Cơn gió mới trên thị trường địa ốc phía Nam

Nhiều nét mới tích cực

Kết thúc năm 2016, thị trường TP.HCM đón nhận 57 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 29.017 căn nhà, gồm 27.792 căn hộ và 1.225 nhà thấp tầng. Trong đó, có 5.630 căn hộ thuộc phân khúc cao cấp, chiếm tỷ lệ 20,3%; 16.750 căn hộ thuộc phân khúc trung cấp, chiếm tỷ lệ 60,3% và 5.412 căn hộ thuộc phân khúc bình dân, chiếm tỷ lệ 21,6%. Đây là tín hiệu vui của thị trường, nhất là khi đã có nhiều cảnh báo về việc dư cung phân khúc căn hộ cao cấp.

Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, các doanh nghiệp bất động sản đều cho biết, năm 2017, sẽ tìm hướng đi mới mang tính bền vững. Đơn cử, Công ty Him Lam, Công ty Khang Điền đang sử dụng chiến lược xây xong nhà mới bán, nên không phải đăng ký bán hàng qua Sở Xây dựng. Điều này sẽ giảm bớt độ rủi ro cho thị trường, cũng như người mua nhà.

Một điểm mới nữa đó là việc Tổng công ty Điện lực TP.HCM cam kết sẽ đầu tư toàn bộ hệ thống lưới điện đến hệ thống cấp điện, tủ điện tầng đối với cả các dự án nhà ở thương mại bình dân quy mô nhỏ và vừa.

Trong trường hợp chủ đầu tư đã bỏ vốn đầu tư xây dựng hệ thống cấp điện dự án nhà ở thương mại bình dân và bàn giao cho công ty điện lực, thì đề nghị Bộ Tài chính, Bộ Công thương hướng dẫn việc hoàn trả lại chi phí này cho chủ đầu tư để có điều kiện giảm giá bán, giá cho thuê cho người tiêu dùng. Với hướng tích này, giá nhà ở bình dân được kỳ vọng sẽ giảm hơn nữa, đem đến nhiều kỳ vọng có nhà cho người thu nhập thấp.

Ngoài ra, các công ty địa ốc cũng sẽ siết chặt tình trạng đầu tư thứ cấp, hướng tới người dân ở thực, tạo cho người mua nhà tiếp cận được nguồn nhà giá rẻ, không phải mất khoản phí chênh lệch cho nhà đầu tư thứ cấp.

Đối với tín dụng, các doanh nghiệp đưa ra chính sách trả góp, trả chậm với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ khách hàng dễ dàng hơn trong việc sở hữu chốn an cư. Đây là hỗ trợ cần thiết để tăng tính thanh khoản cho thị trường trong bối cảnh nguồn vốn tín dụng ngân hàng cho bất động sản đang dần bị siết lại.

Với quỹ đất để phát triển dự án cũng đón nhận những tín hiệu vui khi hàng loạt công ty công bố sẽ phát triển dự án bất động sản trên đất BT đã có trước đây. Trong đó, những đơn vị có quỹ đất lớn như Phát Đạt, Kepple, Trung Nam, Him Lam… đều công bố sẽ phát triển dự án mới năm 2017.

Một nét mới nữa là các doanh nghiệp bắt đầu dịch chuyển từ phát triển nhà ở cao cấp xuống dự án trung cấp, vừa túi tiền, những phân khúc phù hợp với nhu cầu ở thực của đa số người dân.

Ngoài ra, dòng vốn đầu tư từ nước ngoài và nguồn kiều hối vào thị trường bất động sản cũng đang tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua, tạo cho thị trường nguồn vốn mạnh để phát triển bền vững.

Bên cạnh đó, quy mô thị trường bất động sản TP.HCM đã vượt ra khỏi ranh giới hành chính trong Vùng đô thị TP.HCM, nhất là tại các địa phương giáp ranh với Thành phố, tạo cho thị trường nhiều lựa chọn, đặc biệt là với những người thu nhập thấp.

Việc Thành phố thực hiện chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị, với việc chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch; xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng; chỉnh trang các khu dân cư cũ; chương trình phát triển các khu đô thị mới, định hướng phát triển các khu đô thị vệ tinh; đặc biệt là chương trình phát triển nhà ở xã hội, được đánh giá là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản TP.HCM phát triển theo hướng lành mạnh và bền vững.

Một tín hiệu vui nữa cho thị trường địa ốc TP.HCM phải kể đến hoạch phát triển hệ thống hạ tầng đô thị mới kết nối ngày càng đồng bộ hơn, trước hết là đường giao thông, metro, xe buýt nhanh, sẽ tạo ra cơ hội rất lớn cho các doanh nghiệp bất động sản phát triển các dự án "ăn theo” hạ tầng cả trong trung hạn và dài hạn.

Nhưng vẫn còn mối lo

Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), việc thị trường đón nhận nhiều tín hiệu tốt từ đầu năm 2017 sẽ tạo đà cho thị trường phát triển bền vững trong thời gian tới, nhưng cái gì cũng có tính hai mặt.

Cụ thể, nếu thị trường phát triển nóng sẽ làm gia tăng tín dụng với lĩnh vực này, qua đó cũng dễ làm gia tăng áp lực gia tăng nợ xấu. HoREA cho biết, năm 2016, dư nợ tín dụng trên địa bàn TP.HCM đạt hơn 1.374.000 tỷ đồng, tăng trưởng tín dụng đạt 19,3%, cao nhất nước.

“Quy mô tăng trưởng tín dụng lớn trong năm qua đã tiềm ẩn nguy cơ tăng tỷ lệ nợ xấu có thể xảy ra trong trung hạn và dài hạn, nên cần được tiếp tục giám sát chặt chẽ”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói.

Theo HoREA, tỷ lệ nợ xấu toàn TP.HCM hiện nay vào khoảng 3,79%, nếu loại trừ nợ xấu của 3 ngân hàng bị mua lại 0 đồng (Ngân hàng Xây dựng, Ngân hàng Đại Dương, Ngân hàng Dầu khí toàn cầu), thì nợ xấu tín dụng trên địa bàn Thành phố chỉ là 2,03%.

Trong đó, tín dụng vào thị trường bất động sản đạt khoảng 150.000 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 10,6% tổng dư nợ tín dụng của Thành phố và chiếm tỷ lệ 35,2% tổng dư nợ tín dụng bất động sản cả nước (426.000 tỷ đồng), đạt mức tăng trưởng 14,2% so với năm 2015, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản của cả nước, chỉ đạt 8,5%. Nợ xấu bất động sản của TP.HCM khoảng 2,6%, thấp hơn tỷ lệ nợ xấu bất động sản trung bình 3,93% của cả nước.

Tuy nhiên, đáng quan tâm là dư nợ vay tiêu dùng toàn Thành phố với lãi suất khoảng 10%/năm, được tín chấp, hoặc có tài sản bảo đảm khoảng 202.000 tỷ đồng, chiếm 14,7% tổng dư nợ, trong đó đã có đến khoảng 38%, tương đương hơn 70.000 tỷ đồng cho vay để xây nhà, sửa chữa nhà. Khoản vay này cũng cần được giám sát chặt chẽ để sử dụng đúng mục đích, vì người vay có thể chuyển tiền vay qua đầu tư bất động sản.

“Dự báo thị trường bất động sản năm 2017 sẽ vẫn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng có thể sẽ tiếp tục xu thế chững lại so với năm 2016. Nhìn về lâu dài, thị trường đến năm 2020 sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết sự lệch pha cung - cầu hiện đang có xu thế lệch về phía phân khúc bất động sản cao cấp. Sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường bất động sản có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình”, ông Châu đánh giá.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp cho rằng, vẫn gặp khó trong phát triển. Đại diện một doanh nghiệp địa ốc lớn của TP.HCM cho biết, việc xin thủ tục cấp giấy phép xây dựng công trình trong dự án đã quy hoạch chi tết 1/500, hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt là vô lý và tốn kém cho doanh nghiệp cần được bỏ.

“Những chi phí này tất nhiên doanh nghiệp sẽ không phải người cuối cùng bỏ ra, mà là khách hàng, bởi doanh nghiệp hạch toán vào giá thành. Nếu Nhà nước bỏ các thủ tục này, thì giá nhà sẽ giảm thêm nữa và khi đó người mua nhà sẽ được hưởng lợi”, vị tổng giám đốc này nói.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp cũng cho rằng, khi quỹ đất cho phát triển dự án bất động sản ngày càng eo hẹp, thì doanh nghiệp lại gặp nhiều khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng, nhất là việc giải phóng mặt bằng theo kiểu “da beo”, kéo theo hệ quả nhiều dự án bị dở dang, gây lãng phí tiền của và tài nguyên đất, cũng như làm xấu bộ mặt đô thị.

Dù vẫn còn những tồn tại, khó khăn, nhưng các doanh nghiệp cũng cho rằng, sẽ tìm cách khách phục và tìm những giải pháp, chiến lược phù hợp để đưa ra những sản phẩm có sức hút với thị trường.

Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Hưng Thịnh cho rằng, trong cái khó sẽ ló cái khôn, các doanh nghiệp sẽ có những biện pháp cần thiết hoặc tính toán tái cơ cấu doanh nghiệp, tìm nguồn vốn với mức lãi suất ưu đãi để hỗ trợ người mua nhà. Nếu không tự thay đổi, doanh nghiệp sẽ tự mình tạo ra cái khó cho mình.

“Thị trường càng nhiều dự án mới cùng phân khúc, thì độ cạnh tranh sẽ cao hơn và buộc doanh nghiệp phải thực hiện những chiến lược cạnh tranh như giá, chiết khấu, chính sách hỗ trợ khách hàng, chất lượng công trình… và tất nhiên, người hưởng lợi chính là khách hàng”, ông Hiền nói.