Các nhà phân tích cho biết, sự hỗ trợ gần đây của Bắc Kinh đã không trực tiếp giải quyết vấn đề chính là doanh số bán nhà và giá nhà giảm.
Tuần trước, các cổ phiếu bất động sản Trung Quốc đã tăng mạnh sau thông tin ngân hàng trung ương và cơ quan quản lý ngân hàng ban hành các biện pháp khuyến khích các ngân hàng hỗ trợ ngành bất động sản, bên cạnh các biện pháp hỗ trợ khác.
Cổ phiếu của nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc tính theo doanh thu là Country Garden đã tăng hơn gấp đôi trong tháng 11 và cổ phiếu của nhà phát triển bất động sản Longfor đã tăng khoảng 90% trong cùng thời kỳ.
Trong khi đó, hợp đồng tương lai quặng sắt tại Trung Quốc đã tăng khoảng 16% trong tháng này. Các nhà phân tích của Morgan Stanley cho biết, khoảng 40% lượng thép tiêu thụ của Trung Quốc được sử dụng trong xây dựng bất động sản.
Sheng Mingxing, nhà phân tích kim loại đen tại Viện nghiên cứu Nanhua cho biết, tình huống này là một trong những “kỳ vọng mạnh mẽ, nhưng thực tế yếu ớt” và giá thị trường đã đi chệch hướng khỏi các nguyên tắc cơ bản. Và điều quan trọng là phải xem liệu các căn hộ có thể được hoàn thành và bàn giao trong giai đoạn xây dựng cao điểm vào tháng 3 và tháng 4 hay không.
“Đây thực sự là một biện pháp cứu trợ tạm thời khi các nhà phát triển bất động sản phải đáp ứng nhu cầu trả nợ ít hơn trong tương lai gần, thực chất là một biện pháp cứu trợ thanh khoản tạm thời chứ không phải là một sự thay đổi cơ bản”, Giám đốc phân tích Samuel Hui tại Fitch Ratings cho biết.
“Điều quan trọng là chúng ta vẫn cần thị trường giao dịch bất động sản cơ bản được cải thiện, đồng thời niềm tin của người mua nhà phụ thuộc vào việc liệu các nhà phát triển bất động sản có thể hoàn thành việc xây dựng và bàn giao căn hộ hay không”, ông cho biết.
Đầu năm nay, nhiều người mua nhà đã từ chối tiếp tục trả tiền thanh toán theo tiến độ cho căn hộ khi việc xây dựng bị đình trệ. Nhà ở Trung Quốc thường được bán trước khi hoàn thành, tạo ra một nguồn tiền mặt lớn cho các nhà phát triển bất động sản.
Kỳ vọng về sự hồi phục
Các nhà phân tích có nhiều quan điểm khác nhau về thời điểm thị trường bất động sản Trung Quốc có thể phục hồi.
Fitch Ratings cho biết, mốc thời gian “vẫn còn rất không chắc chắn”. Trong khi Giám đốc cấp cao của S&P Global Ratings, Lawrence Lu kỳ vọng, sự phục hồi có thể xảy ra vào nửa cuối năm tới.
“Nếu chính sách này được thực hiện kịp thời, điều này sẽ ngăn chặn vòng xoáy đi xuống đối với các nhà phát triển bất động sản, điều này sẽ giúp khôi phục niềm tin của các nhà đầu tư vào các công ty này”, ông cho biết.
Cục Thống kê Quốc gia cho biết vào tuần trước, doanh số bán nhà ở trong 10 tháng đầu năm đã giảm 28,2% so với cùng kỳ năm trước. S&P Global Ratings cho biết vào tháng 7, họ dự kiến doanh số bán bất động sản sẽ giảm 30% trong năm 2022, tệ hơn so với năm 2008 khi doanh số bán hàng giảm khoảng 20%.
Tăng trưởng kinh tế chậm lại, sự không chắc chắn về các biện pháp kiểm soát Covid đang diễn ra và những lo lắng về thu nhập trong tương lai đã làm giảm nhu cầu mua nhà.
Theo phân tích dữ liệu của Goldman Sachs công bố vào tuần trước, giá nhà đất trên 70 thành phố của Trung Quốc đã giảm 1,4% trong tháng 10 so với cùng kỳ năm trước.
“Mặc dù có nhiều biện pháp nới lỏng nhà ở tại địa phương trong những tháng gần đây, nhưng chúng tôi tin rằng thị trường bất động sản ở các thành phố cấp thấp hơn vẫn phải đối mặt với những thách thức lớn do các yếu tố cơ bản tăng trưởng yếu hơn so với các thành phố lớn, bao gồm cả vấn đề di cư và các vấn đề dư cung tiềm ẩn”, các nhà phân tích của Goldman Sachs cho biết.
Khoảng hai năm trước, Bắc Kinh bắt đầu kiểm soát các nhà phát triển bất động sản phụ thuộc nhiều vào nợ để tăng trưởng. Evergrande đã vỡ nợ vào cuối năm ngoái trong một cuộc khủng hoảng nợ nghiêm trọng làm lung lay niềm tin của các nhà đầu tư.
Những lo lắng về khả năng trả nợ của các công ty bất động sản khác kể từ đó đã lan sang các nhà phát triển bất động sản với chất lượng tài sản lành mạnh.
Trong khi các biện pháp kiểm soát Covid đã kéo giảm tốc độ tăng trưởng của Trung Quốc trong năm nay, thì những khó khăn của thị trường bất động sản cũng góp phần đáng kể.
Theo ước tính của các nhà phân tích, lĩnh vực bất động sản, bao gồm các ngành liên quan, chiếm khoảng 1/4 GDP của Trung Quốc.
Tommy Wu, chuyên gia kinh tế cấp cao về Trung Quốc tại Commerzbank AG cho biết: “Tôi cho rằng lĩnh vực bất động sản sẽ ít trở thành lực cản đối với nền kinh tế vào năm 2023”.
“Còn quá sớm để nói liệu các biện pháp được triển khai cho đến nay có đủ để giải cứu lĩnh vực bất động sản hay không. Nhưng bây giờ cảm thấy yên tâm hơn vì có vẻ như nhiều khả năng các biện pháp mạnh mẽ hơn sẽ được triển khai nếu tình trạng suy thoái bất động sản vẫn diễn ra trong những tháng tới”, ông cho biết.
Chuyển đổi dài hạn
Cuối cùng, ngành bất động sản của Trung Quốc đang trải qua quá trình chuyển đổi do chính phủ chỉ đạo, trở thành một bộ phận nhỏ hơn của nền kinh tế và một mô hình kinh doanh ít phụ thuộc vào việc bán căn hộ trước khi hoàn thành.
Ông Lawrence Lu cho biết, thị trường bất động sản đã thu hẹp khoảng 1/3 so với năm ngoái và có thể sẽ giữ nguyên quy mô trong năm tới.
Ông cũng chỉ ra rằng các nhà phát triển bất động sản thuộc sở hữu nhà nước đã hoạt động tốt hơn trong thời kỳ suy thoái.
Trong ba quý đầu năm, ông Lawrence Lu cho biết, doanh số bán hàng của các nhà phát triển bất động sản thuộc sở hữu nhà nước đã giảm 25%, so với mức giảm 58% doanh số bán hàng của các nhà phát triển bất động sản không thuộc sở hữu nhà nước.
Bất chấp những động thái chính sách gần đây, lập trường của Bắc Kinh vẫn kiên định trong việc ngăn cản hoạt động mua nhà trên quy mô lớn.
Cho dù đó là thông điệp từ Cục Thống kê Quốc gia hay Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, các thông báo chính thức trong tháng này đều nhắc lại rằng nhà là để ở chứ không phải đầu cơ. Đây là câu thần chú đánh dấu sự sụt giảm của thị trường bất động sản.
