Cùng với đà hưng phấn của nhóm cổ phiếu bất động sản nhà ở, nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp có những chuyển động khá tích cực trong giai đoạn gần đây. Bà đánh giá như thế nào dư địa tăng trưởng của nhóm cổ phiếu này?
Từ đầu năm đến nay, các cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp đã có mức tăng giá khoảng 34%, cao hơn so với mức tăng 19% của VN-Index. Đây cũng là diễn biến chung của nhóm ngành có liên quan đến hạ tầng bất động sản, như nhóm đầu tư công tăng gần 70%, vật liệu xây dựng tăng 45%, bất động sản nhà ở tăng 44%.
Tôi cho rằng, ở thời điểm này, sau khi được thúc đẩy bởi đà tăng chung của thị trường, các cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp sẽ dần phân hóa. Những cổ phiếu có câu chuyện tăng trưởng riêng sẽ tiếp tục thu hút sự chú ý của dòng tiền trong thời gian tới.
Có ý kiến cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp ở miền Bắc đang được hưởng lợi nhiều từ xu hướng chuyển dịch cơ sở sản xuất nhờ vị trí chiến lược (gần Trung Quốc), cơ sở hạ tầng tốt, chi phí thuê thấp hơn và nguồn đất sạch lớn hơn so với khu vực miền Nam. Bà có đồng tình với nhận định này?
Tôi cho rằng, thị trường bất động sản khu công nghiệp tại miền Bắc sẽ có dư địa tăng trưởng tốt hơn trong thời gian tới.
Thứ nhất, với vị trí thuận lợi, khu vực này tiếp tục được hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang. Ngoài ra, đây cũng là căn cứ điểm của các doanh nghiệp sản xuất lớn của Hàn Quốc như Samsung, LG… Tháng 6 vừa qua, trong chuyến thăm Việt Nam của Tổng thống Hàn Quốc, 17 văn kiện đã được ký kết nhằm tăng cường triển khai quan hệ đối tác chiến lược toàn diện giữa hai nước. Đây là cơ sở để các tập đoàn lớn của Hàn Quốc tiếp tục mở rộng sản xuất tại Việt Nam.
Thứ hai, giá thuê ở khu vực miền Bắc cũng đang cạnh tranh hơn, do đó, kích thích nhu cầu đầu tư mạnh mẽ hơn. Trong nửa đầu năm 2023, nhu cầu thuê mới ở miền Bắc tăng 60% so với cùng kỳ, cao hơn so với mức tăng trưởng 20% tại khu vực miền Nam. Hai giao dịch nổi bật nhất đều thuộc ngành công nghiệp điện tử, nằm ở tỉnh Bắc Giang và Thái Bình, với diện tích lần lượt là 50 ha và 40 ha.
Bên cạnh đó, Hà Nội dẫn đầu về thu hút vốn FDI, với tổng vốn đầu tư đăng ký gần 2,3 tỷ USD trong 6 tháng, chiếm 16,9% tổng vốn đầu tư đăng ký và tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ. TP.HCM xếp thứ hai, với 1,4 tỷ USD. Tiếp đến là Bắc Giang, với 1,25 tỷ USD, chiếm 9,3% tổng vốn đầu tư cả nước, tăng gấp 2,6 lần so với cùng kỳ. Tiếp theo lần lượt là Bình Dương và Hải Phòng. Đây cũng là yếu tố hỗ trợ cho tăng trưởng ở khu vực này về lâu dài.
Yếu tố cuối cùng liên quan đến các việc cơ sở hạ tầng giao thông phát triển mạnh trong thời gian qua đã tăng tính liên kết vùng cho khu vực phía Bắc. Các tuyến cao tốc mới được đưa vào vận hành trong thời gian gần đây như Vân Đồn - Móng Cái, Hạ Long - Vân Đồn, hay cao tốc Bắc Giang - Lạng Sơn đang được triển khai là những điểm sáng hỗ trợ cho thị trường bất động sản khu công nghiệp tại đây.
Bà đánh giá thế nào về xu hướng phát triển các sản phẩm bất động sản công nghiệp chuyên biệt trong giai đoạn này?
Một vài xu hướng có thể sẽ định hình cho các sản phẩm bất động sản khu công nghiệp trong thời gian tới.
Thứ nhất, phát triển khu công nghiệp “xanh” để thu hút đầu tư “xanh”. Phát triển khu công nghiệp “xanh” là tham gia vào hoạt động sản xuất sạch hơn, giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường, hướng tới mục tiêu chung của Việt Nam là đưa phát thải ròng khí nhà kính đến năm 2050 về 0. Đây cũng là xu thế chung trên thế giới.
Đầu tư “xanh” trên thế giới năm 2022 tăng 54% về giá trị và 6% về số lượng dự án so với cùng kỳ; trong đó, tăng mạnh nhất ở châu Phi (tăng 36%) và châu Á (tăng 32%). Các lĩnh vực đang thu hút nhiều vốn nhất gồm sản xuất điện và khí gas, thiết bị điện và điện tử và viễn thông với giá trị đầu tư năm 2022 tăng trưởng lần lượt là 151%, 32% và 9% so với cùng kỳ. Vì vậy, đây là một lĩnh vực khá hấp dẫn và sẽ thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư trong thời gian tới.
Thứ hai, nhu cầu thuê nhà kho, nhà xưởng tăng nóng trong giai đoạn 2021-2022 đang có xu hướng hạ nhiệt từ đầu năm 2023, một phần do nguồn cung tăng mạnh, một phần do nhu cầu thương mại toàn cầu giảm trong bối cảnh các nền kinh tế tăng trưởng yếu. Tuy nhiên, mô hình nhà kho, nhà xưởng cao tầng đang nổi lên nhờ ưu thế về diện tích đất ít song gia tăng về khả năng lưu trữ.
Theo CBRE và BW Industrial Development, mô hình nhà kho, nhà xưởng cao tầng đã phổ biến ở một số thị trường châu Á như Hồng Kông, Singapore, Tokyo, Osaka hoặc Thượng Hải, nhờ cung cấp giải pháp giúp tối ưu hóa quỹ đất và gia tăng hiệu suất do dễ dàng trong khâu vận chuyển và xếp dỡ. Mặc dù quy mô của nhà kho, nhà xưởng cao tầng hiện vẫn chưa thể thay thế các mô hình nhà kho truyền thống, song đây là mảng tăng trưởng mạnh do nhu cầu giao nhận thương mại điện tử sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.
Trong báo cáo phân tích mới đây, MBS nhận định, trong năm 2023, kết quả kinh doanh của nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp có thể suy giảm bởi nhiều yếu tố, bao gồm cả chi phí lãi vay tăng. Bà có thể chia sẻ cụ thể hơn?
Nhìn chung, tăng trưởng lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp sẽ chậm lại trong năm 2023, bởi các nguyên nhân sau: Giá cho thuê tăng mạnh trong giai đoạn 2021 - 2022, nên đà tăng sẽ chậm lại trong năm 2023. Nguồn cung mới đưa vào vận hành sẽ không nhiều, do nhiều dự án đang chờ thủ tục pháp lý. Chi phí lãi vay tăng cao cũng là yếu tố tác động đến lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp.
Nếu đầu tư vào nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp giai đoạn này, theo bà, nhà đầu tư nên chú ý đến những yếu tố gì?
Các yếu tố chủ chốt trong việc lựa chọn cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp giai đoạn này là: doanh nghiệp có quỹ đất sạch đảm bảo cho thuê trong dài hạn; dự án nằm ở vị trí đắc địa, kết nối cơ sở hạ tầng giao thông tốt…
Tôi kỳ vọng các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp ở miền Bắc sẽ hưởng lợi nhiều từ nguồn vốn FDI tăng mạnh và chuyển dịch của nhà xưởng nhờ vị trí chiến lược (gần Trung Quốc), cơ sở hạ tầng tốt, chi phí thuê thấp hơn và nguồn đất sẵn sàng cho thuê lớn.
Yếu tố chủ chốt trong việc lựa chọn cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp giai đoạn này là: doanh nghiệp có quỹ đất sạch đảm bảo cho thuê trong dài hạn, dự án nằm ở vị trí đắc địa, kết nối cơ sở hạ tầng giao thông tốt.
Bên cạnh đó, xu hướng mở rộng của các tập đoàn có sẵn cơ sở sản xuất tại Việt Nam sẽ vượt trội hơn xu hướng các nhà đầu tư mới. Vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp có sẵn tập khách hàng là những tên tuổi hàng đầu thế giới sẽ có ưu thế thu hút đầu tư, mở rộng diện tích thuê hơn. Ngoài ra, mặc dù lãi suất cho vay đã định hình xu hướng giảm, song nhìn chung, chi phí lãi vay bình quân năm 2023 vẫn cao hơn so với các năm trước, các doanh nghiệp có tình hình tài chính lành mạnh, tỷ lệ đòn bẩy thấp sẽ là lựa chọn đầu tư hợp lý.
