Định giá hấp dẫn nhưng chịu áp lực từ khối ngoại
Đà giảm mạnh của cổ phiếu VRE bắt đầu từ cuối tháng 5, đầu tháng 6/2024 khi một số công ty chứng khoán lớn giảm giá mục tiêu trong 1 năm của cổ phiếu này, do triển vọng lợi nhuận kém khả quan hơn sau số liệu kinh doanh quý I. Lý do cơ bản khiến các công ty chứng khoán giảm định giá cổ phiếu VRE là giảm dự báo lợi nhuận thuần hoạt động kinh doanh mảng cho thuê mặt bằng và giảm dự báo doanh thu chuyển nhượng shophouse.
Theo báo cáo định giá cổ phiếu VRE ngày 17/6/2024 của Công ty Chứng khoán SSI, tốc độ tăng trưởng doanh số bán lẻ tại Việt Nam đang chậm lại nên Công ty hạ khuyến nghị đối với cổ phiếu VRE từ mua xuống khả quan, với mức giá mục tiêu 1 năm giảm từ 33.600 đồng/cổ phiếu xuống 29.500 đồng/cổ phiếu.
SSI giảm giá mục tiêu 1 năm với nguyên nhân do tỷ lệ lấp đầy của Vincom Retail thấp hơn trong 3 quý từ quý III/2023 đến quý I/2024 và sự tăng trưởng chậm lại của thị trường bán lẻ Việt Nam trong 5 tháng đầu năm 2024. Việc này khiến SSI hạ dự báo doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế năm 2024 của Vincom Retail xuống lần lượt còn 9.250 tỷ đồng (giảm 5,6% so với năm 2023 và thấp hơn 1,7% so với ước tính trước đó là 9.400 tỷ đồng) và 4.140 tỷ đồng (giảm 6,2% so với năm 2023 và thấp hơn 3,2% so với ước tính trước đó là 4.270 tỷ đồng).
Trước đó 1 tháng, báo cáo của Công ty Chứng khoán TP.HCM giảm giá mục tiêu đối với cổ phiếu VRE 11%, xuống 31.200 đồng/cổ phiếu, trên cơ sở tăng giả định tỷ suất vốn hóa và giảm dự báo lợi nhuận giai đoạn 2024 - 2026 trong bối cảnh triển vọng kém khả quan hơn.
Trong khi đó, báo cáo ngày 22/5/2024 của Công ty Chứng khoán Vietcap điều chỉnh giảm 2% giá mục tiêu cổ phiếu VRE xuống 31.200 đồng/cổ phiếu.
“Giá mục tiêu thấp hơn của chúng tôi chủ yếu là do số dư tiền mặt ròng (của Vincom Retail) giảm vào cuối quý I/2024 và dự báo thận trọng hơn về việc ra mắt trung tâm thương mại mới giai đoạn 2027 - 2028, được bù đắp một phần bởi việc cập nhật giá mục tiêu sang giữa năm 2025”, Vietcap cho biết.
Sau phiên tăng trần ngày 25/6, cổ phiếu VRE điều chỉnh và 1 phiên đi ngang cuối tuần qua. Tuy nhiên, bước vào phiên giao dịch đầu tuần này (1/7), cổ phiếu VRE lại bật tăng trần trở lại, lên mức 21.850 đồng/cổ phiếu.
Điều chỉnh giá mục tiêu, nhưng báo cáo của các công ty chứng khoán đưa ra khuyến nghị mua cổ phiếu VRE, bởi thị giá chỉ hơn 20.000 đồng/cổ phiếu, có mức chiết khấu đáng kể so với mức định giá.
Tuy nhiên, cổ phiếu VRE vẫn đang chịu áp lực bán ròng của nhà đầu tư nước ngoài. Từ ngày 17/5 đến 27/6, khối ngoại liên tiếp bán ròng cổ phiếu VRE khiến giá tiếp tục có diễn biến giảm, từ hơn 23.000 đồng/cổ phiếu xuống dưới 20.000 đồng/cổ phiếu, thủng mức đáy 4 năm và tiếp cận mức giá thấp nhất của giai đoạn diễn ra dịch Covid-19.
Khi giảm xuống dưới 20.000 đồng/cổ phiếu, dòng tiền trong nước được kích hoạt để bắt đáy cổ phiếu VRE và phiên giao dịch ngày 25/6 ghi nhận giá tăng trần nhờ lực mua tăng mạnh từ nhà đầu tư nội, trong đó có sự tham gia của nhóm tự doanh.
Ở mặt bằng giá hiện tại, cổ phiếu VRE được đánh giá là rẻ, nhưng nhiều nhà đầu tư nội e ngại nguồn cung ngắn hạn từ khối ngoại sẽ tiếp tục “đè” giá cổ phiếu, nên nhịp hồi phục không kéo dài.
Xu hướng này diễn ra tương tự ở không ít cổ phiếu khác như VCB, VIC, nhà đầu tư nước ngoài bán ròng gần hết các phiên từ đầu tháng 5 đến nay, “đè” giá cổ phiếu giảm đáng kể. Các nhà đầu tư nội đang chờ đợi khối ngoại ngừng bán để giá cổ phiếu có điều kiện hồi phục.
Triển vọng từ thương vụ “chuyển đổi cổ đông lớn”
Thị giá cổ phiếu VRE đang có mức chiết khấu đáng kể so với giá mục tiêu của nhiều công ty chứng khoán.
Ngày 18/3/2024, Tập đoàn Vingroup (mã chứng khoán VIC) công bố kế hoạch “bán đứt” Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Thương mại SDI (Thương mại SDI) - doanh nghiệp sở hữu 41,5% cổ phần VRE. Kế hoạch thoái vốn diễn ra theo 2 giai đoạn, bước đầu Vingroup đã hoàn tất thoái 55% vốn tại Thương mại SDI trong tháng 3 và sẽ thoái 45% vốn còn lại trong 6 tháng tiếp theo.
Theo Công ty Chứng khoán Yuanta, tổng giá trị thương vụ này là 39.100 tỷ đồng (tương đương 1,6 tỷ USD), được thanh toán bằng tiền mặt. Đợt thoái vốn lần 1 có giá trị 21.490 tỷ đồng (886 triệu USD).
Vingroup cho biết, thương vụ thoái vốn định giá cổ phiếu VRE ở mức 32.000 đồng/cổ phiếu, tương đương giá trị của 41,5% cổ phần tại Vincom Retail là 30.000 tỷ đồng và 9.000 tỷ đồng còn lại là phần sở hữu thiểu số của Thương mại SDI tại hai dự án bất động sản gồm Vinhome Vũ Yên quy mô 887 ha và Green Hạ Long quy mô 932 ha, tiến độ pháp lý của hai dự án đang ở những bước cuối cùng để có thể mở bán.
Trong tháng 4/2024, Vincom Retail đã có cuộc gặp gỡ nhà đầu tư và tổ chức thành công cuộc họp đại hội đồng cổ đông thường niên 2024, trong đó có 33 cổ đông trực tiếp tham dự và thông qua người được ủy quyền tham dự đại hội đại diện cho gần 1,5 triệu cổ phần, chiếm 65,79% cổ phiếu có quyền biểu quyết của Công ty.
Vincom Retail vẫn đặt mục tiêu tăng độ phủ tại các tỉnh, thành phố trên khắp cả nước, khai trương 6 trung tâm thương mại mới với khoảng 171.000 m2 diện tích sàn bán lẻ, nâng tổng số trung tâm thương mại tại 48/63 tỉnh, thành phố vào cuối năm 2024. Về chiến lược phát triển sản phẩm, Công ty tập trung phát triển các sản phẩm bất động sản bán lẻ mới và khác biệt, tạo được xu hướng mới như du lịch bán lẻ. Vincom Retail đặt mục tiêu xây dựng các cộng đồng khách hàng thân thiết tại mỗi địa phương bằng cách nâng cao chất lượng dịch vụ để trung tâm thương mại Vincom là điểm đến quen thuộc; tối ưu chi phí vận hành, mở rộng khách hàng thuê và nâng cao tỷ lệ lấp đầy.
Nhóm cổ đông mới vẫn định hướng phát triển Vincom Retail là công ty kinh doanh, quản lý, vận hành mặt bằng bán lẻ hàng đầu Việt Nam. Theo Vietcap, chiến lược phát triển/vận hành trung tâm thương mại của Vincom Retail là sẽ ký hợp đồng quản lý hoặc tư vấn hỗ trợ với Vingroup (khi cần thiết) và đảm bảo quyền lợi của các khách thuê, chủ gian hàng tại các trung tâm thương mại đang vận hành như cam kết trong các hợp đồng đã ký.
Đối với các dự án trung tâm thương mại trong kế hoạch phát triển sẽ không có thay đổi về các điều khoản và điều kiện trong hợp đồng ở các dự án đang xây dựng và các dự án mà Vincom Retail đã đặt cọc với Vingroup, Vinhomes theo hợp đồng hợp tác kinh doanh.
Cho đến thời điểm này, Ban lãnh đạo Vincom Retail thể hiện ý chí của nhóm cổ đông mới là tiếp tục triển khai các trung tâm thương mại, đảm bảo kế hoạch khai trương mới sẽ không có nhiều thay đổi trong giai đoạn 2024 - 2026.
Nhóm cổ đông mới dù chưa lộ diện chính thức, nhưng được biết là bên có kinh nghiệm về thương mại bán lẻ. Đây là lợi thế cho Vincom Retail trong chặng đường phát triển sắp tới, chưa kể sẽ không còn chịu nhiều ảnh hưởng bởi các kế hoạch kinh doanh tham vọng của cổ đông cũ trong lĩnh vực ô tô điện.
