VN-Index: Kịch bản đi ngang
Sau 1 tuần giảm mạnh 4,4%, VN-Index đã có những nỗ lực tìm kiếm điểm cân bằng khi tạo cây nến Doji xanh rút chân trên ngưỡng MA10 tuần, đóng cửa tuần qua tại 1.183,37 điểm, tăng 0,46%. Thanh khoản ghi nhận giảm 28,5% so với tuần trước đó, dù duy trì trên mốc trung bình 20 tuần. Chỉ số trên đồ thị ngày giữ vững mốc MA50, nhưng thanh khoản sụt giảm phần nào cho thấy tâm lý thận trọng của 2 bên mua - bán trước biến động thị trường.
Dòng tiền trong tuần qua gia tăng tại nhóm chứng khoán, bán lẻ và bất động sản. Đây là những nhóm ngành có sự hồi phục đầu tiên sau khi thị trường tìm lại trạng thái cân bằng. Một số cổ phiếu có diễn biến giá “khỏe” là SSI, SHS, DXG, DGW.
Trong tuần mới, VN-Index có thể đi theo kịch bản đi ngang, tạo biên tích lũy trong vùng 1.175 - 1.190, trên đường MA50, trước khi chinh phục trở lại vùng 1.200 - 1.220 điểm. Ngược lại, chỉ số vẫn có xác suất kiểm định ngưỡng 1.150 điểm để thu hút lực cầu.
Bất động sản: Kỳ vọng dần hồi phục
Trong tuần qua, nhóm ngành có nhiều câu chuyện xung quanh nhất phải kể tới bất động sản, khi các thông tin như ngân hàng hạ lãi suất hay Thông tư số 10/2023/TT-NHNN được ban hành có ảnh hưởng tích cực đối với nhóm ngành này.
Trước khi Thông tư số 10 được ban hành vào ngày 23/8/2023, Thông tư số 06/2023/TT-NHNN bổ sung một số điều kiện, thủ tục cho vay thận trọng, chặt chẽ hơn, sẽ được áp dụng kể từ ngày 1/9/2023. Trong đó, tiêu biểu là các điều khoản: Điều 2 (khoản 6) yêu cầu chặt chẽ hơn với các khoản vay cá nhân liên quan tới bất động sản; Điều 8 (khoản 6) loại bỏ điều kiện vay để phục vụ hoạt động kinh doanh trong các trường hợp vay để trả nợ trước hạn - góp phần hỗ trợ các doanh nghiệp trả các khoản nợ nước ngoài dễ hơn và cá nhân cũng được cho vay để trả nợ ngắn hạn; Điều 8 (khoản 8, 9, 10) bổ sung các mục đích không được vay vốn để giảm rủi ro tín dụng, nhưng đồng thời làm giảm tăng trưởng tín dụng; Điều 22 (khoản 2) kiểm soát, quản lý chặt hơn các hình thức đảo nợ, cho vay bất động sản và chứng khoán.
 |
Trong các điều khoản kể trên của Thông tư 06, đáng chú ý nhất là Điều 8 (khoản 8, 9, 10) bổ sung các mục đích không được vay vốn, khi đây là điều khoản được đánh giá tác động mạnh nhất tới nhóm bất động sản. Với mục đích vay vốn để thanh toán tiền mua, góp vốn, nhận chuyển nhượng cổ phần vốn góp của công ty TNHH, công ty hợp danh và công ty chưa niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán, không được phép vay sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới các hoạt động M&A doanh nghiệp, dự án. Bên cạnh đó, vay để thanh toán tiền góp vốn hợp đồng hợp tác đầu tư cũng không được sẽ ảnh hưởng tới khả năng thu tiền trước của doanh nghiệp, trong khi đây là một dòng tiền quan trọng trong phát triển dự án.
Tuy nhiên, Thông tư số 10 đã hoãn thi hành các điều khoản trên cho tới khi có quy định mới. Như vậy, những điều khoản “gây khó” đối với bất động sản tại Thông tư 06 đã được loại bỏ và cởi bỏ nút thắt về mặt tâm lý cho các nhà đầu tư.
Với việc Chính phủ liên tục có các biện pháp tháo gỡ, sửa đổi khung pháp lý cho thị trường bất động sản và mặt bằng lãi suất tiếp tục hạ nhiệt, nhóm bất động sản được kỳ vọng sẽ dần hồi phục trong những tháng cuối năm 2023, nhất là sang năm 2024.
Trong nhóm ngành này, DSC đánh giá cao cổ phiếu HDC của Công ty cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu. HDC có dự án trọng điểm The Light City, với giá trị tồn kho 887 tỷ đồng, chiếm 40% giá trị tồn kho và tài sản dở dang, được Sở Xây dựng thông qua pháp lý từ tháng 7/2023, dẫn tới việc ghi nhận các khoản tiền từ khách hàng và doanh số sẽ được thực hiện hóa trong 2 quý cuối năm 2023. Khoản mục người mua trả tiền trước của HDC đạt 179 tỷ đồng trong quý II/2023, ở mức cao trong nhiều năm trở lại đây, phần nào thể hiện khả năng thu tiền của doanh nghiệp vẫn tốt trong thời kỳ khó khăn và tiềm năng tăng trưởng kinh doanh sắp tới được đảm bảo. Sử dụng phương pháp P/B và RNAV, DSC ước tính, giá trị hợp lý cho cổ phiếu HDC là 38.400 đồng/cổ phiếu.
