Giá cổ phiếu “chạy” trước chính sách
Ba dự án luật quan trọng đối với ngành bất động sản là Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các nút thắt pháp lý và hỗ trợ nguồn cung mới cho thị trường trong thời gian tới. Kỳ vọng này đã được phản ánh trên thị trường chứng khoán khi nhóm cổ phiếu bất động sản có diễn biến tích cực.
So với vùng đáy gần nhất trong 1 tháng trở lại đây, giá cổ phiếu bất động sản ghi nhận mức tăng phổ biến từ 10 - 30%. Nếu so với giai đoạn đầu năm 2023, nhiều cổ phiếu địa ốc có mức tăng hơn 50% như SGR, HQC, DIG, BCG, DXG, thậm chí mã VPH, TDH tăng hơn 100%, trong khi chỉ số VN-Index tăng khoảng 14%.
Theo ông Nguyễn Tiến Dũng, Trưởng phòng Phân tích cổ phiếu, Công ty Chứng khoán MB, 3 dự án luật sẽ có tác động nhiều hơn đến việc phát triển các dự án bất động sản mới. Ngoài ra, chương trình Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV vừa được điều chỉnh. Theo đó, Quốc hội sẽ chưa biểu quyết thông qua dự án Luật Đất đai (sửa đổi), mà chuyển sang kỳ họp tiếp theo, lý do là một số chính sách quan trọng chưa thiết kế được phương án tối ưu. Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dự kiến thông qua trong phiên họp ngày 27/11 và 28/11 của Quốc hội.
“Trước đó, nhờ kỳ vọng 3 dự án luật sẽ sớm được thông qua, các cổ phiếu trong nhóm bất động sản đã có mức phục hồi tốt kể từ vùng đáy ngắn hạn cuối tháng 10 cho đến nay. Tôi cho rằng, trong thời gian tới, nhóm bất động sản sẽ đi vào giai đoạn tích lũy, trước khi bắt đầu một nhịp tăng mới để phản ánh sự phục hồi của ngành, nhất là khi các yếu tố chính sách hỗ trợ cùng mặt bằng lãi suất thấp đang dần ngấm vào thị trường”, ông Dũng nói.
Trong khi đó, ông Trần Thái Bình, phụ trách phân tích ngành bất động sản, Công ty Chứng khoán VPBank (VPBankS) nhìn nhận, Luật Đất đai (sửa đổi) chưa được Quốc hội thông qua tại kỳ họp đang diễn ra, nhưng sự điều chỉnh của lãi suất và sự tháo gỡ dần về chính sách pháp lý, với khả năng dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được thông qua sẽ có tác động tích cực đến tâm lý nhà đầu tư bất động sản, kéo theo sự hưởng lợi của doanh nghiệp trong ngành khi thị trường địa ốc “ấm” dần lên. Diễn biến khả quan của nhóm cổ phiếu địa ốc nói riêng, thị trường chứng khoán nói chung thời gian gần đây là một minh chứng.
Kỳ vọng là thế, nhưng nhìn vào thực tế, thị trường bất động sản vẫn còn không ít khó khăn và cần thời gian để giải quyết các vấn đề về tín dụng, về trái phiếu doanh nghiệp…
Nhà đầu tư Nguyễn Thành Trung (Hà Nội) đánh giá, nhịp tăng của nhóm cổ phiếu địa ốc gần đây mang tính ngắn hạn, do nhiều nhà đầu tư kỳ vọng vào chính sách, chứ không phải nội tại các doanh nghiệp có sự chuyển biến tích cực về kết quả kinh doanh hay toàn ngành khởi sắc trở lại. Mặc dù vậy, nhìn nhận một cách tổng quan, thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất, nhiều khả năng sẽ từng bước phục hồi trong các năm tới.
“Các thông tin tích cực liên quan đến thị trường bất động sản góp phần hỗ trợ thị trường chứng khoán hình thành vùng tích lũy chắc chắn trước khi có nhịp hồi phục rõ nét hơn”, ông Trung nhận xét.
Canh mua tích lũy trung và dài hạn
Thị trường bất động sản đang trong quá trình thanh lọc và đào thải, nhưng giai đoạn khó khăn nhất đã qua, kỳ vọng sẽ từng bước phục hồi trong các năm tới.
Giới phân tích nhìn nhận, thị trường bất động sản đang trong quá trình thanh lọc và đào thải, nhưng nhóm cổ phiếu bất động sản đã trải qua thời kỳ khó khăn trong năm ngoái và đầu năm nay, nên rủi ro hiện tại ở mức thấp hơn trước nhiều. Đối với nhà đầu tư lướt sóng, rủi ro vẫn cao, nhất là khi giá có nhịp tăng mạnh gần đây. Còn các nhà đầu tư trung và dài hạn có thể tiếp tục tích lũy cổ phiếu của những doanh nghiệp hoạt động ổn định
Theo ông Trần Thái Bình, mỗi nhà đầu tư cổ phiếu bất động sản có khẩu vị rủi ro khác nhau, nhưng đều muốn hưởng lợi từ sự chuyển mình của nhóm cổ phiếu bất động sản dân cư. Nhà đầu tư ngại rủi ro có thể xây dựng danh mục dài hạn đối với cổ phiếu của doanh nghiệp có năng lực triển khai dự án và không sử dụng quá nhiều nợ vay. Tuy nhiên, với triển vọng khả quan hơn của ngành bất động sản, cổ phiếu của các doanh nghiệp đang chịu áp lực tài chính nhưng có khả năng vượt qua khó khăn, kỳ vọng chuyển mình cũng đáng quan tâm đầu tư. Một số mã cổ phiếu có thể cân nhắc đưa vào danh mục là VHM, NLG, KDH, PDR, DXG.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Tiến Dũng cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản có hướng đi rõ ràng đến phân khúc tầm trung, cùng với quỹ đất lớn đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý, sẵn sàng mở bán trong giai đoạn 2024 - 2025 sẽ có nhiều lợi thế như NLG, KDH, DXG.
Nhà đầu tư Nguyễn Thành Trung cho biết, ông đã chốt lời một số cổ phiếu bất động sản, nhưng sẽ xem xét giải ngân trở lại khi giá điều chỉnh, tập trung vào các doanh nghiệp đầu ngành, có cơ cấu nợ lành mạnh, các dự án đang được tích cực tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, vấn đề về trái phiếu doanh nghiệp được xử lý, sự mất cân đối dòng tiền được kiểm soát...
“Điểm đáng quan ngại với nhóm bất động sản là hệ số nợ rất lớn và câu hỏi đặt ra là doanh nghiệp sẽ thanh toán nợ như thế nào. Do đó, khi đầu tư cổ phiếu bất động sản, tôi luôn nhìn vào cơ cấu nợ của doanh nghiệp, đặc biệt là dư nợ trái phiếu”, ông Trung chia sẻ.
