Vị trí là số 1
Khi nhìn vào con số thống kê tỷ lệ lấp đầy nhiều khu công nghiệp ở Hà Nội, TP.HCM hay một số địa phương có kết nối giao thông thuận tiện khác, có lẽ chủ đầu tư Khu công nghiệp Hoàng Mai 1 (huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An) khá chạnh lòng. Được khởi công từ năm 2008, cơ bản hoàn thành đầu tư kết cấu hạ tầng và bắt đầu đón “khách” từ năm 2016, nhưng đến nay, khu công nghiệp có quy mô diện tích gần 300 ha, vốn đầu tư trên 800 tỷ đồng này mới chỉ có lác đài vài nhà đầu tư thuê nhà xưởng.
Cùng chung số phận, Khu công nghiệp Đông Hồi cũng ở huyện Quỳnh Lưu với quy mô trên 1.400 ha, tổng vốn đầu tư gần 5.400 tỷ đồng đến nay cũng chỉ mới thu hút được số lượng ít ỏi các nhà đầu tư thuê đất.
Trong nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng “èo uột” khách thuê như hiện tại, ngoài lý do năng lực tài chính của nhà đầu tư không đảm bảo; quá trình thi công gặp phải vướng mắc do việc điều chỉnh các văn bản chính sách…, còn có nguyên nhân đến từ câu chuyện vị trí, hạ tầng kỹ thuật của các khu công nghiệp này vẫn chưa đồng bộ.
Một cuộc cạnh tranh thu hút vốn đầu tư đang diễn ra rất mạnh mẽ tại khu vực châu Á, đặc biệt là hai “ông lớn” đang muốn cạnh tranh thu hút FDI với Việt Nam là Ấn Độ và Indonesia và chắc chắn chúng ta cần phải “linh hoạt chuyển mình” hơn để có thể trở thành sự lựa chọn của các nhà đầu tư và doanh nghiệp nước ngoài.
Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán về các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng lấp đầy khu công nghiệp, ông Vũ Công Trụ, chuyên gia bất động sản khu công nghiệp và xúc tiến đầu tư nhận định rằng, bất động sản công nghiệp không phải là loại hình kinh doanh bất động sản đơn thuần mà được quy hoạch rất kỹ càng từ cấp Trung ương đến địa phương, trong đó có các vị trí tọa lạc rất cụ thể. Do đó, “số phận” một khu công nghiệp ngay từ đầu cũng có thể nhìn ra phần nào bắt đầu từ vị trí mà khu công nghiệp đó tọa lạc.
Một doanh nghiệp dù trong ngành nghề gì khi quyết định thuê nhà xưởng sản xuất ở khu công nghiệp nào đó sẽ coi yếu tố “vị trí” kết nối với hạ tầng giao thông đường bộ, đường biển, đường không là yếu tố trọng yếu. “Có thể nói, yếu tố lựa chọn địa điểm chiếm tới 90% quyết định đầu tư”, ông nói và nhận định thêm, “để thu hút được một nhà máy vào khu công nghiệp, nhất là các dự án FDI thì yếu tố vị trí, liên kết công nghiệp chế biến, chế tạo, phụ trợ, cảng biển hay sân bay là rất quan trọng”.
Theo chuyên gia, một khu công nghiệp có vị trí lý tưởng sẽ tọa lạc kề cận quốc lộ và cách cảng biển, cảng hàng không dưới 1 giờ chạy xe. Với vị trí này, các khu công nghiệp cũng ở vị trí đủ xa đô thị để tránh gây ô nhiễm khu dân cư, các chủ đầu tư có cơ hội tìm diện tích đất đủ lớn, thời gian thuê đủ dài; còn khách thuê cũng tối ưu hóa được dòng lưu chuyển sản xuất - lưu thông, giúp giảm chi phí, hạ giá thành sản phẩm. Đối với những mặt hàng có tính nhạy cảm cao với sự va đập, thời gian kéo dài khi lưu thông, vị trí từ nơi sản xuất đến địa điểm trung chuyển có thể coi là yếu tố sống còn.
Ngoài ra, theo ông Trụ, trong kinh doanh khu công nghiệp, vị trí tọa lạc còn thể hiện ở sự dễ dàng kết nối hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng dịch vụ nằm trong nội khu với hạ tầng xã hội như nhà ở, các công trình tiện ích phục vụ cho người lao động sinh sống, làm việc và kinh doanh trong khu công nghiệp và lớn hơn nữa là các kết cấu hạ tầng đối ngoại của khu công nghiệp, có thể là các con đường, cảng biển, cảng hàng không lớn để kết nối với các khu vực khác.
 |
Lối vào một khu công nghiệp ở Bình Dương. Ảnh: Lê Toàn |
Cũng đề cao yếu tố vị trí, theo bà Phạm Hồng Thúy, Tổng giám đốc TNI Holdings Vietnam - đơn vị có hơn 20 năm phát triển kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp cho rằng, các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư lớn khi tìm đến TNI Holdings Vietnam, vị trí và khả năng kết nối của khu công nghiệp là một trong những câu hỏi đầu tiên họ đề cập, sau đó là hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ nội khu; nguồn lao động và chính sách ưu đãi của địa phương...
“Trong môi trường cạnh tranh ngày càng khốc liệt như hiện nay, các doanh nghiệp phát triển bất động sản công nghiệp cần phải cải thiện hơn nữa chất lượng cơ sở hạ tầng nội khu và khả năng kết nối , dịch vụ cũng như mang đến cho nhà đầu tư đa dạng sản phẩm và sự lựa chọn”, bà Thúy nhấn mạnh.
Giúp khách vào nhà
Nếu coi vị trí là yếu tố hữu hình thì yếu tố “mềm” tạo nên sức hút cho các khu công nghiệp nằm ở hoạt động IPA (xúc tiến, hỗ trợ đầu tư). Thường không xuất hiện trong các điều khoản hợp đồng thuê mướn, các hoạt động hỗ trợ xúc tiến đầu tư thường được cam kết trong các buổi làm việc trực tiếp giữa chủ đầu tư và khách thuê.
Chẳng hạn, ông Phan Tấn Đạt, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Khoáng sản và Xây dựng Bình Dương (KSB) từng khẳng định, các nhà đầu tư đến thuê nhà xưởng tại Khu công nghiệp Đất Cuốc sẽ được KSB hỗ trợ miễn phí trong việc xin giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép xây dựng, giấy phép kinh doanh, tìm kiếm người lao động…
Với các nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư ở địa phương khác, thậm chí quốc gia khác, những hỗ trợ này có thể coi là “quý như vàng” đối với những người “chưa quen thung thổ”. Đồng thời, sự thể hiện của các nhà phát triển khu công nghiệp như có đội ngũ nhân sự chuyên nghiệp; am hiểu môi trường đầu tư trong và ngoài nước; kết nối được mạng lưới dữ liệu khách hàng và đối tác uy tín… sẽ là điểm cộng trong mắt khách thuê.
“Một chủ đầu tư tốt là chủ đầu tư có khả năng đáp ứng, hỗ trợ khách thuê ở nhiều lĩnh vực như điều tra, cung ứng lao động, hỗ trợ thủ tục đầu tư, tư vấn pháp lý, cung cấp mạng lưới vận tải, cung cấp suất ăn…. Nhưng một doanh nghiệp không bao giờ có thể cung cấp đủ tất cả các dịch vụ trong hệ thống, bù lại họ phải có trong tay danh sách, mạng lưới cung cấp đầy đủ nhu cầu khách thuê”, ông Vũ Công Trụ nhấn mạnh.
