Chiến thuật giai đoạn này là chỉ mua vào các mã đang có dòng tiền mạnh và đang tạo xu hướng tốt, bởi thị trường có phân hoá nên không phải mua mã nào cũng có lợi nhuận, cụ thể như ở các doanh nghiệp có quỹ đất sạch lớn, có “của để dành” như NVL, NLG, KDH, AGG, IJC…
Một nhóm nhà đầu tư bám thị trường nhìn nhận, thực tế, nhóm cổ phiếu bất động sản có thị trường chủ đạo ở Nam Trung Bộ rất khoẻ từ đầu năm đến nay, gần như không có nhịp chỉnh đáng kể nào. Những doanh nghiệp sẵn quỹ đất, sẵn hàng tồn kho lớn (cả dở dang và cả thành phẩm) đều đang hưởng lợi từ nhu cầu thị trường vẫn đang cao, trong khi nguồn cung đang hạn hẹp dần. Nhóm này đang hội tụ đủ yếu tố thiên thời, địa lợi.
Cụ thể, đặt trong bối cảnh lãi suất thấp thì dòng tiền đầu cơ, tiết kiệm đổ dồn sang chứng khoán, bất động sản. Các doanh nghiệp bất động sản phía Nam đang có xu hướng phát triển dự án Khu đô thị, sản phẩm hoàn chỉnh khép kín, phân tầng phân khúc rất rõ ràng. Đặc biệt, các doanh nghiệp lớn đều đã tích luỹ quỹ đất sạch nhiều năm, giá vốn tốt và đã triển khai các dự án từ nhiều năm nay, và đây là giai đoạn bắt đầu ghi nhận lợi nhuận.
Cổ phiếu bất động sản phi mã, vẫn còn dư địa tăng trưởng
Lấy ví dụ, nhà đầu tư trong nhóm này cho biết, điển hình là NVL sau nhiều năm không được dòng tiền chú ý, do các dự án lớn của họ ở giai đoạn đầu triển khai, còn nay, các dự án đang được đẩy mạnh tiến độ lên rất nhiều, nên lợi nhuận 3 năm tới sẽ rất đột biến. Đây là cơ sở để cho cổ phiếu này tăng giá.
Đóng cửa phiên 12/5, thị giá cổ phiếu NVL là 130.000 đồng/cổ phiếu, tăng mạnh từ đầu năm đến nay, đưa vốn hoá lên mức 139.712 tỷ đồng, tương ứng khoảng 6 tỷ USD, duy trì vị thế công ty bất động sản nhà ở niêm yết có vốn hóa đứng thứ 2 tại Việt Nam. Trong khi các năm trước, giá cổ phiếu NVL thường có biến động không quá lớn, duy trì quanh vùng 60.000 đồng.
Tính đến cuối tháng 4/2021, NVL là một trong những cổ phiếu vốn hóa lớn có đà tăng tích cực trong tháng 4 - trở thành cổ phiếu lớn thứ 9 trong danh mục quỹ đầu tư VEIL, với tổng giá trị đầu tư lên đến gần 82 triệu USD. Bên cạnh đó, khối ngoại đã mua ròng gần 1.400 tỷ đồng tại mã cổ phiếu này với 49 phiên mua ròng trên tổng số gần 70 phiên xuyên suốt 4 tháng đầu năm.
Mới đây, HĐQT tập đoàn này cũng đã công bố kế hoạch chia cổ phiếu thưởng cho cổ đông theo tỷ lệ 555 :198, tương ứng dự kiến phát hành gần 386 triệu cổ phiếu. Phương án phát hành cổ phiếu thưởng vừa thông qua này đã được Novaland lên kế hoạch, trình lấy ý kiến cổ đông trong suốt 2 năm nay.
Nhiều ý kiến cho rằng, với mức thị giá cao ba chữ số, việc chia cổ phiếu thưởng của NVL khiến thị giá điều chỉnh giảm, đưa cổ phiếu về vùng giá “hấp dẫn” hơn, tạo điều kiện để các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận cổ phiếu hơn, đồng thời cũng thúc đẩy thanh khoản giao dịch trên thị trường. Với NVL, dư địa tăng giá vẫn lớn nên đang hấp dẫn các nhà đầu tư cân nhắc cơ hội gia tăng tỷ lệ sở hữu.
Điều này hoàn toàn có cơ sở khi mà trong quý I/2021,NVL cho biết, đã ghi nhận số lượng bán hàng tăng mạnh 152% so với cùng kỳ năm trước, đưa tổng giá trị của việc phân phối sản phẩm BĐS lũy kế lên đến 5,3 tỷ USD.
Tập đoàn này sẽ tiếp tục đẩy nhanh tiến độ triển khai 3 dự án trọng điểm NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa - Vũng Tàu), NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận) và Aqua City (Đồng Nai) nhằm ghi nhận doanh thu trong giải đoạn 2021 - 2023, sớm hơn 5 năm so với kế hoạch ban đầu là năm 2028. Dự kiến, tổng lợi nhuận này ước đạt 2 tỷ USD, trên nền vốn điều lệ hơn 10.700 tỷ đồng. Đây là con số đột biến so với nhiều dự phóng của các báo cáo trước đó.
Tính đến hết quý I/2021, quỹ đất của NVL tăng từ 4.894 ha (cuối năm 2020) lên hơn 5.400 ha tại các vị trí chiến lược dọc theo trục phát triển cơ sở hạ tầng quốc gia với tổng giá trị thương phẩm (GDV) tương đương 45 tỷ USD. Tiếp tục duy trì vị thế nhà phát triển bất động sản sở hữu quỹ đất lớn thứ hai trong số các nhà phát triển BĐS niêm yết ở Việt Nam.
Công ty này cũng đặt mục tiêu gia tăng quỹ đất thêm 10.000 ha đến 2030 trên địa bàn chủ lực Nam Trung Bộ (như Đồng Nai, Bình Thuận, Ninh Thuận, Khánh Hoà, Phú Yên, Bình Định…) và gắn liền với cơ sở hạ tầng, kinh tế vùng, kinh tế địa phương để phát triển vùng hơn là dự án riêng lẻ.
Dòng tiền mạnh cũng đổ vào NLG, KDH, AGG
Bắt nhịp cùng NVL, nhiều cổ phiếu có cơ bản tốt, có yếu tố xúc tác hỗ trợ khác như NLG, KDH, AGG cũng đang có mức tăng giá tốt và thu hút dòng tiền trên thị trường. Chẳng hạn KDH đã tăng gần 16,5% trong 1 tháng gần nhất với thanh khoản hơn 4,96 triệu đơn vị/phiên; NLG bứt phá 14% với thanh khoản 2,4 triệu đơn vị/phiên, và được một số CTCK dự báo upsize 24% so với vùng giá hiện nay. Tân binh AGG cũng có mức tăng giá từ tốn 13% nhưng lại rất chắc chắn và đang tiếp tục đi lên vùng cao mới.
Nhìn lại hoạt động kinh doanh cũng như tiềm năng quỹ đất của các doanh nghiệp này cũng cho thấy sự tăng giá hoàn toàn có cơ sở.
Cụ thể, với KDH, năm 2021 tiếp tục giải phóng mặt bằng và từng bước hoàn chỉnh thủ tục pháp lý cho các dự án hiện hữu ở TP Thủ Đức (trước đây là quận 2, quận 9), Bình Chánh và Bình Tân để chuẩn bị cho hoạt động kinh doanh các năm kế tiếp.
Cụ thể, công ty dự kiến triển khai 3 dự án gồm dự án nhà phố biệt thự ở TP Thủ Đức có quy mô 4,3 ha tại phường Phú Hữu; dự án chung cư Bình Tân quy mô 1,8 ha tại 158 An Dương Vương, quận Bình Tân; dự án nhà phố biệt thự ở phường Bình Trưng Đông, TP Thủ Đức có quy mô 5,7 ha.
Về kế hoạch kinh doanh, KDH dự kiến doanh thu đạt 4.800 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 1.200 tỷ đồng, lần lượt tăng 6% và 4% so với thực hiện năm 2020. Cổ tức dự kiến ở mức 10%.
Còn với NLG, sự bứt phá của cổ phiếu đặc biệt trong 2 tuần này song hành cùng với thông tin KQKD quý 1 của DN rất ấn tượng, cụ thể, nhờ ghi nhận hơn 429 tỷ đồng lợi thế thương mại từ hợp nhất dự án Đồng Nai Waterfront (Izumi) sau khi NLG mua thêm 30% cổ phần từ Keppel Land nên lợi nhuận NLG đạt hơn 365 tỷ đồng, gấp 3 lần cùng kỳ năm trước, hoàn thành 32% kế hoạch cả năm.
NLG cũng ghi nhận gần 3.200 tỷ đồng, trong đó gồm mua trả tiền trước ngắn hạn 2.410 tỷ đồng và doanh thu chưa thực hiện dài hạn 767 tỷ đồng.
Với việc nâng sở hữu lên 65% tại dựa án trên, NLG bổ sung vào quỹ đất thêm quy mô 170 ha, ước tính xấp xỉ 7.000 sản phẩm. Nhờ lợi thế vị trí đắc địa và u hướng phát triển dự án theo khu đô thị của các nhà phát triển bất động sản trong thời gian vừa qua, CTCK kỳ vọng đây là dự án trọng điểm mang về dòng tiền lớn cho NLG trong giai đoạn 2021-2025.
Trong khi đó với An Gia (AGG), hiện sở hữu hơn 32,4 ha quỹ đất chưa triển khai tại khu Nam TP.HCM, tương ứng với khoảng 15.000 sản phẩm. Năm 2201, AGG có kế hoạch tăng vốn lớn nhằm M&A quỹ đất khoảng 30-50 ha khu vực Bình Dương, tương ứng với khoảng 6.000 sản phẩm cao tầng và thấp tầng.
Bình Dương cũng là một trong những thị trường trọng điểm của An Gia hiện nay, khi công ty đang triển khai khu biệt lập The Standard Bình Dương với các sản phẩm nhà ở thấp tầng. Dự án này cũng đánh dấu chiến lược mới của An Gia trên con đường hiện thực hóa mục tiêu trở thành nhà phát triển các khu đô thị hoàn chỉnh trong 3 - 5 năm tới.
Năm 2021, AGG đặt mục tiêu doanh thu thuần đạt 3.600 tỷ đồng, gấp đôi năm trước và lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ 500 tỷ đồng, tăng 21%. Trong năm, AGG sẽ hoàn tất bán hàng, xây dựng và bàn giao sản phẩm của các dự án đang kinh doanh Sky89 (TP.HCM) và The Sóng (TP. Vũng Tàu); Ra mắt giỏ hàng mới các dự án Westgate (TP.HCM), The Standard Bình Dương; Ra mắt dự án mới 3.500 sản phẩm tại Bình Dương.
