Những ngày này, có nhiều thông tin về việc đất tại dự án Thanh Hà (nằm trên địa phận quận Hà Đông và huyện Thanh Oai, Hà Nội) lại tiếp tục sốt. Tin tức đất tại Thanh Hà liên tục sốt đã dần quen thuộc và diễn ra theo từng đợt, nhiều người băn khoăn về chuyện thực hư, có hay không.
Đại dự án Thanh Hà nằm trên địa phận 2 quận huyện của Hà Nội, gần trung tâm quận Hà Đông với diện tích lên tới 420 ha. Dân số dự kiến vào khoảng 35.000 người. Hiện tại liên doanh Cienco 5 và Mường Thanh là 2 chủ đầu tư đang thực hiện đại dự án này.
Thanh Hà những ngày này vẫn ngổn ngang với một đại công trường san lấp mặt bằng rộng lớn. Ngoài một số tòa nhà ở xã hội đã hoàn thành vào năm 2017, phần lớn diện tích của dự án vẫn đang ngổn ngang công trường, đồng ruộng.
Cạnh con đường 50 m Phúc La - Văn Phú khói bụi cả ngày, đi qua những cánh đồng mênh mông nối Hà Đông với Thanh Oai, một số xe tải vẫn đang thực hiện việc san lấp mặt bằng. Cạnh đó là nhiều “sàn bất động sản dã chiến” được lập 2 bên lề đường để sẵn sàng tư vấn cho khách mua hàng về dự án.
Các “sàn bất động sản dã chiến” giống như những quán nước ven đường được làm nhanh gọn với một chiếc ôtô, vài bộ bàn ghế nhựa và rất nhiều bản đồ vẽ dự án để tiện tư vấn cho khách. Khách ghé vào là cò đất có thể chỉ lô này, lô kia trong đại dự án vẫn chủ yếu là đồng ruộng đang san lấp. Nếu cần, cò có thể chở khách đi xem đất bằng xe máy.
Sang tay, đầu cơ thổi giá đất lên
Cò đất tên Lâm cho biết đất tại Thanh Hà đang sốt “nhẹ”, giá không tăng nhanh và quá cao. Ngoài ra, không phải khu đất nào tại Thanh Hà cũng sốt và được săn đón. Việc sốt đất gần đây bắt nguồn từ chủ đầu tư mở bán một phân khu đất nền biệt thự - liên kề. Khi có quá nhiều người mua và sang tay, giá sẽ bị thổi lên cao. Anh Lâm nói quy luật như vậy, mỗi khi một khu nào đó được mở bán, lại có một làn sóng sốt đất ở Thanh Hà.
Cò thổi giá đất đô thị Thanh Hà: Đất biệt thự 18 triệu lên 45 triệu/m2
“Theo hướng từ Hà Đông đi Thanh Oai, qua cầu vượt Cienco 5 vào bên tay phải là một khu đất nền biệt thự liền kề mới được mở bán và gây sốt. Ngày mở bán, giá đất còn sốt theo từng giờ cơ. Cứ sang tay là có tiền”, anh Lâm chia sẻ.
Cũng theo anh Lâm, khi chủ đầu tư mở bán, thường bán buôn cho một số sàn giao dịch bất động sản, một số nhà đầu tư lớn, khách ngoại giao… Do đó hàng hết nhanh chóng và khách bình thường khó có thể mua nổi. Nguồn hàng giao dịch là thứ cấp từ những nhà đầu tư ban đầu này. Đất được phân phối lại, sang tay liên tục và giá đất cứ thế được thổi lên qua những lần sang tay.
Tại Thanh Hà, các ô đất biệt thự - liền kề có diện tích khoảng 100-300 m2, giá khởi điểm của chủ đầu tư bán ra chỉ khoảng 15-18 triệu đồng/m2 tùy vào vị trí, hướng nhà…. Tuy nhiên, khi qua tay, giá đất được thổi lên 20-25-30 triệu mỗi m2, thậm chí ở vị trí đẹp có thể lên với giá 45 triệu đồng/m2. Nghĩa là đất đã được thổi lên cao gấp 3 lần giá bán ra ban đầu.
Chị Lan Hương, một cò đất khác tư vấn rằng ở cả khu đô thị Thanh Hà, không thể tìm đâu ra lô đất nào để mua trực tiếp từ chủ đầu tư. Bởi họ đã bán hết, giờ muốn chỉ có thể mua lại thông qua giao dịch thứ cấp. Và giao dịch hiện tại chủ yếu thông qua cò đất.
Chị Hương cũng nói rằng giá đất tăng lên nhưng vẫn có nhiều nhà đầu tư đổ về mua đầu cơ, sang tay. “Càng vị trí đẹp, lô không quá to càng dễ thanh khoản và sang tay. Cứ người này về mua lại sang tay cho người đến sau, mỗi lần như vậy giá lại được thổi lên vài triệu đồng mỗi m2”, chị nói.
Chị Hương chỉ về phía cánh đồng xa xa đang san lấp kèm theo những thuyết minh cùng tấm bản đồ: “Chỗ này sẽ mọc lên khu này, chỗ này sẽ là hồ điều hòa, chỗ này sẽ là đường nội khu 14 m, khu này gần trường học…”. Mỗi khu đất lại được nhấn mạnh mức giá khác nhau và sức nóng đến mức nào. Tùy khách có túi tiền thế nào sẽ được tư vấn hàng phù hợp.
Phần lớn diện tích dự án Thanh Hà vẫn ngổn ngang công tác san lấp mặt bằng. Ảnh: Hiếu Công.
Như vậy, theo các cò đất, những lô đất biệt thự - liền kề giá gốc chỉ khoảng 2-4 tỷ đồng hiện đã lên 5-10 tỷ, thậm chí cao hơn nhiều. Khách hàng nếu chậm còn không có để mua.
Anh Nguyễn Hùng, một khách mua đất ở quận Đống Đa, cho biết ban đầu đến vì muốn mua một biệt thự để nghỉ ngơi cuối tuần. Tuy nhiên khi tìm hiểu, anh thấy cơ hội đầu tư khá tốt nên mua để sang tay. Anh Hùng cho biết lượng khách tìm hiểu đầu tư như anh cũng không ít.
Chị Lan Hương cho biết trung bình một ngày chị tiếp 15-20 lượt khách hỏi mua đất nền biệt thự - liền kề, số đó chủ yếu mua để đầu cơ, lướt sóng, ít người có nhu cầu thật.
Mua chung cư cũng phải trả tiền chênh
Chung cư tại khu đô thị Thanh Hà cũng nổi tiếng là có giá rẻ nhất thủ đô. Giá chung cư chỉ vào khoảng 12 triệu đồng/m2. Những người thu nhập thấp có thể sở hữu nhà tại đây, trong khi vị trí chỉ cách trung tâm quận Hà Đông 15 phút chạy xe.
Tuy nhiên, cũng giống như biệt thự liền kề, người mua nhà tại Thanh Hà phải trả một khoản tiền chênh nhất định, tùy vào vị trí, tầng, hướng nhà.
Hiện tại, 6 tòa chung cư HH03 từ A-F đang được xây dựng sẽ cung ứng ra thị trường khoảng trên 1.500 căn hộ. Diện tích căn hộ dao động từ 58-80 m2. Như vậy, với giá bán khoảng 12 triệu đồng/m2, giá căn hộ tại Thanh Hà khoảng 700-950 triệu đồng.
Khách hàng muốn mua chung cư giá rẻ cũng phải trả tiền chênh. Ảnh: Hiếu Công.
Hầu hết môi giới tại dự án đều cho biết số căn hộ đã được chủ đầu tư bán buôn hết cho các sàn giao dịch bất động sản. Các sàn này sẽ bán lại với một mức tiền chênh nhất định, phụ thuộc vào hướng nhà, số tầng, căn góc, căn nhìn hồ hay không…
Chị Đỗ Linh, một môi giới, lấy ví dụ một căn hộ 70 m2, khách hàng phải thanh toán theo giá của chủ đầu tư và cộng thêm một khoản tiền chênh là 3 triệu đồng/m2. Nếu hướng nhà đẹp, nhìn hồ, tiền chênh có thể lên tới 5-6 triệu đồng/m2. Nếu căn hướng xấu, nhìn ra đường lớn thì tiền chênh có thể rẻ hơn khi vào khoảng 2-3 triệu đồng/m2.
Như vậy, với một căn hộ 70 m2, khách hàng có thể phải trả thêm một khoản tiền chênh vào khoảng 150-400 triệu đồng.
Lý do được môi giới đưa ra là các sàn giao dịch phải mua buôn từ chủ đầu tư nên tiền chênh đã tính chi phí lãi vay, hoa hồng… Chị Linh cho biết với giá rẻ, hạ tầng đồng bộ và trục giao thông lớn, các chung cư ở Thanh Hà vẫn thu hút giao dịch. Tuy nhiên, người mua chủ yếu để ở, người mua đầu cơ không nhiều do lãi không lớn.
Giải mã lý do thổi giá đất Thanh Hà
Ngoài một số tòa chung cư đang được hoàn thiện, phần lớn diện tích của đại dự án (420 ha) vẫn đang trong quá trình san lấp. Thậm chí đường nội khu, hồ điều hòa, hạ tầng vẫn còn “trên giấy”. Tuy nhiên, vẫn rất nhiều người tìm đến mua đất tại đây để đầu tư.
Theo anh Đỗ Nam, một người đầu tư tại quận Hà Đông, hạ tầng là lý do thuyết phục nhất khiến nhiều người xuống tiền đầu tư vào dự án. Thanh Hà nằm đối xứng 2 bên của đường Phúc La - Văn Phú rộng 50 m. Con đường này nối thẳng với đường Xa La - Nguyễn Xiển sắp hoàn thành. Như vậy, trong tương lai, việc di chuyển từ đây đến đường vành đai 3 (tại quận Thanh Xuân) chỉ mất khoảng 20 phút chạy xe.
Đầu cơ, sang tay là một trong những nguyên nhân khiến đất Thanh Hà tăng vọt. Ảnh: Hiếu Công.
Từ Thanh Hà cũng có thể kết nối với khu vực phía nam Hà Nội, kết nối với đường 70, đường sắt Cát Linh - Hà Đông, quốc lộ 6… một cách nhanh chóng.
Ngoài ra, Thanh Hà nằm không quá xa trung tâm quận Hà Đông, được coi là một đô thị vệ tinh của thủ đô, nơi có đầy đủ hạ tầng, tiện ích, cơ quan hành chính, bệnh viện, trường học… Trong khi đó, giá nhà và đất tại Thanh Hà được cho là khá mềm tại thủ đô. Nhiều người có ít tiền nhưng vẫn có thể đầu tư vào đây để kiếm lời.
Tuy nhiên, một cò đất tên Hải thừa nhận giá đất lên một phần là tại cò đất. Người này cho biết giao dịch hiện tại chủ yếu là thông qua môi giới, cò đất, hàng từ chủ đầu tư gần như không có. Cò đất sẽ ôm hàng của người này, phân phối lại cho người kia, cứ mỗi lần như vậy lại đẩy giá lên cao. Càng vị trí đẹp thì càng có thể thổi giá. Việc bán chênh kiếm lời lại càng khiến nhiều nhà đầu tư thứ cấp đổ tiền vào.
“Cò đất có thể tung tin về dự án có cái này, cái kia, sắp tới xây cái này, cái kia nên có cớ để thổi giá lên. Nhiều khi giá lại khá cao so với thực tế. Tôi cho rằng người mua nên tìm đến sàn giao dịch có uy tín để đảm bảo giá sát nhất với thực tế”, anh này nói.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng người mua nhà cần hết sức cẩn thận với những giao dịch thứ cấp có tính đầu cơ. Ngoài ra khi tìm hiểu dự án cần nắm vững quy hoạch, tiến độ thực hiện, thông tin về dự án. Các giao dịch cần có căn cứ pháp lý rõ ràng, đặc biệt cần tìm đến các sàn giao dịch có uy tín.
Vị trí dự án.
