Cổ phiếu đầu ngành khá rẻ so với tiềm năng
Liên tiếp những thông tin tiêu cực liên quan đến thị trường bất động sản, từ vụ đấu giá “đất vàng” Thủ Thiêm đến những vụ xử phạt trên thị trường trái phiếu, thắt chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, cộng hưởng với đà giảm chung của thị trường khiến nhóm “cổ đất” giảm mạnh trong nửa đầu năm nay.
Các mã DIG (Công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng), DXG (Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh), HDC (Công ty cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu), CII (Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM), LDG (Công ty cổ phần Đầu tư LDG), CEO (Công ty cổ phần Tập đoàn CEO), L14 (Công ty cổ phần Licogi 14), SCR (Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín), KDH (Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền)... đã giảm khoảng 40 - 60%, thậm chí có cổ phiếu giảm tới 70% so với vùng đỉnh ngắn hạn.
Ngay cả những cổ phiếu của doanh nghiệp đầu ngành, có nền tảng tài chính tốt cũng như kết quả kinh doanh vượt trội như VIC (Công ty cổ phần Tập đoàn Vingroup), VHM (Công ty cổ phần Vinhomes), NVL (Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư địa ốc Nova – Novaland) cũng ghi nhận mức giảm trên dưới 10% so với thời điểm đầu năm.
Trước đó, giai đoạn nửa cuối năm 2021 đến tháng 3/2022, bất động sản là nhóm cổ phiếu nổi trội nhất trên thị trường chứng khoán. Thời điểm đó, nhóm “cổ đất” ghi nhận mức tăng trung bình từ 50 - 200%. Thậm chí, cứ mã chứng khoán nào liên quan đến nhóm này, bất chấp doanh nghiệp làm ăn thua lỗ cũng trở thành “hàng hot”.
Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán VNDirect, sau đợt giảm giá mạnh, thị giá phần lớn cổ phiếu bất động sản đã về vùng hợp lý, thậm chí khá rẻ so với tiềm năng doanh nghiệp như VHM, KDH, NLG… Đây là những doanh nghiệp sắp triển khai các dự án đã được cấp phép xây dựng hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc có khả năng cao được cấp phép trong năm 2022.
Tại báo cáo phân tích mới đây của Công ty Chứng khoán Agribank (Agriseco) về các cổ phiếu trong nhóm VN30, đơn vị này cũng lưu ý một số cổ phiếu bất động sản đang được đánh giá ở vùng giá hấp dẫn, với kết quả hoạt động kinh doanh cải thiện, đáng chú ý như VHM, KDH, NLG.
Với VHM, đánh giá tích cực của Agriseco dựa trên dự phóng về kết quả kinh doanh có thể đạt kế hoạch đề ra trong năm nay nhờ hoàn tất công tác bán hàng của hàng loạt dự án như Smart City, Ocean Park và Grand Park và mở bán các dự án mới như The Empire (tên cũ là Dream City), Đại An, Wonder Park.
Trong khi đó, theo ước tính của Công ty Chứng khoán Bản Việt (VCSC), tổng giá trị hợp đồng bán hàng của VHM đạt khoảng 83.000 tỷ đồng trong năm nay, tăng 5% so với năm 2021; lãi ròng dự phóng ở mức 34.000 tỷ đồng.
VCSC cũng kỳ vọng tiến độ bán hàng của KDH sẽ khởi sắc trong giai đoạn 2022 - 2023 so với mức cơ sở thấp ở giai đoạn 2020 - 2021. Trong đó, các dự án Classia, The Privia và Clarita sẽ đóng góp gần 90% tổng doanh số bán hàng và xấp xỉ 70% lãi ròng của doanh nghiệp trong giai đoạn này.
Với NVL, VCSC dự báo doanh nghiệp này có thể ghi nhận con số lãi ròng 5.600 tỷ đồng trong năm 2022, tương ứng tăng 74% so với năm 2021. Dự phóng này dựa trên cơ sở biên lợi nhuận cao hơn nhờ bàn giao các căn hộ đã bán tại Aqua City, NovaWorld từ năm 2021 và ghi nhận các khoản lãi từ định giá lại tài sản khi hợp nhất các khoản đầu tư (quỹ đất/công ty con) hoặc thoái vốn.
Giá trị hợp đồng bán hàng năm 2022 của Novaland có thể tăng thêm 11%, lên 76.400 tỷ đồng, được đóng góp chủ yếu từ các dự án như Aqua City và NovaWorld.
Đối với NLG, sau ba dự án phát triển theo hình thức liên doanh đầu tiên, doanh nghiệp đang phát triển tổng quỹ đất có quy mô 640 ha tại các thị trường TP.HCM, Đồng Nai, Long An, Cần Thơ, Hải Phòng. Theo dự báo của VCSC, giá trị hợp đồng bán hàng và lợi nhuận của Nam Long tăng trưởng lần lượt là 9% và 16% trong năm nay, tương đương với giá trị 9.700 tỷ đồng và 1.200 tỷ đồng.
Trong giai đoạn 2022 - 2024, dự báo giá trị hợp đồng bán hàng của Nam Long đạt 35.500 tỷ đồng, cao gấp đôi so với mức 18.200 tỷ đồng ở giai đoạn 2019 - 2021, được đóng góp từ 5 dự án: Izumi City, Southgate, Akari City, Mizuki Park và dự án ở Cần Thơ.
Khả năng hồi phục dựa vào câu chuyện của doanh nghiệp
Theo đánh giá của ông Đỗ Bảo Ngọc, Phó tổng giám đốc Công ty Chứng khoán Kiến thiết Việt Nam, ngành bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức như giá vật liệu tăng làm tăng giá nhà ở, dòng vốn ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản bị kiểm soát chặt, lãi suất cho vay cũng trong xu hướng tăng, ảnh hưởng đến sức cầu trên thị trường bất động sản.
Chưa kể, các doanh nghiệp ngành này đang phải đối mặt với áp lực lớn từ đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp, trong khi hoạt động phát hành trái phiếu mới gặp nhiều trở ngại do cơ quan quản lý siết lại quản lý và tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn với trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp địa ốc sau hàng loạt vụ việc sai phạm trong lĩnh vực này bị xử lý hồi đầu năm nay.
Trong bối cảnh này, những doanh nghiệp có vốn hóa mạnh, ít sử dụng đòn bẩy tài chính, quỹ đất lớn… sẽ có cơ hội phát triển. Ngược lại, những công ty vốn nhỏ, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn dự báo sẽ gặp nhiều rủi ro.
Báo cáo của Công ty cổ phần FiinGroup cho thấy, 51% cơ cấu nguồn vốn vay của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đến từ các nguồn vốn khác, bao gồm các khoản vay nợ nước ngoài, hợp tác đầu tư…; 14% đến từ vay ngân hàng; 17% đến từ vay trái phiếu và 18% đến từ khách hàng trả tiền trước. Việc chậm triển khai dự án do thủ tục pháp lý và động thái siết vốn tín dụng sẽ khiến cho giá trị dòng tiền thu về của doanh nghiệp giảm đi, đồng thời ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp trong thời gian tới.
 |
Số liệu tổng hợp từ báo cáo tài chính quý I/2022 của khoảng hơn 60 doanh nghiệp bất động sản cho thấy, lượng tiền người mua trả tiền trước đã sụt giảm về còn gần 53.600 tỷ đồng và dự kiến tiếp tục giảm trong quý II/2022 khi thanh khoản ở nhiều dự án gần như tạm ngừng kể từ thời điểm Ngân hàng Nhà nước có các động thái kiểm soát chặt hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại.
Theo đánh giá của các chuyên gia phân tích tới từ Công ty TNHH Anfin, câu chuyện hưởng lợi của nhóm cổ phiếu bất động sản khi dịch bệnh ổn định được nhắc đến và được nhà đầu tư hưởng ứng, giúp thị giá nhiều cổ phiếu ngành này vượt xa giá trị thực của doanh nghiệp.
Nhìn chung, bất động sản là ngành trụ cột trên thị trường chứng khoán Việt Nam, tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, chúng ta cần đánh giá lại triển vọng của từng doanh nghiệp, dựa trên các tiêu chí như tài chính đủ vững để “sống sót” sau đại dịch, có các dự án có thể đón điểm rơi kết quả kinh doanh sau đại dịch, có quỹ đất lớn để triển khai các dự án mới…
Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, giai đoạn này, không ít doanh nghiệp bất động sản đang đẩy nhanh chiến lược tái cấu trúc và M&A nhằm ổn định hơn tình hình tài chính, chuẩn bị cho các giai đoạn phát triển mới. Đây cũng là thông tin có thể mang tới kỳ vọng cho những nhà đầu tư theo trường phái đầu tư dài hạn.
 |
Chẳng hạn, Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã PDR) đã thông qua nghị quyết chuyển nhượng dự án Astral City (Bình Dương). Việc chuyển nhượng dự án này sẽ góp phần giúp Công ty đạt mục tiêu lợi nhuận trước thuế 3.635 tỷ đồng trong năm 2022, đồng thời tạo ra dòng tiền tốt phục vụ cho kế hoạch đầu tư phát triển các dự án chiến lược trọng điểm khác. Ngoài ra, việc chuyển nhượng dự án này cũng giúp Phát Đạt duy trì chỉ số dư nợ vay ròng/EBITDA dưới mức 1,7 lần, từ đó đảm bảo cơ cấu tài chính ổn định hơn.
Hay CTCP DRH Holdings (mã DRH) đã thông qua chủ trương cho công ty con nhận chuyển nhượng 99% cổ phần của CTCP Tập đoàn đầu tư Hòa Bình, từ đó sẽ có toàn quyền quyết định đầu tư tại Dự án Khu dân cư Hòa Bình (quy mô 13,8 ha tại xã Quang Trung, huyện Thống Nhất, tỉnh Đồng Nai). Theo chia sẻ của lãnh đạo DRH tại đại hội đồng cổ đông thường niên 2022, trong năm nay, Công ty sẽ bàn giao dự án
Aurora Residence ở quận 8, TP.HCM và hạch toán doanh thu, lợi nhuận từ dự án này. Hiện, dự án đã bán được 90% sản phẩm và khách hàng đã đóng tiền theo tiến độ được trên 50%, do đó, việc hoàn thành mục tiêu doanh thu năm 2022 có cơ sở chắc chắn.
