Condotel, nguy cơ hụt hơi với những cam kết

Chạy đua cam kết khủng

Trong vòng 2 năm trở lại đây, sản phẩm condotel được coi là dòng sản phẩm nghỉ dưỡng có sức hút lớn nhất, bởi bất động sản nghỉ dưỡng được đánh giá có tiềm năng lớn nhờ sự phát triển mạnh của du lịch. Trong đó, mức giá đầu tư với condotel không lớn như sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng, nên dòng sản phẩm này có sức hút lớn với giới đầu tư.

Trước sức cầu lớn, các chủ đầu tư bất động sản đã rót tiền mạnh để phát triển các dự án condotel trải khắp 3 miền, từ Quảng Ninh, Thanh Hóa, Đà Nẵng, Bình Định, Nha Trang và Cam Ranh (Khánh Hòa), Phan Thiết (Bình Thuận), đến Phú Quốc (Kiên Giang).

Chỉ cần gõ cụm từ “mua condotel” vào thanh công cụ tìm kiếm google, trong 0,48 giây, người tìm kiếm đã nhận về hơn 1 triệu kết quả. Trong đó, điểm chung của các thông tin giới thiệu, quảng cáo dự án condotel đều nhấn mạnh ở mức cam kết lợi nhuận.

Chẳng hạn, dự án Virgo Nha Trang, ngay trên đầu trang web bán hàng, dòng giới thiệu được in đậm, viết hoa 2 từ “CAM KẾT” chia sẻ lợi nhuận 11%/năm, trong 8 năm. Trong khi đó, dự án Gold Coast Nha Trang cam kết đến lợi nhuận 50% trong 5 năm đầu tiên, thu hồi vốn sau 8 năm. Nhiều dự án khác cũng có lời chào mới hấp dẫn như Panaroma Nha Trang, AB Central Square Nha Trang…, với mức cao kết lợi nhuận từ 9 - 12%/năm.

Ngoài những lợi thế như đã để cập ở trên, thì những cam kết khủng này chính là lý do giúp thị trường condotel sôi động trong thời gian qua.

Savills Việt Nam thừa nhận, sản phẩm condotel đang là loại hình đầu tư bất động sản tốt nhất hiện nay. Đã có hàng ngàn nhà đầu tư rót tiền vào kênh đầu tư này từ đầu năm 2016 đến nay đủ thấy được sức hấp dẫn từ sản phẩm này.

Theo thống kê của Bộ phận Tư vấn khách sạn Savills Việt Nam, tại Nha Trang và Cam Ranh, nguồn cung khách sạn và resort phân khúc trung bình đến cao cấp được dự đoán sẽ tăng trưởng trung bình 29%/năm trong 3 năm tiếp theo. Tương tự, thị trường Đà Nẵng và Phú Quốc cũng có mức tăng trưởng nguồn cung mạnh mẽ, lần lượt đạt 30% và 27%/năm trong thời gian 3 năm tới. 

Và những rủi ro

Theo ông Rudolf, Giám đốc Bộ phận Tư vấn khách sạn, Savills châu Á - Thái Bình Dương, hiện nay, tỷ lệ cam kết lợi nhuận tại Việt Nam đang khá cao, một số dự án lên đến 12%/năm trong 8 năm. Các sản phẩm với chương trình cam kết này ngày càng trở nên rủi ro hơn cho cả người mua và chủ đầu tư. Nguyên nhân là do một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm, nhưng phát triển dự án với quy mô lớn mà không có nguồn ngân sách mạnh mẽ, có thể khiến dự án không được triển khai đúng tiến độ.

Ngoài ra, rủi ro còn đến từ việc vận hành sau khi đã hoàn thiện xây dựng và trong trường hợp mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền thu về. Khi đó, chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo cam kết.

Ông Rudolf Hever cho biết, để tạo nguồn doanh thu chi trả cho cam kết, condotel phải được vận hành hoàn toàn như khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh ấn tượng. Thế nhưng, hầu hết các dự án đều không được hoạch định kỹ cho yếu tố vận hành. Trong khi sự cạnh tranh gay gắt đã khiến các chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá, cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận cao để thu hút người mua.

Điển hình như câu chuyện dự án căn hộ khách sạn Bavico Nha Trang. Ngày 19/8 vừa qua, nhiều khách hàng đã gửi "tối hậu thư" cho Công ty Bạch Việt (Bavico), chủ đầu tư dự án vì cho rằng, công ty đã vi phạm hợp đồng, không thanh toán lợi nhuận như cam kết. Khách hàng đã nhiều lần đến trực tiếp gặp lãnh đạo Công ty và các bộ phận liên quan, nhưng phía chủ đầu tư không có thiện chí giải quyết và thanh toán lợi nhuận như cam kết.

Bị ráo riết đòi nợ, ngày 20/8, chủ đầu tư Bavico Nha Trang đã tổ chức cuộc gặp các khách hàng. Tại cuộc gặp này, Công ty Bạch Việt đã trả lại các căn condotel cho những khách hàng yêu cầu đòi lại, đồng thời đề nghị giảm mức lợi nhuận cam kết từ 15% số tiền mua căn hộ xuống còn 8%.

Với số lợi nhuận này, Công ty Bạch Việt cũng xin khất lại thời hạn trả nợ cho đến khi nào khách sạn Bavico được các các cơ quan chức năng nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy và cho hoạt động kinh doanh trở lại.

Trước đó, năm 2016, thị trường sốt nóng với con số cam kết 15%/năm số tiền mua căn hộ của Công ty Bạch Việt trong thời gian 45 năm. Đây là con số cam kết cao nhất vào thời điểm đó. Bạch Việt cho biết, đa số những nhà đầu tư đến với Bavico Nha Trang vì những chính sách khá hấp dẫn, cũng như chữ tín của Công ty. Tuy nhiên sau đó, do đầu tư dàn trải, công ty này bắt đầu có dấu hiệu hụt hơi.

Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật BASICO cho rằng, quy luật tất yếu không thể phủ nhận khi đầu tư kinh doanh là lợi nhuận tỷ lệ thuận với mức độ rủi ro. Cam kết lợi nhuận càng cao, thì khả năng gặp phải rủi ro càng lớn.

Với bối cảnh thị trường như hiện nay, khả năng đáp ứng được mức cam kết 10 - 12%/năm trong 5 - 10 năm là có, nhưng không quá cao. Việc đưa ra cam kết lợi nhuận cao như vậy chỉ là “nghệ thuật bán hàng” để nhanh chóng bán được sản phẩm, huy động dòng vốn phục vụ cho việc phát triển dự án của các chủ đầu tư. Trong các trường hợp xấu, giả sử việc kinh doanh của chủ đầu tư không thuận lợi, khó cho thuê được các căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng hoặc tỷ lệ lấp đầy thấp dẫn đến việc không trả được mức lợi nhuận như cam kết cho khách hàng, thì lúc này các mâu thuẫn mới phát sinh.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc - Trưởng Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội, 12%/năm là mức cam kết cao, nhưng nếu chủ đầu tư không cam kết rõ ràng về thời gian trả lãi, cũng như đáp ứng thời hạn thanh toán, thì kỳ vọng của nhà đầu tư sẽ không đáp ứng đầy đủ.

Chính vì vậy, để tránh những rủi ro do các quảng cáo "lố" dẫn đến "tiền mất, tật mang", trước khi xuống tiền, nhà đầu tư nên quan tâm tới thương hiệu và uy tín của chủ đầu tư để làm "kim chỉ nam" cho việc lựa chọn sản phẩm đầu tư. Những nhà đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính mạnh như Vingroup, Sun Group, Sovico Holdings, Empire Group, C.E.O Group, VinaCapital…, là những chủ đầu tư có lợi thế cạnh tranh nhất định, có thể đảm bảo tiến độ xây dựng, bàn giao và khai thác.

Ngoài việc đảm bảo tiến độ, nhờ có uy tín và thương hiệu tốt, nên các chủ đầu tư này cũng khá mạnh dạn trong việc đảm bảo cam kết cho các khách hàng tại các dự án của mình.