Nhiều yếu tố trợ lực
Bất động sản công nghiệp là ngành được đánh giá có triển vọng tích cực trong năm 2024 và trong dài hạn. Nhu cầu thuê đất khu công nghiệp dự báo tiếp tục tăng trưởng tích cực nhờ dòng vốn FDI vẫn vào mạnh và Việt Nam được xem là một điểm đến hấp dẫn với các nhà đầu tư trong chiến lược “Trung Quốc +1” (đa dạng hóa chuỗi cung ứng để giảm phụ thuộc vào một quốc gia). Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, trong 4 tháng đầu năm 2024, vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt hơn 9,27 tỷ USD, tăng 4,5% so cùng kỳ năm 2023.
Trong khi đó, nguồn cung bất động sản công nghiệp đang tăng tương đối chậm. Năm 2023, thị trường miền Bắc chỉ có hơn 1.000 ha nguồn cung mới, với đóng góp của 5 dự án lớn tới từ Hung Yên, Hải Phòng, Bắc Ninh. Thị trường miền Nam đã trải qua cả năm 2023 ghi nhận không có nguồn cung mới nào được đưa vào vận hành. Tổng nguồn cung toàn thị trường ước đạt 16.367 ha, trong đó 70,3% là diện tích đất cho thuê (11.509 ha). Tương quan cung - cầu dẫn tới giá thuê duy trì mức cao. Tính theo USD/m2/chu kỳ thuê với mức giá chào thuê vào cuối quý IV/2023, thị trường TP.HCM là 257 USD, Đồng Nai 183 USD, Hà Nội 184 USD, Bắc Ninh 147 USD, Hải Phòng 129 USD..., cơ bản đều có sự tăng trưởng về giá so với cùng kỳ.
Ông Đào Hồng Dương, Giám đốc Phân tích Công ty Chứng khoán VPBank (VPBankS) nhìn nhận, với biến động cung - cầu và phân khúc sản phẩm, phân khúc khách thuê hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp có thể phân hóa mạnh mẽ hơn trong năm 2024. Sự kỳ vọng của nhà đầu tư không chỉ đặt ở con số doanh thu, lợi nhuận kỳ vọng 2024, mà còn nhiều yếu tố khác như quỹ đất sẵn có, quỹ đất có thể chuyển đổi, vị trí, phân khúc sản phẩm, doanh thu ổn định từ các dịch vụ hạ tầng cung cấp trong suốt chu kỳ thuê....
Theo đánh giá của VPBankS, giá chào thuê khu công nghiệp hiện nay vẫn ở mức hấp dẫn so với các quốc gia trong khu vực, nếu tính trên phân khúc sản phẩm cho sản xuất công nghệ cao. Bên cạnh đó, các chi phí tác động tới chi phí thiết lập, vận hành đều ở mức hấp dẫn, như chi phí điện sản xuất (0,074 USD/kWh), chi phí lương nhân công (1,53 USD/giờ), chi phí xây dựng hạ tầng (281 - 382 USD/m2)…
Dưới góc nhìn của ông Nguyễn Tiến Dũng, Trưởng phòng Phân tích cổ phiếu Công ty Chứng khoán MB (MBS), trong năm 2024, bất động sản khu công nghiệp là ngành có nhiều yếu tố vĩ mô hỗ trợ. Trong đó, yếu tố đầu tiên có thể kể đến là triển vọng từ dòng vốn FDI tăng trưởng mạnh. Cụ thể, trong 4 tháng đầu năm, vốn FDI thực hiện ước đạt 6,28 tỷ USD, tăng 7,4% so với cùng kỳ và cũng là mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây. Dòng vốn này trong thời gian tới sẽ tiếp tục duy trì tích cực khi được hỗ trợ bởi các hiệp định thương mại đã ký kết thời gian qua, Việt Nam nâng tầm đối tác chiến lược toàn diện với Mỹ và Nhật Bản, xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc, năng suất lao động Việt Nam đang cải thiện tích cực cùng chi phí điện năng hấp dẫn (so với một số quốc gia cạnh tranh FDI trực tiếp trong khu vực như Indonesia, Thái Lan, chi phí điện năng của Việt Nam lần lượt chỉ bằng 83% và 56%).
Một yếu tố quan trọng khác hỗ trợ khác, theo ông Dũng, là câu chuyện chuyển đổi đất trồng cây cao su sang khu công nghiệp. Trong bối cảnh tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp hiện khá cao (82%) và tiềm ẩn rủi ro thiếu nguồn cung mới, nguồn cung đất khu công nghiệp thời gian tới chủ yếu sẽ đến từ việc chuyển đổi đất trồng cao su. Theo quy hoạch của một số thành phố trọng điểm phát triển công nghiệp ở miền Nam, diện tích đất cao su được phê duyệt chuyển đổi đến năm 2025 ở Đồng Nai là 6.760 ha, Bình Dương là 3.084 ha, Bình Phước là 2.994 ha, Bà Rịa - Vũng Tàu là 3.933 ha. Việc chuyển đổi cũng đang được hỗ trợ khi hành lang pháp lý về định giá đất được quy định rõ ràng tại Nghị định 12/2024/NĐ-CP.
Cổ phiếu còn dư địa tăng trưởng
Sau giai đoạn điều chỉnh chung theo thị trường, nhóm cổ phiếu khu công nghiệp đang dần lấy đà hồi phục. Tuy nhiên, theo ông Đào Hồng Dương, yếu tố chủ chốt trong việc lựa chọn cổ phiếu ngành này giai đoạn hiện nay là doanh nghiệp có quỹ đất sạch đảm bảo cho thuê trong dài hạn, dự án nằm ở vị trí đắc địa, kết nối cơ sở hạ tầng giao thông tốt. Bên cạnh đó, xu hướng mở rộng của các tập đoàn có sẵn cơ sở sản xuất tại Việt Nam sẽ vượt trội hơn xu hướng các nhà đầu tư mới, nên các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp có sẵn tập khách hàng là những tên tuổi hàng đầu thế giới sẽ có ưu thế thu hút đầu tư, mở rộng diện tích thuê hơn và cũng có nhiều cơ hội để kỳ vọng về bức tranh sáng hơn trong năm 2024.
Tổng công ty IDICO (mã IDC) được kỳ vọng sẽ có nhiều cơ hội bật tăng mạnh từ mức nền thấp năm 2023. Năm 2024, IDC đặt mục tiêu tăng trưởng 34,3% so với năm ngoái. Mục tiêu tăng trưởng này là có cơ sở, dựa trên các yếu tố như giá trị hợp đồng còn lại (backlog) lớn của các dự án bất động sản khu công nghiệp đã ký biên bản ghi nhớ cũng như ký cho thuê chính thức cuối năm 2023. Bên cạnh đó, IDC vừa ghi nhận bàn giao 2,2 ha đất thương mại cho AEON. Ngoài ra, IDC cũng sở hữu tỷ suất sinh lời cao vượt trội toàn ngành, ROE hơn 26% và chính sách cổ tức tiền mặt ở mức cao cho năm 2024.
Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (mã KBC) là một trong những doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp lớn nhất miền Bắc, nắm giữ quỹ đất đắc địa tại các tỉnh, thành phố có khả năng thu hút nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Triển vọng của KBC trong năm 2024 là tương đối tích cực nhờ backlog tại các dự án hiện hữu như Nam Sơn Hạp Lĩnh, Quang Châu mở rộng, Tân Phú Trung và dự án Tràng Duệ 3 dự kiến sẽ hoàn thiện pháp lý trong tháng 5, tháng 6 và sẵn sàng đóng góp doanh thu từ nửa cuối 2024.
Thị giá KBC đã giảm mạnh thời gian qua, do kết quả kinh doanh quý I/2024 tương đối tiêu cực khi doanh nghiệp không ghi nhận bàn giao bất kỳ đất khu công nghiệp tại dự án nào. Tuy nhiên, dư địa tăng trưởng của cổ phiếu KBC trong năm 2024 là rất lớn khi kết quả kinh doanh được kỳ vọng sẽ cải thiện ngay trong quý II này và KBC vẫn đang giao dịch với mức định giá ở mức thấp so với các doanh nghiệp có cùng quy mô.
Với Công ty cổ phần Cao su Phước Hòa (mã PHR), mặc dù được nhìn nhận khó có thể kỳ vọng lợi nhuận tăng trưởng trong năm 2024 khi thiếu hụt đi câu chuyện về đền bù đất cao su như 2 năm liền trước đó (ngay cả khi mảng kinh doanh cao su sẽ bật tăng trở lại theo sự phục hồi của nhu cầu cao su thế giới cùng với xu hướng tăng giá cao su) nhưng cổ phiếu PHR vẫn còn dư địa tăng trưởng. Lý do là cổ phiếu này đang có định giá thấp hơn trung bình ngành cũng như trung bình 3 năm gần nhất. Cùng với đó, PHR vẫn đủ khả năng tài chính để tiếp tục duy trì chính sách cổ tức ở mức cao và hấp dẫn.
Kết thúc quý I/2024, lợi nhuận sau thuế các doanh nghiệp cho thuê khu công nghiệp đã cho thấy tín hiệu phục hồi khi ghi nhận mức tăng trưởng nhẹ 6% so với cùng kỳ, sau khi giảm 5,5% trong năm 2023. Theo đánh giá của MBS, mặc dù giá cổ phiếu hiện tại của nhóm này đã bao gồm cả kỳ vọng cho tương lai, nghĩa là một số cổ phiếu dư địa có thể không còn nhiều, nhưng vẫn còn một số mã “chưa chạy” sẽ có cơ hội phục hồi mạnh hơn trong giai đoạn tới. Có thể kể đến như BCM của Tổng công ty Đầu tư và phát triển công nghiệp.
Các dự án khu công nghiệp lớn của BCM như Cây Trường, VSIP Cần Thơ, Becamex Bình Phước và Becamex VSIP Bình Định đang được đẩy mạnh để sớm đưa vào vận hành, qua đó giúp doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp được cải thiện từ năm 2024. Lợi nhuận ròng BCM năm 2024 có thể đạt 1.198 tỷ đồng, giảm 25% so với năm 2023 do không còn lợi nhuận đột biến từ chuyển nhượng đất cho Capital Land. Tuy nhiên, MBS dự phóng lợi nhuận ròng năm 2025 của BCM có thể tăng trưởng trở lại 68%, tương đương mức 2.016 tỷ đồng, chủ yếu đến từ sự tăng trưởng của các hoạt động cốt lõi của doanh nghiệp.
