Condotel nín thở vì "giấy khai sinh"

Lận đận phận "con lai"

Những quan tâm của giới đầu tư và toàn thể thành viên thị trường bất động sản đến các động thái và thậm chí là cả phát ngôn của cơ quan quản lý về hướng gỡ khó pháp lý cho condotel cho thấy sự lận đận của sản phẩm “con lai” này.

Sau khi gây sốt với giới đầu tư về một loại hình sản phẩm bất động sản với chi phí đầu tư thấp, lợi nhuận cao, condotel gần đây lại tiếp tục gây sốt trở lại, nhưng ở một khía cạnh khác, đó là về câu chuyện khả năng phát triển sắp tới của loại hình sản phẩm này khi khung pháp lý vẫn rối như tơ vò.

Xuất hiện từ cuối năm 2015, condotel nhanh chóng trở thành một trong những sản phẩm đầu tư thu hút sự quan tâm nhiều nhất trên thị trường, không chỉ các nhà phát triển hàng đầu như Vingroup, Sungroup, CEO Group, FLC, Nhật Minh, Empire Group, BIM Group…, mà còn thu hút sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư thứ cấp, các nhà đầu tư cá nhân.

Việc Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phép bán bất động sản hình thành trong tương lai đã tạo ra động lực quan trọng cho việc hình thành và nở rộ của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng mới này tại Việt Nam. Trong 5 năm kể từ thời điểm thị trường bất động sản bắt đầu hồi phục, số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, chỉ tính riêng Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc và Hạ Long, trong giai đoạn 2015 - 2018 đã có khoảng 30.000 sản phẩm condotel được tung ra thị trường.

Đây cũng là các thị trường trọng điểm phát triển condotel, còn lại một số thị trường khác mới ở giai đoạn đầu nên lượng cung còn ít. Nguồn cung của các căn hộ condotel này gần như tương đương với tổng lượng sản phẩm đất nền, một sản phẩm đầu tư truyền thống, tung ra trong vòng 10 năm vừa qua.

Trước hết, để bảo vệ khách hàng, cũng như phát triển du lịch thành ngành mũi nhọn theo Nghị quyết 08 của Bộ Chính trị, tôi nhất trí với ý kiến cho rằng, nếu chờ luật lâu quá, có khi có luật rồi thì cơ hội không còn nữa, nên phải có giải pháp trước mắt và lâu dài. Về giải pháp trước mắt, Bộ Tài nguyên và Môi trường, cùng Bộ Xây dựng cần sớm xây dựng khung pháp lý về các thủ tục cấp giấy chứng nhận cho condotel để nhà đầu tư yên tâm.
Ông Phan Chí Hiếu, Thứ trưởng Bộ Tư pháp 

Tuy nhiên, nếu như phân khúc đất nền vẫn tiếp tục bùng nổ, thì sau giai đoạn tăng trưởng nóng, condotel đã "khựng lại” khi giao dịch giảm hẳn tại các thị trường trọng điểm. Số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, trong năm 2018, ở hầu hết các thủ phủ phát triển du lịch, nguồn cung mới và giao dịch condotel đều giảm mạnh so với năm trước đó khi lượng giao dịch cả năm chưa đạt đến con số 2.000 sản phẩm.

Quý I/2019, báo cáo cũng của đơn vị này cho thấy, lượng giao dịch có sự cải thiện rõ rệt với 1.300 giao dịch. Tuy nhiên, qua trao đổi với các sàn giao dịch, thì phần lớn là hoạt động mua đi bán lại, còn thanh khoản các sản phẩm mới ra mắt không nhiều. Điểm dễ thấy nhất là hoạt động truyền thông cho các sự kiện mở bán condotel đã không còn rầm rộ trên thị trường như trước, bao gồm cả các kênh truyền thống trên báo in, báo điện tử hay các kênh digital marketing.

Từ cuối năm 2018, khi chia sẻ về kế hoạch năm 2019, rất nhiều doanh nghiệp hé lộ về việc đã lên kế hoạch tham gia vào phân khúc condotel. Tuy nhiên, chỉ sau đó vài tháng, trong mùa đại hội đồng cổ đông 2019, các kế hoạch này hoặc không còn xuất hiện và được thay thế bằng phương án đầu tư khác, hoặc công bố sẽ lùi lại để chờ những tín hiệu rõ ràng hơn của thị trường.

Chẳng hạn, một doanh nghiệp có trụ sở tại đường Hoàng Cầu, Hà Nội từng chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản vào cuối năm 2018 về tham vọng sẽ đầu tư tới khoảng 4.000 căn condotel tại Cam Ranh (Khánh Hòa) và tại Huế. Tuy nhiên, tại kỳ đại hội đồng cổ đông vừa qua, lãnh đạo doanh nghiệp đã phải xin ý kiến cổ đông dời kế hoạch triển khai vào một thời điểm nhất định với lý do chưa sắp xếp được tài chính hợp lý, đồng thời thanh khoản đối với phân khúc hiện nay vẫn gặp nhiều rủi ro do vấn đề pháp lý.

Nín thở vì "giấy khai sinh"

Đánh giá về lượng giao dịch condotel sụt giảm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, đó là do nhiều người đang có tâm lý lo ngại về tính pháp lý của condotel. Cơ chế pháp lý cho sản phẩm này vẫn chưa được tháo gỡ, đã tạo ra bẫy tâm lý, khiến nhà đầu không còn mặn mà với condotel.

Condotel là mô hình đầu tư chia sẻ lợi nhuận và đương nhiên chia sẻ cả rủi ro, khi thị trường khó khăn hay sụp đổ, thì hậu quả cho xã hội sẽ không chỉ thuộc về phía chủ đầu tư và ngân hàng, mà còn liên đới tới hàng nghìn nhà đầu tư thứ cấp, cũng như nhiều ngành nghề liên quan khác. Trong khi đợi chờ pháp lý, nhà đầu tư cá nhân nếu muốn đầu tư vào condotel, biệt thự biển trong năm 2019 phải xem chủ đầu tư dự án có uy tín hay không, có tiềm lực đủ để thực hiện những cam kết đã đưa ra hay không. Cũng có những chủ đầu tư không đưa ra cam kết, chỉ đưa ra chương trình cho thuê, nghĩa là họ sẽ giúp khách hàng cho thuê biệt thự hoặc căn hộ với mức lợi nhuận thỏa thuận. TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế 

Trao đổi với nhiều nhà đầu tư thuộc hàng gạo gội, họ cho biết, với sự phát triển thực tế như vũ bão của ngành du lịch và định hướng đẩy mạnh ngành công nghiệp không khói này của Nhà nước, bất động sản du lịch, trong đó có condotel vẫn rất hấp dẫn bởi cung còn xa mới đủ cầu. Tuy nhiên, khả năng sinh lợi trước mắt của condotel là chưa tương xứng với rủi ro khi sản phẩm này vẫn chưa thể làm “giấy khai sinh” một cách đàng hoàng. Khi có tranh chấp phát sinh thì chưa có chế tài, quy định giải quyết rõ ràng, thỏa đáng. Condotel hiện vẫn đang nhập nhằng ở khoảng giữa 2 dạng bất động sản, là khách sạn và căn hộ chung cư, dẫn đến việc không thể xác định được tính pháp lý thực sự và cấp chứng nhận quyền sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này.

Theo PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trường đại học Luật Hà Nội, condotel - viết đầy đủ là condo-hotel được hiểu là từ viết tắt của condol (chung cư) và hotel (khách sạn). Chính sự “lai tạp” khiến cho việc xác định địa vị pháp lý của mô hình này tại Việt Nam trở nên khó khăn hơn khi không thể xác định đích danh nên điều chỉnh theo sắc luật nào, Luật Đất đai hay Luật Du lịch?

Vấn đề nằm ở tư duy của người quản lý. Nếu các nhà quản lý thừa nhận các loại hình sản phẩm bất động sản mới như condotel, thì nó sẽ có hệ quả pháp lý kèm theo. Đó chính là cơ sở để xây dựng các quy định pháp luật về giám sát, đảm bảo cho việc cấp phép đầu tư, quản lý hoạt động vận hành một cách đồng bộ và hoàn chỉnh, chứ không phải lúng túng như hiện nay. Trong 2 năm vừa qua, VNREA đã nhiều lần đưa ra kiến nghị về condotel, các bộ ngành đều đồng ý, nhưng không bên nào chịu ra văn bản mà có tư tưởng đùn đẩy nhau. Nếu không sớm có phương án gỡ khó, sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường bất động sản và cả mục tiêu phát triển du lịch mà Việt Nam đang hướng tới. Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA)

Việc không thể xác định, kéo theo việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (hay còn gọi là sổ hồng) với loại hình này trở nên phức tạp và khó khăn khi quy định chỉ cấp loại giấy tờ này cho "đất ở hình thành đơn vị ở". Chính sự rối rắm, thiếu thống nhất, khiến việc ban hành một văn bản chính thống giúp đảm bảo tính an toàn cho cả nhà phát triển lẫn nhà đầu tư vẫn là một bài toán khó giải.

Ngoài ra, còn nhiều điểm nghẽn nữa cũng được nhắc tới trong thời gian qua như việc Luật Nhà ở năm 2014 chưa cho cá nhân nước ngoài được mua condotel để đầu tư (Điều 159, Luật Nhà ở năm 2014), hay Luật Đất đai năm 2013 chưa có các quy định cụ thể, đồng bộ về thu tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở; tiền thuê đất đối với dự án đất phi nông nghiệp, trong đó có đất được quy hoạch phát triển các khu du lịch, nghỉ dưỡng, các dự án condotel…

Là một trong những chủ đầu tư lớn với nhiều dự án condotel đang triển khai trên cả nước, ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch HĐQT FLC Group đã rất nhiều lần bày tỏ quan điểm lo ngại khi các cơ quan chủ quản vẫn chưa thống nhất được cách cấp "giấy khai sinh" cho sản phẩm condotel.

Trong khi trong vài năm vừa qua, mô hình condotel chứng tỏ rõ ràng vai trò trong việc bổ sung cơ sở lưu trú cao cấp, qua đó thúc đẩy du lịch, tạo thêm nhiều việc làm, thu hút nguồn ngoại tệ, tăng nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, đồng thời giúp khai thác tiềm năng sẵn có của quốc gia và quảng bá hình ảnh đất nước ra thế giới.

Với doanh nghiệp, đây là một kênh huy động vốn minh bạch, hợp pháp và hiệu quả. Dòng tiền đổ vào condotel đến từ nguồn vốn xã hội, tức là đi từ nhu cầu thực tế và bền vững, ít rủi ro, giúp doanh nghiệp giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng đang ngày càng hạn chế. Trong khi đó, với nhà đầu tư thứ cấp, condotel vừa giúp họ được sở hữu tài sản, vừa mang lại thu nhập ổn định từ khai thác cho thuê mà không phải tự quản lý tài sản, tự kinh doanh.

Tuy nhiên, nếu như việc đầu tư condotel trên thế giới được đảm bảo một cách an toàn cho các nhà đầu tư nhờ vào hệ thống văn bản pháp lý về quy chuẩn và quản lý một cách rõ ràng, thì tại Việt Nam, điều này cho tới thời điểm hiện tại vẫn bế tắc.

Thay đổi khái niệm condotel

"Condotel chắc chắn sẽ được cấp sổ đỏ, nhưng phải chờ…". Đó là khẳng định của ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ xây dựng tại Diễn đàn “Xu hướng mới và cơ hội đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng nửa cuối 2019” tổ chức mới đây.

Theo đó, ông Khởi cho biết, về mặt kinh doanh, condotel hay nhà ở để đều có thể sử dụng vào mục đích kinh doanh vì nó thuộc quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, vấn đề hiện nay nằm ở sự khác biệt về quy chuẩn thiết kế, hạ tầng tiện ích giữa các loại hình. Theo quy định của pháp luật du lịch, không dùng khái niệm condotel, officetel, hometel…, mà đó là các cơ sở lưu trú du lịch.

Tại Điều 48, Luật Du lịch cũng đã liệt kê có 10 loại cơ sở lưu trú, trong đó condotel được gọi là căn hộ du lịch, tức là mục tiêu là dùng để kinh doanh du lịch, dù có triển khai thành khách sạn hay loại hình gì thì cũng là phục vụ du lịch. Vì thế, cách hiểu condotel sẽ khác biệt với căn hộ chung cư, nên  việc cấp sổ đỏ sử dụng lâu dài như căn hộ chung cư là không thể, mà chỉ cấp sổ đỏ có thời hạn, có thể là 40 năm, 50 năm hoặc 70 năm.

Tuy nhiên, cách đặt vấn đề này lại vấp phải ý kiến chưa đồng tình của nhiều thành viên thị trường khi họ cho rằng, cơ quan quản lý đang thận trọng hóa quá mức và chưa nhìn vào diễn biến thực tế. Bởi lẽ, với xu hướng đầu tư hiện nay, mặc dù đưa ra quan điểm condotel khác biệt với căn hộ chung cư, nhưng khi triển khai, rất nhiều dự án condotel lại áp dụng gần như hoàn toàn quy chuẩn kỹ thuật chung cư cao cấp để xây dựng.

Vì thế, tại rất nhiều dự án condotel có thể thấy gần như không khác biệt so với một dự án chung cư cao cấp, thậm chí còn đầy đủ các hạ tầng tiện ích hơn về trung tâm thương mại, bể bơi hay các khu siêu thị…

Theo ông Dương Đức Hiển, Giám đốc phụ trách Nhà ở Savills Việt Nam, trong xu thế phát triển hiện nay, khái niệm bất động sản nghỉ dưỡng không còn bị bó hẹp chỉ là condotel hay villa, mà bất cứ loại hình bất động sản nào hình thành trong một vùng phát triển về du lịch cũng cần được coi là bất động sản nghỉ dưỡng, bao gồm cả shophouse, biệt thự, liền kề hay các dự án căn hộ chung cư với quyền sở hữu lâu dài.

Bản thân các dự án đó khi nằm trong vùng du lịch cũng có thể được tính tới phục vụ cho việc lưu trú của các khách du lịch. Và vì thế, cơ quan quản lý cần phải cân nhắc tới việc điều chỉnh các chính sách, văn bản pháp lý để phù hợp hơn với bối cảnh chung của thị trường, đồng thời vẫn đảm bảo được tính giám sát, đưa các loại hình sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng mới vào khuôn khổ, đáp ứng nhu cầu đầu tư đang lên của thị trường.

Dưới góc nhìn của một doanh nghiệp, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch HĐQT CEO Group cho rằng, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn hộ khách sạn cho khách hàng mua condotel (sổ đỏ), theo nguyên tắc, bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư được Nhà nước cấp sổ đỏ (Khoản 3, Điều 19, Luật Kinh doanh bất động sản). Tuy nhiên, trên thực tế, hầu hết người mua condotel chưa được cấp sổ đỏ vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng.

Ông Bình cho rằng, cần có hướng dẫn cụ thể về việc cấp sổ đỏ cho sản phẩm condotel theo hướng cá nhân, tổ chức có thể mua và được cấp sổ đỏ, dù dự án đó được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ hay đất ở không hình thành đơn vị ở. Điều này cũng giúp chủ sở hữu căn hộ tiếp cận được với các nguồn tín dụng khi đầu tư condotel, bởi chỉ khi có sổ đỏ mới có thể thế chấp căn hộ để vay vốn từ ngân hàng.