Niềm tin trở lại
Việc thị trường bất động sản bước vào chu kỳ hồi phục chưa thể hiện rõ nét qua kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp địa ốc đang niêm yết/giao dịch cổ phiếu trên thị trường chứng khoán, khi tổng doanh thu quý I/2024 của toàn ngành (với hơn 90 doanh nghiệp) giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm trước và giảm trên 20% so với quý liền trước, theo số liệu thống kê của Báo Đầu tư Chứng khoán.
Tuy nhiên, doanh thu và lợi nhuận trong quý I/2024 của nhóm doanh nghiệp bất động sản chủ yếu phản ánh kết quả hoạt động mở bán không mấy tích cực trong 6 tháng cuối năm 2022 và gần như cả năm 2023. Bên cạnh đó, còn một yếu tố nữa là tính mùa vụ.
Đặc trưng của ngành bất động sản là kết quả kinh doanh quý I thường thấp nhất trong năm, do người dân có xu hướng ít mua nhà vào thời điểm đầu năm. Một số doanh nghiệp dù bán hàng tốt nhưng lại chưa ghi nhận doanh thu ngay vào quý I, khiến kết quả trên báo cáo tài chính thấp hơn.
Trong khi đó, theo các chuyên gia kinh tế, nhìn ở bình diện chung, ngành bất động sản đang có bệ phóng mạnh mẽ để trở lại sau thời gian dài khó khăn.
Hầu hết các báo cáo phân tích ngành từ các công ty chứng khoán và đơn vị nghiên cứu thị trường phát hành gần đây đều cho rằng, kết quả kinh doanh của các công ty địa ốc sẽ cải thiện mạnh mẽ trong nửa cuối năm 2024 nhờ doanh số bán nhà đã phục hồi từ giai đoạn cuối năm trước, đồng thời nhiều công ty bất động sản có động thái đặt mục tiêu tăng trưởng cao trong năm nay.
Tại cuộc họp đại hội đồng cổ đông thường niên 2024 cũng như buổi gặp gỡ nhà đầu tư, hầu hết các nhà phát triển bất động sản đều cho biết, một phần đáng kể lợi nhuận 2024 sẽ được ghi nhận vào nửa cuối năm.
Theo dự phóng của Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam (YSVN), năm nay, nhóm 20 nhà phát triển bất động sản lớn nhất sẽ ghi nhận doanh thu tăng 41% so với năm ngoái, lợi nhuận sau thuế tăng 8%.
Đáng chú ý, triển vọng của dòng vốn FDI là tín hiệu tích cực cho một năm phục hồi kinh tế, niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài dường như đang lên cao. YSVN kỳ vọng dòng vốn FDI mạnh mẽ sẽ giúp rút ngắn thời gian phục hồi của lĩnh vực bất động sản từ 5 năm của chu kỳ trước (2008 - 2013) xuống chỉ còn 3 năm ở chu kỳ này (2022 - 2025).
Để có thêm dẫn chứng cho sự hồi phục của ngành bất động sản rõ nét hơn kể từ quý II/2024, có thể nhìn sang số liệu ngành thép xây dựng khi ngành này thường hưởng lợi đầu tiên khi thị trường bất động sản phục hồi.
Số liệu của Hiệp hội Thép Việt Nam cho thấy, tính riêng tháng 5 năm nay, tổng tiêu thụ thép toàn hệ thống đạt 351.700 tấn, tăng 1% so với tháng 4 và tăng 59% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, tiêu thụ thép xây dựng tháng 5/2024 tăng tới 42% so với cùng kỳ năm 2023.
Nhận định về triển vọng của nhóm cổ phiếu bất động sản, các chuyên gia phân tích của Công ty Chứng khoán KB (KBSV) cho rằng, nhiều cổ phiếu ngành này hiện đang giao dịch ở mức định giá P/B 2024 foward thấp hơn so với mức P/B trung bình 5 năm qua.
Do vậy, nhà đầu tư có thể xem xét các cổ phiếu ngành này khi giá cổ phiếu có sự điều chỉnh và lựa chọn những doanh nghiệp có triển vọng tốt với quỹ đất sạch, đầy đủ pháp lý và cơ cấu tài chính an toàn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, năm 2024 là thời điểm các luật mới liên quan đến thị trường địa ốc đi vào thực tiễn, đồng thời với việc đồng bộ các nghị định, thông tư hướng dẫn chi tiết để xử lý vướng mắc của các dự án, từ đó vừa đáp ứng yêu cầu, nguyện vọng của người dân, nhà đầu tư, doanh nghiệp vừa khắc phục tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm tại một bộ phận cán bộ, công chức hiện nay.
Sau cơn mưa trời lại sáng
Các doanh nghiệp bất động sản vừa trải qua một giai đoạn khó khăn chưa từng có, bắt đầu từ khủng hoảng nợ trái phiếu và lãi suất ngân hàng tăng vọt. Ngay cả một số nhà phát triển bất động sản hàng đầu cũng lâm vào tình trạng “đóng băng” thanh khoản trong một thời gian dài.
Từ đầu năm tới nay, đà tăng giá mạnh của căn hộ chung cư, hay sự sôi động của một số phân khúc, khu vực đang tạo kỳ vọng cho giới đầu tư về một chu kỳ phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cho vay ở mức thấp, các sắc luật liên quan đến thị trường bất động sản áp dụng vào thực tiễn sẽ giúp môi trường pháp lý hoàn thiện hơn.
Nhiều doanh nghiệp địa ốc đã công bố chiến lược phát triển giai đoạn mới; trong đó, tập trung hoàn thiện thủ tục pháp lý để tái khởi động các dự án, ưu tiên phát triển phân khúc nhà ở có nhu cầu thực, có tính thanh khoản cao.
Thông tin từ nhiều doanh nghiệp trong ngành cũng cho thấy triển vọng lợi nhuận khởi sắc.
Chẳng hạn, Tập đoàn Nam Long tiết lộ, tình hình bán hàng quý đầu năm vẫn được đánh giá là khá tích cực với doanh số hơn 1.160 tỷ đồng, gấp gần 5 lần so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu từ các dự án Akari (đạt 490 tỷ đồng), Mizuki (246 tỷ đồng) và Southgate (283 tỷ đồng). Với tiến độ các dự án hiện nay, dự kiến điểm rơi lợi nhuận của Công ty sẽ vào giai đoạn cuối năm 2024.
Hay lãnh đạo Vinhomes kỳ vọng việc bàn giao nhà cho khách hàng tại các dự án trọng điểm như Vinhomes Ocean Park 3, Vinhomes Royal Island, Vinhomes Golden Avenue và hoàn tất một số thủ tục của các giao dịch bán lô lớn trong thời gian tới sẽ giúp kết quả kinh doanh của Công ty tích cực hơn.
Nhận định về triển vọng của nhóm cổ phiếu bất động sản, các chuyên gia phân tích của Công ty Chứng khoán KB (KBSV) cho rằng, nhiều cổ phiếu ngành này hiện đang giao dịch ở mức định giá P/B 2024 foward thấp hơn so với mức P/B trung bình 5 năm qua.
Do vậy, nhà đầu tư có thể xem xét các cổ phiếu ngành này khi giá cổ phiếu có sự điều chỉnh và lựa chọn những doanh nghiệp có triển vọng tốt với quỹ đất sạch, đầy đủ pháp lý và cơ cấu tài chính an toàn.
Đồng quan điểm, nhóm nghiên cứu từ Công ty Chứng khoán Maybank Investment Bank cho rằng, thị trường bất động sản có các yếu tố thúc đẩy tăng trưởng lâu dài, bao gồm cơ cấu dân số trẻ, sự mở rộng của tầng lớp trung lưu và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng.
Các yếu tố này vẫn đủ mạnh để hỗ trợ ngành bất động sản quay trở lại đà tăng trưởng trong 5 năm tới. Đặc biệt, việc hoàn thiện hành lang pháp lý sẽ hợp lý hóa quy trình cấp phép dự án, nhất là về lựa chọn nhà đầu tư và làm rõ các nguyên tắc định giá đất, giá thị trường, phương pháp định giá.
“Tác động của các luật mới đến biên lợi nhuận của các doanh nghiệp địa ốc dự kiến không đáng kể, có khả năng dao động trong khoảng 5 - 10%, nhưng sự thay đổi này có thể tạo lập một quỹ đạo tích cực cho thị trường bất động sản, vì góp phần tạo nên một thị trường minh bạch và bền vững trong dài hạn”, nhóm nghiên cứu nhận định.
