Lơ lửng pháp lý condotel
Năm 2009, khi tòa nhà căn hộ du lịch (condotel) đầu tiên tại Việt Nam đi vào hoạt động là tòa tháp Nha Trang Plaza do Công ty cổ phần Hải Vân Nam làm chủ đầu tư, không ai nghĩ tới một ngày nó lại trở thành một mô hình khiến cơ quan quản lý bối rối đến vậy.
Sau thời gian dài bỏ ngỏ, hành lang pháp lý cho condotel bắt đầu được hình thành. Cơ sở pháp lý đầu tiên là Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trong đó mở rộng hơn về các loại mẫu hợp đồng trong kinh doanh bất động sản mới như condotel, officetel (căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú). Cơ sở pháp lý thứ hai là Thông tư 03/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (có hiệu lực kể từ ngày 5/7/2021).
Ngoài ra, dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 43/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 đang được Bộ Tư pháp thẩm định trước khi trình Chính phủ ban hành cũng được thị trường đón chờ, khi quy định công trình xây dựng sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch có thể được cấp sổ hồng theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ, thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM bình luận, việc condotel lần lượt được xuất hiện trong các văn bản quy phạm pháp luật là một điều đáng mừng, nhưng nghịch lý ở chỗ, doanh nghiệp hiện vẫn chưa biết “đặt tên thế nào cho đúng vì mỗi mỗi văn bản lại có những tên gọi khác nhau”.
Chẳng hạn, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư 04:2021/BXD của Bộ Xây dựng sử dụng tên gọi “căn hộ lưu trú” (condotel), “văn phòng kết hợp lưu trú” (officetel). Trong khi đó, Nghị định 02/2022/NĐ-CP lại áp dụng tên gọi “căn hộ du lịch” (condotel), “căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú” (officetel).
“Chưa nói đến thủ tục pháp lý, chính sự bất nhất trong cách gọi tên cũng khiến doanh nghiệp không dám mạnh dạn đầu tư vào phân khúc này”, vị lãnh đạo trên nói.
Hụt hẫng
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, trong 8 năm qua, bên cạnh một số địa phương tuỳ tiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel trái với các quy định của Luật Đất đai, thì hầu như các chủ sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng chưa được cấp sổ hồng. Trong đó, khoảng 100.000 căn condotel chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
“Sổ hồng” cho condotel thôi chưa đủ. Theo các chuyên gia, thị trường cần có những quy định đầy đủ về việc cấp chứng nhận quyền sở hữu như làm rõ các cơ chế về cấp sổ, hình thức giao/cho thuê đất, xác định về nghĩa vụ tài chính đối với tiền sử dụng đất/tiền thuê đất… Những quy định này cần được cụ thể hóa và thống nhất một tên gọi trong các luật chuyên ngành về đất đai, bất động sản và nhà ở.
Trong khi cả thị trường chờ đợi thì tại một hội thảo lấy ý kiến về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mới đây, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, condotel sẽ chưa được thể chế hóa tại Luật Đất đai mới.
“Nếu quy hoạch là đất ở thì nó là đất ở vì đã có tiêu chí quy hoạch rõ ràng, đương nhiên thực hiện theo các thủ tục về đất ở. Nếu là đất thương mại - dịch vụ thì cũng có tiêu chí riêng. Mỗi loại đất đều có cơ chế quản lý riêng, luật pháp đã quy định và giao dịch mua các sản phẩm bất động sản kể trên dưới dạng hứa mua, hứa bán là hợp đồng dân sự về kinh tế kèm theo rủi ro và hệ lụy”, Bộ trưởng Hà nói.
Trong khi đó, ông Huỳnh Văn Kiều, Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư phát triển bất động sản An Land Group cho rằng, xu hướng phát triển loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó có condotel ở Việt Nam là tất yếu, nếu không sớm giải quyết tận gốc vướng mắc sẽ khó phát triển.
Còn luật sư Trần Văn Duẩn, Trưởng văn phòng Luật Thanh Niên cho hay, condotel đã ra đời nhiều năm nhưng Luật Đất đai chậm sửa đổi, bổ sung, đến nay vẫn chưa có hành lang pháp lý, gây lúng túng trong quy trình quản lý.
Theo HoREA, việc chậm cấp “sổ hồng” cho condotel không hoàn toàn xuất phát từ pháp luật đất đai, mà chủ yếu do Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản chưa quy định cụ thể. Do đó, khi sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Xây dựng 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Du lịch 2017, cần xem xét bổ sung các quy định để điều chỉnh đồng bộ hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý vận hành đối với loại hình “công trình xây dựng không phải là nhà ở, phục vụ mục đích lưu trú, du lịch” này.
