Còn nhiều nút thắt cản bước tiến thị trường địa ốc

Khởi đầu với những con số ấn tượng

Trái với dự đoán của nhiều đơn vị nghiên cứu khi cho rằng, thị trường bất động sản sẽ khó khăn trong năm 2017, trải qua được nửa chặng đường, thị trường dù có chững lại đôi chút, nhưng vẫn thể hiện xu hướng phát triển.

Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2017, có 8.200 doanh nghiệp xây dựng mới được thành lập, chiếm 13,4% tổng số doanh nghiệp được thành lập mới của cả nước, tăng 10,7% so với cùng kỳ 2016. Trong đó, số lượng doanh nghiệp thuộc khối kinh doanh bất động sản là 2.300 doanh nghiệp. Như vậy, mỗi ngày có đến 13 doanh nghiệp thuộc lĩnh vực kinh doanh bất động sản được thành lập mới.

Cùng với số lượng doanh nghiệp gia tăng mạnh mẽ, thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm cũng chứng kiến vốn ngoại chảy mạnh vào lĩnh vực này. Cụ thể, báo cáo tổng kết nửa năm 2017 của Công ty Tư vấn Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam cho thấy, trong nửa đầu năm 2017, thị trường bất động sản đã thu hút được 701 triệu USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), tăng 16% so với cùng kỳ năm trước.

Cũng trong 6 tháng đầu năm, số liệu của Tổng cục Thống kê chỉ rõ, hoạt động kinh doanh của lĩnh vực bất động sản tăng 3,86% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức tăng trưởng cao nhất trong 5 năm gần đây, kết quả này đã giúp đóng góp 0,21% vào sự tăng trưởng của toàn nền kinh tế từ đầu năm đến nay.

Nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc

Những con số trên là dấu hiệu cho thấy, thị trường bất động sản vẫn đang trên đà phát triển. Tuy nhiên, theo các chuyên gia trong ngành, để thị trường phát triển một cách ổn định hơn, cần phải tháo gỡ nhiều vướng mắc như tiền sử dụng đất, khâu giải phóng mặt bằng, thủ tục hành chính…

Tại hội thảo “Giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản cuối năm 2017” được tổ chức tuần qua tại TP.HCM, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, tiền sử dụng đất ảnh hướng đến chi phí mà doanh nghiệp ướng tính để đưa ra giá bán. Hơn nữa, điều này cũng ảnh hưởng tới việc cấp sổ đỏ cho dự án để chủ đầu tư có giấy phép và cơ sở để bán nhà.

“Bây giờ tất cả đều tính theo phương pháp thu nhập, đầu tư một dự án sẽ được tính đầu tư như thế nào, làm bao nhiêu, rồi Nhà nước mới triết khấu lại để tính ra số tiền sử dụng đất…? Mà phương pháp thu nhập chỉ mang tính tương đối, thay vào đó, Nhà nước chỉ cần tính khu vực đó giá bao nhiêu và doanh nghiệp đầu tư cứ theo công thức mà nhân lên thì rất thuận lợi”, ông Hiển chia sẻ.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đã có nhiều đề xuất, kiến nghị thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án như đề nghị Chính phủ nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất”, thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất.

“Việc áp dụng thuế sử dụng đất sẽ giúp cho doanh nghiệp và người tiêu dùng không phải chịu gánh nặng tiền sử dụng đất như hiện nay; doanh nghiệp có thể tiên lượng chi phí tạo lập quỹ đất khi đầu tư dự án; Nhà nước có nguồn thu thuế sử dụng đất ổn định, lâu dài”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết.

Tuy nhiên, lãnh đạo HoREA cũng cho rằng, yêu cầu thay đổi ngay lập tức chính sách thu tiền sử dụng đất như hiện nay có thể khó được chấp nhận, vì cần phải có thời gian để tạo sự đồng thuận. Do đó, vấn đề cần giải quyết cấp bách là phải cải cách triệt để quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp được thực hiện minh bạch, nhanh chóng, hợp lý và loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực.

“Chính phủ đã quy định cụ thể thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai chỉ còn từ 5-30 ngày, nhưng trong quy trình lập và thẩm định phương án giá đất dự án, vẫn còn mất rất nhiều thời gian (trung bình mất từ 1-3 năm), làm lỡ cơ hội đầu tư, kinh doanh, góp phần làm tăng giá thành nhà ở”, ông Châu nhấn mạnh.

Hiện nay, theo Thông tư Liên tịch số 87/2016/TT-TTLT-BTC-BTNMT và Thông tư Liên tịch số 88/2016/TT-TTLT-BTC-BTNMT của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên - Môi trường, quy trình thực hiện xác định tiền sử dụng đất của dự án rất nhiêu khê.

Đứng về góc độ là doanh nghiệp, ông Nguyễn Minh Khang, quyền Tổng giám đốc LDG Group cho biết: “Do thủ tục hành chính quá nhiêu khê nên một dự án ở quận 7 của Công ty dù hiện chỉ còn khoảng 4,2 m2 chưa đền bù được, nhưng Công ty cũng không muốn làm nữa. Nhưng nếu bỏ thì cũng phải điều chỉnh lại ranh dự án, đồng nghĩa với việc làm lại thủ tục từ đầu. Như vậy, khó khăn lại chồng chất khó khăn, doanh nghiệp muốn làm nhưng không được, mà bỏ cũng không xong”.

Nói đến điểm nghẽn về khâu giải phóng mặt bằng, luật sư Hoàng Thu, Giám đốc Công ty Luật Hoàng Thu cho rằng, bất cập trong khâu giải phóng mặt bằng có nhiều nguyên nhân như giá đất bồi thường thiệt hại chưa phù hợp, chính sách hỗ trợ không kịp thời, vấn đề tái định cư còn chậm…

“Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thường thấp hơn rất nhiều so với giá chuyển nhượng trên thị trường. Hơn nữa, giá đất bồi thường ở các địa phương lại khác nhau, áp dụng khung giá đất riêng, nên dẫn tới thắc mắc trong cư dân ở những địa bàn giáp danh giữa tình này với tỉnh kia”, luật sư Hoàng Thu cho biết.

Về góc độ chuyên gia, ông Hiển cho rằng, trong số hơn 500 dự án treo tại TP.HCM, đa số là vướng phải khâu đền bù giải phóng và thời gian tới chắc chắn vẫn tắc. Điều này làm cho phí đền bù tăng giá, rồi tiền sử dụng đất, san lấp mặt bằng đắt đỏ do giá cát tăng..., làm cho chi phí từ lúc đền bù đến khi ra đất thương phẩm đội lên rất nhiều. Tất cả đều phân bổ vào giá bán và khách hàng phải gánh chịu.

Hơn nữa, nhiều chuyên gia trong ngành và đại diện các doanh nghiệp cho rằng, thời gian tới, nguồn cung bất động sản sẽ khan hiếm, nguyên nhân chính là do đền bù khó khăn.

Ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Him Lam Land cho biết, theo kế hoạch năm 2017, Công ty sẽ tung ra 3 dự án mới, nhưng với thủ tục như bây giờ, thì chỉ có thể làm được 1 dự án.

Tại Tập đoàn Novaland, từ đầu năm đến nay cũng chỉ có 1 dự án mới mở bán, đa số là bán lại các sản phẩm tồn và hàng khách ký gửi, giảm mạnh so với kế hoạch mà tập đoàn này đã đề ra là sẽ bán 4 dự án trong năm nay.

“Hiện các doanh nghiệp có 3 cách tạo lập quỹ đất là tự đi giải tỏa, mua lại quỹ đất sạch có dự án rồi và hợp tác kinh doanh một bên có đất và một bên có tiền cùng làm dự án. Cả 3 giải pháp tạo quỹ đất này đến nay vẫn rất khó khăn, nhất là việc tự đi giải phóng mặt bằng”, đại diện Him Lam Land cho biết.

Trong khi đó, cũng có nhiều trường hợp đã đền bù giải phóng mặt bằng xong, nhưng lại khó khăn về tài chính nên khó có thể phát triển dự án.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư Công ty Savills Việt Nam cho biết, trong trường hợp này, nhiều công ty chọn cách hợp tác với đối tác nước ngoài để phát triển dự án thay vì vay vồn ngân hàng.

“Điều đáng nói các nhà đầu tư nước ngoài chỉ đồng ý rót vốn khi doanh nghiệp đã có trong tay thông báo nghĩa vụ tài chính của Bộ Tài chính. Mà để có được thông báo nghĩa vụ tài chính thì cũng phải mất 5 - 7 năm. Do đó, đây cũng là một điểm nghẽn của thị trường và cũng là thiệt thòi đối với các doanh nghiệp Việt Nam”, ông Khương chia sẻ.

Chia sẻ tại hội thảo, ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, về những khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch, Chính phủ đã ban hành Nghị định 01 sửa các điều liên quan đến đất đai có quy định, trong trường hợp doanh nghiệp đã đền bù được 80% nhưng gặp khó khăn trong phần còn lại thì chính quyền sẽ hỗ trợ.