Condotel, “nước vẫn chảy chỗ trũng”

Đau đầu chọn kênh đầu tư 

Trên thực tế, hiện không có nhiều kênh đầu tư có tính an toàn và khả năng sinh lời cao để các nhà đầu tư lựa chọn.

Kênh tiết kiệm vốn dành cho người thích sự an toàn không còn quá hấp dẫn khi diễn biến lạm phát vài tháng nay có chiều hướng tăng trở lại. Trong khi đó, thị trường chứng khoán đang bất ổn định. Tính từ đầu năm 2018 đến phiên 12/7, VN-Index giảm 8,71%, tương đương 85,73 điểm, còn nếu so với mức đỉnh 1.204,33 điểm xác lập ngày 9/4/2018, VN-Index giảm 25,39%, tương đương giảm 305,82 điểm. Thanh khoản thị trường giảm mạnh, trung bình chỉ còn bằng khoảng 40-50% so với thời cao điểm, chứng tỏ dòng tiền đang tìm đến các kênh đầu tư khác. 

Với bất động sản, thị trường này vẫn duy trì sự ổn định. Tuy nhiên, ở phân khúc quan trọng là căn hộ để bán lại cho thấy sự trầm lắng nhất định. Báo cáo mới đây về toàn cảnh thị trường bất động sản TP.HCM quý II của CBRE Việt Nam cho thấy, số lượng căn hộ chào bán giảm 36% so với cùng kỳ năm trước và thanh khoản cũng giảm. Phân khúc trung cấp ghi nhận mức giảm nhiều nhất là 62% theo quý.

Nguyên nhân do dư âm của sự cố cháy chung cư từ tháng 3 dẫn tới việc phê duyệt giấy phép trở nên nghiêm ngặt hơn. Ngoài ra, một số chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc ra mắt nguồn cung mới. Các yếu tố này đã tác động lên toàn phân khúc, khiến mức thanh khoản giảm 25% so với quý trước và giảm 29% so với cùng kỳ năm trước.

Tại thị trường Hà Nội, trong quý II/2018, CBRE thống kê có 6.534 căn hộ được chào bán từ 19 dự án trên toàn thành phố, giảm 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng thanh khoản còn giảm mạnh hơn với chỉ 5.900 căn hộ ghi nhận bán được trong quý II, giảm 22% so với cùng kỳ năm ngoái.

Mặc dù CBRE đưa ra lý do cho rằng, ”đây là thời điểm các chủ đầu tư đang tập trung rà soát lại các sản phẩm hiện tại để chuẩn bị ra mắt vào cuối năm và cũng để thị trường điều tiết và hấp thụ các sản phẩm chưa bán hết ở các quý trước đây”, nhưng thực tế sự ”đuối sức” ở phân khúc chung cư là có thật.

Ở một diễn biến khác, lãi suất ngân hàng hiện dao động quanh mức 6 - 7%/năm, cá biệt có ngân hàng huy động vốn ở mức cao nhất lên tới 8%/năm. Trong khi đó, phần lớn các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, mức lợi nhuận cam kết đều dao động trong khoảng từ 8 - 12%/năm, cá biệt có nơi còn lên tới 15%/năm như một dự án ở Cam Ranh.

Không chỉ hấp dẫn với cam kết chia sẻ lợi nhuận trong 10 năm đầu ở mức cao, kể từ năm thứ 11, tỷ lệ chia sẻ lợi nhuận của nhà đầu tư và chủ đầu tư cũng khá hấp dẫn, khoảng 80% (nhà đầu tư) và 20% (chủ đầu tư).

 Với sự phát triển của du lịch, condotel đang được xem là phân khúc hiệu quả với các thành phố như Quy Nhơn, Bình Định. Ảnh: Thành Nguyễn

Bên cạnh đó, sau những cảnh báo về nguy cơ dư thừa condotel của một số hãng phân tích thị trường, nhiều chủ đầu tư đã dời lại kế hoạch phát triển dự án condotel, đồng thời những dự án hiện hữu cũng được bổ sung nhiều quyền lợi hấp dẫn cho khách hàng để tăng thanh khoản.

Đó là lý do khiến nhiều nhà quan sát thị trường cho rằng, dòng tiền thông minh đang âm thầm trở lại với condotel để tận dụng làn sóng du lịch đang và sẽ còn bùng nổ tại Việt Nam.

Nhà đầu tư đồng loạt “đổi món”

Anh Phạm Đức Huy, một nhà đầu tư ở Hà Nội chia sẻ: “Mình thực hiện đúng nguyên tắc không bỏ tất cả trứng vào một giỏ nên với chứng khoán, bất động sản, thậm chí kinh doanh nhà hàng, mỗi chỗ để một ít vốn. Thời điểm này, chứng khoán truyền thống đi xuống trong khi với phái sinh thì mình ít kinh nghiệm, phân khúc căn hộ lại là cửa khó nên mình đang cơ cấu lại chuyện đầu tư, trong đó phân khúc để dịch chuyển dòng vốn là condotel”.

Anh Nguyễn Hùng Cường, một nhà đầu tư khác ở TP.HCM thì cho biết: “Các khoản đầu tư khác của tôi bắt đầu có vấn đề về sinh lợi. Tôi nghiên cứu condotel và thấy rằng đây là phân khúc đầu tư dài hơi. Thường thì các chủ đầu tư là những đơn vị rất có tiềm lực và cam kết phát triển lâu dài. Tôi tin, nếu kiên trì theo đuổi, đó sẽ là con gà đẻ trứng vàng”.

Những trường hợp như anh Cường, anh Huy không phải là hiếm. Ở thời điểm hiện tại, không ít nhà đầu tư đã tính đến chuyển “đổi món”.

Nhận định về xu hướng này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết: “Hiện tại, nguồn cầu về phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn được giữ nhịp. Cũng giống như thị trường nhà ở, các nhà đầu cơ hiện không còn nhiều mà khách hàng quan tâm đến condotel chủ yếu là người có nhu cầu thật. Điều này cho thấy thị trường đã đi vào thực chất”.

“Khách hàng quan tâm nhiều về hiệu quả đầu tư bền vững nên những chủ đầu tư có uy tín, có khả năng phát triển kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng tốt sẽ có lợi thế. Có sự khác biệt hiện nay so với giai đoạn trước đó là khách hàng chọn dự án và chủ đầu tư đảm bảo hiệu quả chứ không cầu kỳ quá nhiều về pháp lý, sổ hồng, sổ đỏ như trước đây”, ông Đính cho biết thêm.

Condotel: Cửa sáng đầu tư

Một yếu tố quan trọng khiến bất động sản nghỉ dưỡng có cơ hội ghi dấu ấn và củng cố niềm tin cho các nhà đầu tư là sự thăng hoa của ngành du lịch.

Trong 6 tháng đầu năm 2018, khách quốc tế đến Việt Nam đạt xấp xỉ 7,9 triệu lượt (tăng 27,2% so với cùng kỳ năm 2017); khách du lịch nội địa ước đạt 42,8 triệu lượt (khách lưu trú đạt 20,5 triệu lượt); tổng thu từ khách du lịch đạt 312.000 tỷ đồng (tăng 22,5% so với cùng kỳ năm 2017).

Thực tế cũng cho thấy, số lượng khách quốc tế đến Việt Nam tăng mạnh là bởi các thị trường ngoại đã bắt đầu “ngấm” hoạt động tiếp thị du lịch của Việt Nam thời gian qua.

Nhận xét về khả năng cất cánh của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, ông Matthew Powell, Giám đốc Savill Hà Nội cho biết: “Du lịch Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển, nhất là trong bối cảnh Chính phủ đang chủ trương mở thêm nhiều đường bay mới. Đây là động lực cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó, condotel là phân khúc tiềm năng”. 

Còn ông Hoàng Nhân Chính, Hội đồng Tư vấn Du lịch Quốc gia lại nhận xét về mối quan hệ tương hỗ giữa
condotel và ngành du lịch: “Lâu nay chúng ta tập trung về mặt số liệu chứ chưa quan tâm đến mức tiêu thụ, phát triển thị trường khách thu nhập cao, lưu trú dài. Condotel là phân khúc trùng khớp với định hướng khai thác đó, đồng thời cũng giúp ngành du lịch giải quyết vấn đề hạ tầng cơ sở vốn là một điểm yếu của du lịch Việt Nam.

Tương tự, chuyên gia kinh tế Lê Đăng Doanh nhận định: “Condotel là sản phẩm của thời đại chia sẻ và hiện vẫn có tiềm năng cho sự phát triển của phân khúc này”. 

Nhìn nhận về tiềm năng của condotel, ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam từng nêu quan điểm: "Chúng tôi rất yên tâm với sự phát triển của sản phẩm này, vì nó không dựa trên nguồn vốn ngân hàng mà huy động nguồn vốn xã hội, là khách sạn đã sở hữu và chia nhỏ rủi ro. Vì thế, tính ổn định cũng cao hơn".

Trong khi đó, chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện một số chủ đầu tư cho biết, với condotel, chỉ cần lấp đầy 45 - 50% là đã đảm bảo được 10% lợi nhuận cho khách hàng. Trong khi thực tế, vào mùa cao điểm, công suất khai thác phòng của các dự án nghỉ dưỡng có khi lên đến trên 90%, mùa thấp điểm cũng đạt khoảng 60%. Do đó, lợi nhuận cam kết là vấn đề trong tầm tay.

Có thể bởi nền tảng trên mà thời điểm hiện tại, khi nhiều kênh đầu tư chưa mang lại hiệu quả như kỳ vọng, condotel vẫn là một phân khúc đáng cân nhắc với các nhà đầu tư.