Theo ông Nguyễn Chí Thiện, Chủ tịch Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam, quy định không bắt buộc phải công chứng, chứng thực đối với các giao dịch, mua bán, cho thuê mua nhà ở mà một bên tham gia là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (Khoản 3, Điều 45 - dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi) tiềm ẩn nhiều rủi ro khi tranh chấp có thể xảy ra bất cứ lúc nào, không bảo đảm quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dịch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
“Quy định như vậy là chưa phù hợp với chủ trương phát triển thị trường bất động sản công khai, minh bạch, ổn định và bền vững. Đây có thể là ‘bước lùi’ tạo đặc quyền, đặc lợi cho các sàn giao dịch bất động sản. Hơn nữa, người mua nhà thường là bên yếu thế hơn so với các doanh nghiệp. Vì vậy, quy định này không đảm bảo quyền và lợi ích của bên mua”, ông Thiện nói.
Đồng quan điểm, luật sư Trương Văn Tuấn, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, quy định tại Khoản 3, Điều 45 - dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi không bảo đảm được an toàn pháp lý cho người dân, bởi các sản phẩm của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản liên quan đến rất nhiều hồ sơ, thủ tục pháp lý, điều kiện kinh doanh, năng lực của chủ đầu tư… nên rất phức tạp.
Một phần nguyên nhân dẫn đến những sai phạm lớn về đất đai như tại Công ty Alibaba là do quy định không bắt buộc công chứng, chứng thực các giao dịch mà một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản gây ra.
Trong khi với người dân, bất động sản là tài sản lớn, thậm chí phải tích cóp nhiều thế hệ mới có được nên vô cùng quan trọng, thế nhưng không phải ai cũng tường minh pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản, nhà ở, đầu tư… để có thể kiểm tra, kiểm soát. Do đó, việc công chứng trong trường hợp này sẽ có vai trò kiểm soát để cảnh báo, phòng ngừa và ngăn chặn rủi ro cho người dân.
“Quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn với một số chức năng ‘na ná’ như hoạt động công chứng sẽ không thể bảo đảm an toàn pháp lý cho người dân khi mua bán, chuyển nhượng bất động sản qua sàn. Đó là còn chưa tính đến việc các chủ đầu tư tự lập sàn giao dịch để bán sản phẩm của chính mình, như vậy chẳng khác nào ‘vừa đá bóng, vừa thổi còi’, không bảo đảm tính khách quan để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân”, luật sư Tuấn nói.
Lấy vụ việc tại Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba làm dẫn chứng, bà Ninh Thị Hiền - giám đốc một văn phòng công chứng ở quận Tân Bình, TP.HCM kể, khoảng năm 2016, có nhiều nhóm nhà đầu tư đến văn phòng công chứng của bà yêu cầu công chứng các hợp đồng giao dịch đất nền ở Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu… nhưng bị từ chối.
Lý do bởi, theo quy định, công chứng viên chỉ được công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở. Chưa kể, đất mà nhóm nhà đầu tư trên mua không đủ điều kiện giao dịch. Sau này, khi công an khởi tố vụ án thì bà mới biết những hợp đồng trước kia thuộc dự án của Công ty Alibaba.Từ đó, bà Hiền cho rằng, một phần nguyên nhân dẫn đến những sai phạm lớn về đất đai như tại Công ty Alibaba là do quy định không bắt buộc công chứng, chứng thực các giao dịch mà một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản gây ra.
Trên thực tế, thời gian qua, có nhiều vụ án liên quan đến việc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vi phạm phạm pháp luật trong huy động vốn. Nhiều doanh nghiệp tìm đủ kiểu “lách luật” để huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện bán hàng bởi chi phí vốn huy động từ khách hàng bao giờ cũng rẻ hơn so với đi vay ngân hàng, trong đó các hình thức “lách” huy động phổ biến có thể đến là ký thỏa thuận hợp đồng nguyên tắc để bán, chuyển nhượng, hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận đăng ký giữ chỗ…
Đến khi thị trường biến động hoặc thấy nội dung thỏa thuận bất gây lợi thì doanh nghiệp sẵn sàng thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng, kiện khách hàng ra tòa để tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Lúc này, khách hàng luôn là bên yếu thế khi giao dịch với doanh nghiệp (một tổ chức có bộ máy chuyên nghiệp, có kinh nghiệm và am hiểu pháp lý). Ngay cả những người có kiến thức pháp luật khi mua bán sản phẩm bất động sản cũng không thể buộc doanh nghiệp thay đổi các điều khoản của hợp đồng do doanh nghiệp đưa ra với các điều khoản có sẵn.
Do đó, các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất (kể cả ủy quyền) giữa tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản với cá nhân đều cần phải được công chứng, chứng thực. Bởi các công chứng viên đều được đào tạo chính quy, bài bản với các yêu cầu khắt khe về chuẩn đầu vào/đầu ra. Vì vậy, hoạt động của công chứng viên sẽ có sự bảo đảm cao hơn so với nhân viên của sàn giao dịch bất động sản.
