“Chúng ta không nên tiếp tục phó mặc người dân bước vào những giao dịch nhà ở với hành trang duy nhất là lòng tin vào sự tử tế của doanh nghiệp bất động sản”.
Quan điểm trên được đại biểu Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa) nêu khi tham gia thảo luận về Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (Dự thảo) tại hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách, sáng 29/8.
Liên quan đến công chứng, khoản 4 Điều 43 Dự thảo quy định, “hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”.
Ông Hoàn phân tích, quá trình chuyển quyền sở hữu bất động sản là quá trình cần phải được quản lý chặt chẽ, bởi lẽ, quy định này rất cần thiết cho lợi ích công cộng, ổn định xã hội và người dân, với yêu cầu quyền sở hữu đã xác định rõ ràng, thực thi với chi phí thấp.
Khi niềm tin được bảo đảm sẽ thúc đấy việc mua bán và đầu tư vào tài sản và sự phát triển minh bạch của thị trường bất động sản. Việc ký hợp đồng mua bán bất động sản giữa người dân và doanh nghiệp bất động sản mà không yêu cầu không công chứng là thực sự chưa hợp lý, ông Hoàn nêu quan điểm.
Vị đại biểu Thanh Hóa cho rằng cơ chế ký mua bán hoàn toàn riêng tư, không có một tổ chức trung gian kiểm soát như tổ chức công chứng đã cho thấy nhiều bất cập thời gian qua.
“Hàng nghìn người dân đã bị một số doanh nghiệp lừa đảo với nhiều vụ tranh chấp đã xảy ra. Tranh chấp về các giao dịch gian lận này thực sự tốn thời gian, tiền bạc, và có thể dẫn đến người mua không được hoàn trả lại số tiền đã thanh toán, làm nhiều người dân phải gánh một khoản nợ không nhỏ, dẫn đến sự suy sụp của nhiều gia đình”, ông Hoàn nói.
Vẫn theo đại biểu, với hầu hết cá nhân, giao dịch mua nhà ở không thường xuyên diễn ra, do sự phức tạp và không thường xuyên của giao dịch như vậy, nên sự hiểu biết của cá nhân người dân về cách thực hiện giao dịch một cách tốt nhất thường bị hạn chế.
“Chúng ta không nên tiếp tục phó mặc người dân bước vào những giao dịch này với hành trang duy nhất là lòng tin vào sự tử tế của doanh nghiệp bất động sản. Vì vậy, một chuyên gia là công chứng viên là bên thứ ba phù hợp để tham gia kiểm soát hoạt động này trên cơ sở thực hiện đúng và đầy đủ quy định của pháp luật”.
Với lập luận trên, ông Hoàn đề nghị, chỉnh sửa quy định theo hướng hợp đồng kinh doanh bất động sản nếu có một bên là cá nhân thì phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng.
Quan điểm này được đại biểu Văn Thị Bạch Tuyết (TP.HCM) và một số vị khác thể hiện sự đồng tình.
Đại biểu Dương Khắc Mai (Đắk Nông) cho rằng, trong thực tiễn các hợp đồng kinh doanh bất động sản thường có giá trị lớn, liên quan đến quyền, lợi ích của các bên, dễ xảy ra tranh chấp, do đó, cần có một bên xác thực để đảm bảo an toàn pháp lý, tránh rủi ro phát sinh.
Đại biểu Đồng Ngọc Ba (Bình Định) băn khoăn, đối với những giao dịch về bất động sản của tổ chức, cá nhân mà không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở và các luật hiện nay thì theo quy định hiện hành phải công chứng, chứng thực, nhưng theo Dự thảo thì không phải công chứng, chứng thực.
Dự thảo cũng đã bỏ đi một số những trường hợp, những giao dịch về kinh doanh bất động sản mà theo quy định hiện hành phải công chứng, chứng thực. Những nội dung này lại chưa hề có đánh giá tác động, lý do được đưa ra cho việc quy định này cũng không thuyết phục.
Nêu rõ đây là điều chỉnh về mặt nội dung dẫn đến sự thay đổi về loại giao dịch phải công chứng, chứng thực, đại biểu cho rằng việc đề xuất phương án thay đổi phải có giải trình thuyết phục.
Cho rằng cần có bên thứ ba, Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Nguyễn Trường Giang nói, đối với các hợp đồng giao dịch mà một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản và một bên là cá nhân thì cá nhân bao giờ cũng ở thế yếu. Còn tổ chức có đầy đủ công cụ trong tay.
Đặt niềm tin hoàn toàn vào tổ chức khi bán bất động sản cho một cá nhân có nên hay không? Liệu có nên có trung gian đứng ra đảm bảo an toàn pháp lý cho giao dịch hay không?, ông Giang đặt vấn đề.
Đại biểu đề nghị đánh giá toàn diện việc bên thứ 3 làm trung gian cho hợp đồng giao dịch bất động sản.
Ông Giang cũng cho biết Luật Công chứng sửa đổi sẽ được cho ý kiến tại Kỳ họp thứ bảy của Quốc hội (tháng 5/2024) nhưng đây là luật hình thức. Vì vậy, trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi này cần phải đánh giá trên cơ sở tính chất của hợp đồng giao dịch để có bên thứ 3 tham gia đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng giao dịch.
