“Cởi trói” bất động sản nông nghiệp

Điểm sáng kích hoạt thị trường

Luật Đất đai 2024 có nhiều quy định được đánh giá là “cởi trói” pháp lý cho thị trường bất động sản nông nghiệp.

Đơn cử, Điều 177 đã tăng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp (Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức là 10 lần). Quy định mới nhằm tăng cơ hội tích tụ ruộng đất cho các hộ gia đình, cá nhân phục vụ hoạt động sản xuất nông nghiệp quy mô lớn.

Điều 179 quy định tăng thời hạn thuê đất công ích do UBND cấp xã quản lý (thường gọi là quỹ đất 5%) lên 10 năm, từ mức 5 năm theo Luật Đất đai 2013. Quy định này giúp các cá nhân được thuê quỹ đất công ích có thời gian sử dụng đất thuê ổn định, giúp người thuê yên tâm đầu tư sản xuất ổn định trên đất thuê.

Điều 194 quy định về “dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu nuôi, trồng, sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung” để cho thuê lại đất hoặc thực hiện dự án. Đây là hành lang pháp lý giúp hình thành cơ sở hạ tầng tập trung trong lĩnh vực nông nghiệp (tạm gọi là dự án khu công - nông nghiệp, giống mô hình khu công nghiệp) giúp các doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận với quỹ đất “sạch” để đầu tư, sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp.

Đáng lưu ý, theo Khoản 3, Điều 191 - Luật Đất đai 2013, hộ gia đình và cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Tuy nhiên, Điều 45 - Luật Đất đai 2024 cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; nếu nhận chuyển nhượng quá hạn mức thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế…

“Việc Luật Đất đai mới cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được phép nhận chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất trồng lúa kèm theo các điều kiện về bảo toàn diện tích đất nông nghiệp là phù hợp với xu thế phát triển nông nghiệp công nghệ cao, nông nghiệp quy mô lớn hiện nay và tạo điều kiện cho các tổ chức, doanh nghiệp thực hiện các dự án quy mô lớn hơn, qua đó gia tăng giá trị sử dụng đất nông nghiệp”, ông Nguyễn Tuấn Anh - Ủy viên Ủy ban Xã hội của Quốc hội bình luận, đồng thời cho biết, thực tế ở các địa phương cho thấy, các tổ chức, cá nhân rất dè chừng trong việc sản xuất nông nghiệp theo quy mô lớn và theo công nghệ cao, lý do bởi việc chuyển đổi quy mô sản xuất, nâng cao hàm lượng khoa học, ứng dụng công nghệ cao vào sản xuất nông nghiệp có chi phí đầu tư ban đầu rất lớn, nhưng quá trình thu hồi vốn lại kéo dài, chưa kể giá trị thu hồi khi không sử dụng rất thấp…

Ông Nguyễn Như So - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Dabaco, đại biểu Quốc hội khóa XIV-XV nhiệm kỳ 2021-2026, Đoàn đại biểu Quốc hội Bắc Ninh cũng bày tỏ sự đồng tình với quy định nói trên tại Luật Đất đai 2024.

Trước đó, tại nhiều diễn đàn Quốc hội, ông đã nhiều lần góp ý nội dung này khi thảo luận về các vấn đề kinh tế - xã hội nói chung, về thị trường bất động sản hay khi đóng góp xây dựng dự thảo Luật Đất đai nói riêng.

Theo đó, khi kiến nghị tăng cường đầu tư và có cơ chế đủ mạnh hỗ trợ doanh nghiệp nông nghiệp (vốn đang làm tốt vai trò “trụ đỡ” cho nền kinh tế, đóng góp lớn vào tăng trưởng chung nhưng vốn đầu tư lại rất thấp), ông So nhấn mạnh, cần có cơ chế giao cho địa phương quy hoạch, tích lũy riêng quỹ đất sạch quy mô lớn nhằm thu hút đầu tư phát triển nông nghiệp công nghệ cao theo chiến lược “xây tổ để đón đại bàng”, giải quyết bài toán về mặt bằng đầu tư đang thực sự khó khăn và cấp bách hiện nay.

Kỳ vọng “lên ngôi”

Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn G6 nhận định, việc cho phép cá nhân, tổ chức không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là một điểm mới của Luật Đất đai 2024 so với Luật Đất đai 2013.

Theo đó, mục đích của Đảng và Nhà nước ta là muốn tiếp tục thực hiện chủ trương dồn điền, đổi thửa, tạo ra những cánh đồng lớn, phù hợp trình độ sản xuất bậc cao, hiện đại như ngày nay nhằm nâng cao năng suất, tăng giá trị khai thác sử dụng đất.

Luật Đất đai 2024 thúc đẩy việc sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả hơn để ngành nông nghiệp ngày càng phát triển, nông dân ngày càng giàu có và bộ mặt nông thôn ngày càng đổi mới. Điều này sẽ có tác động tích cực đến cả nền kinh tế và thị trường bất động sản trong quá trình đô thị hóa cũng như phát triển các khu dân cư nông thôn, làm tăng nhu cầu tạo lập nhà ở của người dân nông thôn, nhất là các nông dân tỷ phú”.

Ông Lê Hoàng Châu Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA).

Mặt khác, kể từ năm 1993, chúng ta không cấp mới đất nông nghiệp cho người sinh sau thời điểm đó. Chính sách này giúp thuận lợi cho việc hợp pháp hóa quyền thừa kế, cho tặng, chuyển nhượng từ người không còn khả năng, không có nhu cầu sử dụng đất cho người có nhu cầu. Bên cạnh đó, quy định này sẽ tạo thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng, nhất là các dự án do doanh nghiệp làm chủ đầu tư.

“Trước khi Luật Đất đai 2024 ra đời, bất động sản nông nghiệp được coi là thị trường ngách và ít được chú ý. Còn hiện tại, tôi cho rằng, phân khúc này sẽ dần trở nên phổ biến, được nhiều nhà đầu tư quan tâm”, Chủ tịch G6 Land nói.

Đồng quan điểm, PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng Khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội cho rằng, những điểm mới của Luật Đất đai 2024, đặc biệt quy định cho phép cá nhân không tham gia nông nghiệp được tích tụ đất trồng lúa, sẽ tác động tích cực tới thị trường bất động sản nông nghiệp vốn đang chậm phát triển trở nên khởi sắc và nhộn nhịp hơn.

Về vấn đề này, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh cho biết, quy định mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và những quy định cụ thể về tập trung, tích tụ đất đai trong Luật Đất đai 2024 khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là đất nông nghiệp; cho phép người sử dụng đất được sử dụng đất kết hợp đa mục đích, được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi, được sử dụng một phần diện tích để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp cho sản xuất nông nghiệp.

“Quy định này nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, tạo thuận lợi cho người sử dụng có thêm thu nhập từ việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích”, ông Khánh nói.

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản nông nghiệp đa dụng (đa mục đích) của Việt Nam, là loại bất động sản vừa có chức năng sản xuất nông nghiệp, vừa có chức năng sử dụng cho các mục đích khác như du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí…, đang có tốc độ phát triển nhanh chóng. Trong giai đoạn 2021-2025, dự kiến thị trường này sẽ tiếp tục tăng trưởng với tốc độ trung bình 15%/năm.

Tuy nhiên, dưới góc nhìn của PGS-TS. Nguyễn Minh Ngọc, Khoa Thẩm định giá và Kinh doanh bất động sản, Trường đại học Tài chính - Marketing (Bộ Tài chính), đầu tư bất động sản nông nghiệp là hình thức đầu tư mang lại nhiều giá trị, nhưng chưa được khai phá hết tiềm năng.

Theo ông Ngọc, cung - cầu đất nông nghiệp của Việt Nam rất lớn, nhưng nhiều người mới chỉ đầu tư kiểu “mua rồi để đó chờ tăng giá”, chứ chưa thực sự quan tâm đến phát triển tiềm năng của nó. Hai lợi ích lớn nhất của đầu tư đất nông nghiệp là trồng rừng và du lịch.

“Khi nền kinh tế tăng trưởng, nhu cầu về nông nghiệp hữu cơ và du lịch ngày càng trở nên thiết yếu, thường xuyên. Khi công nghệ lên ngôi, khi thị trường bất động sản ngày càng quan tâm đến đất nông nghiệp nhưng mới chỉ ở giai đoạn sơ khai, nắm giữ nguồn lực mà chưa biết khai thác…, thì đó chính là thời điểm tốt để đầu tư bất động sản nông nghiệp”, ông Ngọc nhấn mạnh.