Có nên cấp sổ hồng cho condotel?

Nhiều ý kiến trái chiều

Mới đây, luật sư Trương Anh Tú (Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú) đã có văn bản dài hơn 150 trang gửi tới Quốc hội và Ủy ban Pháp luật của Quốc hội nêu thực trạng và kiến nghị những giải pháp trong quản lý condotel tại Việt Nam.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Tú cho rằng, sự phát triển quá nóng của loại hình bất động sản condotel thời gian qua đã dẫn đến việc xây dựng tràn lan, khó kiểm soát cùng với hàng loạt vụ tranh chấp, điển hình như tranh chấp tại condotel Bavico (Khánh Hòa) và đến nay rất ít condotel được cấp sổ hồng như cam kết của các chủ đầu tư.

“Đầu tiên chúng ta phải thống nhất khái niệm condotel. Bởi condotel là phòng khách sạn được xây dựng theo kết cấu của căn hộ chung cư, phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch. Khi khái niệm này được thống nhất và thừa nhận chung thì mọi hành vi, quan điểm, luật pháp sẽ được xây dựng trong khuôn khổ của nó. Sẽ không phát sinh rủi ro cho xã hội và người dân nếu chủ sở hữu khách sạn hay một doanh nghiệp thuê lại condotel để kinh doanh theo quy định”, ông Tú phân tích.

Cần thiết sớm đưa ra quy chuẩn pháp lý cho condotel để bảo vệ quyền của người sở hữu

Cũng theo vị luật sư này, khi xây dựng quy phạm pháp luật theo hướng thừa nhận condotel là một tài sản, một sản phẩm bất động sản sẽ có nhiều hệ lụy.

“Nếu phải cấp sổ hồng cho các căn hộ condotel, thì việc này sẽ phá hỏng tổng thể quy hoạch của địa phương, ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản lý, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hạ tầng và dân cư sau này”, ông Tú nói.

Luật sư Trương Anh Tú cũng đặt ra hàng loạt câu hỏi mà ông thừa nhận là rất khó giải quyết nếu sửa luật để xem giao dịch condotel là mua bán căn hộ và được cấp sổ hồng. Cụ thể, ai sẽ có trách nhiệm sửa chữa, bảo dưỡng căn hộ khi xuống cấp? Ai sẽ có nghĩa vụ đóng phí quản lý, dịch vụ? Sẽ ra sao nếu chủ sở hữu mong muốn ở lâu dài tại condotel và biến nó thành khu dân cư?

“Bản chất của đầu tư condotel là kinh doanh dịch vụ du lịch, do đó phải khẳng định loại đất sử dụng để xây condotel là đất dịch vụ, thương mại và không thể biến nó thành đất ở. Nếu để kích cầu cho sự phát triển của condotel, tạo tâm lý ổn định cho người mua, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể xây dựng khung pháp lý đối với hợp đồng thuê căn hộ - khách sạn nhằm bảo đảm đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp cho người thuê”, ông Tú trình bày quan điểm.

Trái ngược với lập luận trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, vấn đề cấp bách hiện nay là cần giải quyết cấp giấy chứng nhận cho người mua condotel. Bởi Khoản (1.c), Điều 32, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định, cá nhân được cấp giấy chứng nhận công trình không phải là nhà ở khi đã có “giấy tờ mua bán, hoặc tặng cho, hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy định của pháp luật đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định”.

Đồng thời, Khoản 22, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ, đã bổ sung Khoản 4 vào Điều 32, Nghị định 43. Theo đó, những dự án có nhiều hạng mục công trình, nếu chủ đầu tư có nhu cầu và có đủ điều kiện sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho từng hạng mục công trình hoặc từng phần diện tích của hạng mục công trình đó.

Căn cứ quy định nêu trên, theo ông Châu, trước hết chủ đầu tư dự án condotel làm thủ tục xin cấp sổ hồng căn hộ condotel, sau đó làm tiếp thủ tục xin cấp sổ hồng cho khách hàng là nhà đầu tư thứ cấp. Nhà đầu tư mua căn hộ condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận theo thời hạn sử dụng đất của dự án, khi hết hạn sử dụng đất sẽ được gia hạn theo quy định của pháp luật.

“Tôi nghiên cứu kỹ về các luật có liên quan, người mua căn hộ phải được cấp sổ hồng, nhưng rất tiếc từ 2008 đến nay, có tình trạng một số tỉnh cấp sổ hồng cho người mua condotel ghi trên đó là sở hữu ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở. Điều đó hoàn toàn trái với quy định của Luật Đất đai.

Như vụ việc tại Đà Nẵng vừa qua, khi có kết luận của thanh tra thì Đà Nẵng cấp lại sổ hồng, nhưng lại trừ mất thời gian 11 năm và chỉ còn 39 năm là thiệt hại cho người dùng. Vì vậy, tôi kiến nghị cấp lại sổ hồng nhưng vẫn có thời gian sở hữu 50 năm hoặc theo thời hạn của dự án đó cho người mua condotel”, ông Châu kiến nghị.

Về phía cơ quan quản lý nhà nước, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM đồng tình với kiến nghị của HoREA và cho rằng, cần phải sớm ban hành quy chuẩn cho loại hình “con lai” này, bởi càng được ban hành sớm, thì việc quản lý nhà nước đối với các sở ban ngành cũng thuận tiện hơn.

“Thời gian qua đã có nhiều kiến nghị với mục tiêu cụ thể hóa về pháp lý của condotel, giúp nhà đầu tư yên tâm và có cơ hội sở hữu sản phẩm đúng quy định là cần thiết. Điều đó cũng sẽ giúp cơ quan quản lý nhà nước xử lý theo quy định để tránh các tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư”, ông Thắng nói.

Đó chỉ là một vài ý kiến xoay quanh việc nên hay không nên cấp sổ hồng cho căn hộ condotel, vấn đề này cũng được đưa ra để phân tích, mổ xẻ tại nhiều hội thảo, tuy nhiên đa số các ý kiến đều đồng thuận với việc nên cấp sổ hồng cho loại hình “con lai” này để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người có tài sản.

Ngoài ra, một số chuyên gia cũng cho rằng, pháp luật cần có hướng dẫn cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận cho loại hình bất động sản này, dù dự án condotel đó được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ hay đất ở không hình thành đơn vị ở. Điều này cũng giúp chủ sở hữu căn hộ tiếp cận được với các nguồn tín dụng khi đầu tư.

Sẽ sớm được ban hành

Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XIV, từ năm 2015 đến nay, Bộ đã thực hiện thẩm định thiết kế cơ sở trên 120 dự án condotel và căn hộ văn phòng (officetel), với quy mô khoảng trên 55.000 căn hộ. Về cấp giấy chứng nhận đối với các loại hình bất động sản này, đa số trường hợp tổ chức, cá nhân mua condotel đều được cấp giấy chứng nhận sở hữu có thời hạn. Tuy nhiên, tại một số địa phương đã cấp giấy chứng nhận sở hữu lâu dài đối với condotel không đúng quy định của Luật Đất đai.

Thực tế, Luật Đất đai chỉ quy định chung về chế độ, thời hạn sử dụng đất đối với công trình thương mại, dịch vụ, mà chưa có quy định riêng đối với condotel. Do đó, trong thực tế đã xảy ra những khó khăn, vướng mắc liên quan đến chế độ sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận loại hình bất động sản này. Trong khi đó, các chế tài xử lý hành vi vi phạm cũng chưa có quy định cụ thể.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, trong năm 2019, Bộ sẽ xây dựng quy chuẩn cho loại hình bất động sản này. Đây cũng là chủ trương thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, trong năm nay Bộ Xây dựng sẽ sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình condotel, resort villa, officetel; ban hành quy chế quản lý, vận hành officetel. Hiện Bộ đã hoàn thành dự thảo quy chuẩn về nhà ở, trong đó có nội dung điều tiết các loại hình bất động sản mới này.

Ngoài ra, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch cũng ban hành quy chế quản lý, kinh doanh condotel, resort villa. Bộ Tài nguyên - Môi trường ban hành văn bản hướng dẫn sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất đối với condotel, resort villa và officetel.