cụ thể, chi phí tài chính 9,1 tỷ đồng và chi phí quản lý hơn 18 tỷ đồng, tổng hai khoản này gần như đã chiếm gần hết lợi nhuận gộp gần 23 tỷ đồng.

Ðiểm sáng của AGG là tiến độ bán hàng khá tốt. Công ty có người mua trả tiền trước ngắn hạn chiếm 45% nợ phải trả, tương đương 1.895 tỷ đồng.

Một doanh nghiệp khác có kết quả khá tích cực là CTCP Ðầu tư Nam Long (NLG), với doanh thu thuần 416 tỷ đồng, tăng 25% so với cùng kỳ 2019.

Bên cạnh đó, NLG còn ghi nhận thêm 39 tỷ đồng lãi thuần từ hoạt động kinh doanh, tăng hơn 300%. Tuy nhiên, vì không còn khoản lãi lớn từ lợi nhuận khác nên lợi nhuận sau thuế chỉ đạt hơn 110 tỷ đồng, giảm gần 24%.